首先應(yīng)該明確開(kāi)發(fā)商違約時(shí)違約金的計(jì)算方式，需分為以下兩種情況： （1）依據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定計(jì)算違約金 開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法有約定的，一般以這個(gè)約定進(jìn)行計(jì)算。但如果約定的違約金過(guò)分高于違約所造成的實(shí)際損失的，可以請(qǐng)求法院降低。根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，法院可以支持超過(guò)造成的損失30％的違約金。 舉例說(shuō)，如合同約定的違約金為2萬(wàn)，而違約造成的實(shí)際損失為1萬(wàn)元，那么法院最終會(huì)支持1.3萬(wàn)元的違約金。同時(shí)，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的實(shí)際損失確定違約金的數(shù)額。 （2）依據(jù)法律的直接規(guī)定計(jì)算違約金 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： 1、逾期交房的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者具備資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這與目前普遍采用商品房買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)準(zhǔn)文本中的約定的計(jì)算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。 2、逾期付款的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 3、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 按照已付房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 上述三種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都是在當(dāng)事人沒(méi)有約定標(biāo)準(zhǔn)情況下法院掌握的標(biāo)準(zhǔn)，如果當(dāng)事人雙方約定了標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)高或過(guò)低時(shí)，法院將掌握這種情況下的上下限標(biāo)準(zhǔn)，即下限不低于實(shí)際損失，上限不高于實(shí)際損失的130％。