根據(jù)法律約定，以下房產(chǎn)不能抵押： 1、存在權(quán)屬爭議的; 2、根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的; 3、存在權(quán)利限制的房產(chǎn)，例如用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房產(chǎn)、私人建房等; 4、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物; 5、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn); 6、以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限; 7、違章建筑物或臨時建筑物; 8、司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。

1、登記機關(guān)提出登記申請，并提交相關(guān)材料。 2、受理申請：登記機關(guān)應(yīng)當對申請人所提出的申請進行審核，凡是權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當在受理登記之日起7天內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當書面通知申請人。對符合規(guī)定的申請，登記機關(guān)會設(shè)定一個申請編號并給回執(zhí)，回執(zhí)應(yīng)注明所收取的文件、受理日期和編號。 3、審核：登記機關(guān)從房地產(chǎn)登記冊中查清楚申請抵押登記的房地產(chǎn)的權(quán)利狀況，駁回那些不符合規(guī)定的抵押登記申請。查清楚申請抵押登記的房地產(chǎn)的權(quán)利狀況后，還要對相關(guān)文件進行審查，看一下這些文件是否真實、齊全和有效。經(jīng)審核符合規(guī)定的予以登記，并通知抵押當事人。 4、登記：對已經(jīng)核準的抵押登記，登記機關(guān)會在房地產(chǎn)權(quán)利證書上加蓋抵押專用章，并在房地產(chǎn)登記冊上做抵押記錄。抵押記錄應(yīng)該包括抵押人、抵押權(quán)人，抵押物名稱、面積、價值，抵押金額和抵押期限等內(nèi)容。另外，預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當在買賣合同書上加蓋抵押專用章。 5、收費發(fā)證： (1)將已經(jīng)加蓋房地產(chǎn)抵押專用章的房地產(chǎn)權(quán)利證書在規(guī)定時間內(nèi)退回給抵押當事人(由抵押當事人憑回執(zhí)、身份證明以及交費憑證領(lǐng)取)。 (2)登記費的收取標準按照國家或是地方的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 6、立卷歸檔：按照規(guī)定建立土地和房地產(chǎn)登記的檔案。