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房屋買賣賣方有哪些違約責(zé)任?

2023-02-22 14:27

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房屋買賣中,以下六種情況屬于賣方違約的責(zé)任問題:一、交付不能。當(dāng)出賣人不能向買受人交付標(biāo)的物時(shí),則構(gòu)成根本性違約,除非出于不可抗力免責(zé)事由,均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。二、交付遲延。商品房買賣合同中,出賣人的給付,實(shí)際應(yīng)由兩部分組成,一是將房屋交付使用,二是交付產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。此兩種的給付遲延,只是給買受人造成某些經(jīng)濟(jì)損失,或遭受某些不方便,這些一般可主張違約賠償即可獲取補(bǔ)救,所以法律不應(yīng)提供直接解約權(quán)。買受人只有在行使催告后,方可行使解約權(quán)。在此中,出賣人可主張某些不可抗力事由為抗辯。三、商品房的質(zhì)量瑕疵。《商品房買賣解釋》第12條規(guī)定,因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持?!渡唐贩抠I賣解釋》第13條第1款規(guī)定:因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。四、商品房面積短少的責(zé)任承擔(dān)。依照《商品房買賣解釋》第14條的規(guī)定,如果雙方當(dāng)事人未有約定,對(duì)于依據(jù)計(jì)算房款的面積誤差超過3%部分,費(fèi)用由出賣人承擔(dān):即超過部分,買受人無需另行支付費(fèi)用,不足部分,則由出賣人雙倍返還買受人。這樣處理,是將出賣人交付面積誤差超過3%的房屋視為瑕疵給付。這樣規(guī)定,一方面能促使出賣人規(guī)范開發(fā)、銷售樓盤,另一方面給買受人比行使解除權(quán)獲得更多的優(yōu)惠,通過經(jīng)濟(jì)手段來促使合同有效,避免出現(xiàn)房地產(chǎn)逆向流轉(zhuǎn)的后果。五、關(guān)于房屋朝向、間距、位置不符合約定或規(guī)定的違約責(zé)任承擔(dān)。對(duì)于景觀房而言,如果房屋朝向、間距、位置的誤差直接導(dǎo)致觀看風(fēng)景遭受嚴(yán)重影響,都使買受人贏利的合同目的受到極大損害,買受人可以行使解約權(quán)。對(duì)于一般商品房而言如果朝向、間距、位置位置的改變導(dǎo)致日照、通光受到嚴(yán)重影響的,買受人可以行使節(jié)約權(quán)。六、關(guān)于綠化、配套設(shè)施以及裝潢不符合約定或規(guī)定的責(zé)任承擔(dān)。出賣人為吸引買受人,在預(yù)售時(shí)都會(huì)對(duì)綠化率、配套設(shè)施等作出承諾,但許多出賣人在交付房屋時(shí),往往不能兌現(xiàn)允諾。一般認(rèn)為,這些違約并不導(dǎo)致生命財(cái)產(chǎn)遭受危險(xiǎn),也不嚴(yán)重影響生活質(zhì)量,因此不能認(rèn)定為根本性違約,不應(yīng)行使解除權(quán),買受人可以就此主張違約金或賠償損失。

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