一、賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買(mǎi)方，房產(chǎn)買(mǎi)賣合同無(wú)效。建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買(mǎi)方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種房產(chǎn)買(mǎi)賣合同無(wú)效。二、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，房產(chǎn)買(mǎi)賣合同無(wú)效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。若干人共有房屋時(shí)，須提交共有人同意證明書(shū)。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買(mǎi)賣行為也無(wú)效。三、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，房產(chǎn)買(mǎi)賣合同無(wú)效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣無(wú)效。四、非法轉(zhuǎn)讓，房產(chǎn)買(mǎi)賣合同無(wú)效。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：1.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;2.依法收回土地使用權(quán)的;3.共有房地產(chǎn)，未得到其它共有人書(shū)面同意的;4.權(quán)屬有爭(zhēng)議的;5.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;6.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。