建筑物的折舊包括物質(zhì)上的折舊、功能上的折舊和經(jīng)濟(jì)上的折舊，三者必須要全面考慮。 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)特別是涉及訴訟案件的估價(jià)，由于處埋時(shí)間比較長(zhǎng)，委估房屋空置時(shí)間相應(yīng)也長(zhǎng)，在利用成本法估價(jià)這類案件時(shí)，估價(jià)人員除了親臨現(xiàn)場(chǎng)、直接觀查實(shí)際損耗外，更要考慮建筑物在功能方面的落后和建筑物以外的各種不利因素造成的損失。 筆者曾于1999年10月評(píng)估過一起某銀行與貸款人就作為抵押擔(dān)保品的房地產(chǎn)處置價(jià)格的糾紛，委估房地產(chǎn)是在1995年以1100元/平方米購買某開發(fā)公司的新房，但經(jīng)過評(píng)估得出該房地產(chǎn)在1999年10月的市值僅為680元/平方米，筆者現(xiàn)場(chǎng)勘估時(shí)發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)實(shí)際損耗并不大，造成評(píng)估現(xiàn)值與購買價(jià)差距知此之大的原因主要有：(1)1995年正是我市房地產(chǎn)開發(fā)熱時(shí)期，商品房價(jià)格普遍偏高，到1999年商品房已供大于求，加上經(jīng)濟(jì)適用住房的大量開發(fā)，一系列新的優(yōu)惠政策的頒布，造成的經(jīng)濟(jì)性貶值使房產(chǎn)價(jià)值下降;(2)該房屋設(shè)計(jì)存在一定的缺陷(有效使用面積比例偏小)，同時(shí)室內(nèi)裝修已相對(duì)落后，造成的功能性貶值也使得房產(chǎn)價(jià)值下降。估價(jià)結(jié)果是綜合考慮了以上凡方面因素得出的客觀合理價(jià)格。 當(dāng)然在具體某一建筑物的評(píng)估過程中，并不一定三個(gè)因素都能涉及到，有的可能只有物質(zhì)上的折舊，有的可能是幾方面的因素的結(jié)合，具體情況必須具體分析。