認(rèn)購(gòu)協(xié)議書的效力表現(xiàn)為意向性協(xié)議。但是如果認(rèn)購(gòu)協(xié)議具有購(gòu)房合同的基本內(nèi)容，且已經(jīng)按照約定收受購(gòu)款。應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為購(gòu)房合同。在符合法律規(guī)定的生效條件下，具有法律效力。如違反約定，也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

(一)目的不同。 商品房認(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同，即為將來(lái)訂立商品房買賣合同為目的而簽訂的合同，屬于前契約階段合同;商品房買賣合同是本約合同，是為商品房買賣這一目的確定權(quán)利義務(wù)的合同。 (二)約定的內(nèi)容不同。 認(rèn)購(gòu)書中約定的相對(duì)簡(jiǎn)單，通常只約定房屋的面積、總價(jià)、地理位置及將在某一時(shí)間和地點(diǎn)簽訂商品房買賣合同等內(nèi)容，買賣雙方一般無(wú)法直接憑認(rèn)購(gòu)書完成交易;商品房買賣合同則包括了房屋買賣的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證的辦理、違約責(zé)任等，買賣雙方可以就此完成交易。 (三)簽訂的時(shí)間點(diǎn)往往不同。 認(rèn)購(gòu)書通常是在商品房可以預(yù)售前簽訂，這是開發(fā)商為了能盡快回籠資金和穩(wěn)定客戶的方法;買賣合同的簽訂則是在開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后或在現(xiàn)房銷售的情況下簽訂。 房屋認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同的主要區(qū)別不在于其的名稱，而在于其的內(nèi)容，如認(rèn)購(gòu)書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，則認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。