一般來(lái)說(shuō)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議之后，這套房產(chǎn)應(yīng)該就是屬于買(mǎi)方的了。但是如果賣(mài)房違約了，買(mǎi)房要合理的維護(hù)保們自己的合法權(quán)益。對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議書(shū)已經(jīng)簽訂，賣(mài)方違約，我們可以參考如下處理方法。1、針對(duì)拒簽居間協(xié)議和拒收定金：如果賣(mài)家在中介處掛牌待售，按中介一般的操作流程，中介會(huì)先讓買(mǎi)家簽居間協(xié)議，由于居間協(xié)議僅有買(mǎi)方簽字，所以居間協(xié)議還沒(méi)有成立，賣(mài)家即使不簽，也不承擔(dān)什么法律責(zé)任。中介應(yīng)當(dāng)采取反向操作的方式，即將居間協(xié)議的主要內(nèi)容確定后，先讓賣(mài)家簽字，再讓買(mǎi)方簽字。賣(mài)家雖然已經(jīng)簽了居間協(xié)議，但房?jī)r(jià)上漲后不肯收定金。通常居間協(xié)議都約定意向金在賣(mài)家簽收以后才能轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń穑匀绻u(mài)家不簽收的話，那么意向金就不會(huì)變成定金，賣(mài)家毀約就不會(huì)受到定金罰則的處罰。中介除了采取前面所說(shuō)的反向操作方式外，還應(yīng)當(dāng)要求賣(mài)家在居間協(xié)議中授權(quán)中介收取定金并代為保管。這樣，中介收了定金也就等于賣(mài)家收了定金，賣(mài)家毀約就要承擔(dān)定金罰則。2、簽訂居間協(xié)議后雙倍返還定金通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金;支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房?jī)r(jià)漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢(qián)，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。在二手房買(mǎi)賣(mài)中90%以上的居間協(xié)議都對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，雖然還沒(méi)有簽訂用以備案的買(mǎi)賣(mài)合同正式文本，但雙方通過(guò)簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，而不只是一個(gè)對(duì)訂立買(mǎi)賣(mài)合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了，買(mǎi)方可以向房東主張房?jī)r(jià)的差價(jià)損失，也就是可以要求房東對(duì)因房?jī)r(jià)上漲給買(mǎi)方造成的損失進(jìn)行賠償。3、簽訂居間協(xié)議后拒簽買(mǎi)賣(mài)合同居間協(xié)議簽訂后，房東可能會(huì)找些理由來(lái)拒簽買(mǎi)賣(mài)合同。這些理由通常有：(1)居間協(xié)議的簽約人未得到房東的同意。如房屋的產(chǎn)權(quán)是女兒或者妻子的，但簽居間協(xié)議的人是父親或者丈夫，由于簽約人不是產(chǎn)權(quán)人，所以房東主張居間協(xié)議是無(wú)效的，要求退款了事。(2)房東在簽訂居間協(xié)議時(shí)還未取得房屋產(chǎn)權(quán)，所以房東認(rèn)為沒(méi)取得產(chǎn)權(quán)就簽的合同無(wú)效，要求退款了事。如果有證據(jù)證明簽約人有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，比如產(chǎn)權(quán)人曾到中介處掛牌，或者簽署過(guò)傭金確認(rèn)書(shū)、委托書(shū)等文件，那么居間協(xié)議仍然是有效的。如果沒(méi)有證據(jù)證明，那么買(mǎi)方可以要求簽約人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償買(mǎi)方的損失。如果房東購(gòu)買(mǎi)的是期房、拍賣(mài)房，或者已和他人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同但產(chǎn)證還在辦理過(guò)程中，此時(shí)房東出售房屋時(shí)盡管還沒(méi)有拿到產(chǎn)證，但合同還是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得產(chǎn)權(quán)(如違法建筑)，或者產(chǎn)權(quán)是別人的，那合同就是無(wú)效的。根據(jù)法律規(guī)定，無(wú)效的合同應(yīng)由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任，買(mǎi)方有權(quán)要求房東賠償經(jīng)濟(jì)損失。4、簽訂購(gòu)房合同后房東拒絕過(guò)戶房東不會(huì)明確表明拒絕辦理過(guò)戶交易手續(xù)，但可能會(huì)制造一些借口，要求將過(guò)戶時(shí)間延期，在買(mǎi)方同意延期后卻一直不確定具體的過(guò)戶時(shí)間，最終發(fā)信稱因買(mǎi)方原因未能按時(shí)過(guò)戶而解約。在這種情況下，買(mǎi)方一定要及時(shí)發(fā)出書(shū)面催告，要求房東在約定時(shí)間簽約。如同意延期，則應(yīng)約定具體的期限。書(shū)面催告應(yīng)當(dāng)同時(shí)抄送中介一份。買(mǎi)方應(yīng)盡量不要延期，如延期應(yīng)當(dāng)征得房東的書(shū)面同意，否則可能因證據(jù)不足而被法院認(rèn)定違約。