案情簡介: 3月初,李某前往某房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷中心看房。售樓員向其介紹了樓盤的優(yōu)點,特別說明2棟12樓以上的房屋是湖景房,并向李某贈送了樓盤宣傳單及室內(nèi)平面圖。李某考慮了一下,于同年3月7日與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》,合同規(guī)定由李某購買2棟2單元16B室,房屋總價為100.12萬元,首付款為30.036萬元,維修基金為1.0012萬元,交房日期為8月底。 交房日期屆滿,李某前往收房時,發(fā)現(xiàn)其所購買的2棟前新建了一棟31層的高樓,完全遮擋了室內(nèi)看湖的視線。為此,李某拒絕收房,雙方發(fā)生糾紛。 法院判決: 10月22日,人民法院下達了《民事判決書》。判決如下: 一、解除李某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》。 二、某房地產(chǎn)開發(fā)公司返還李某交納的首付款30.036萬元,房屋維修基金1.0012萬元。 三、某房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償李某各項經(jīng)濟損失10.0626萬元。 法律解讀: 對于房地產(chǎn)開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)按照宣傳的承諾承擔(dān)合同責(zé)任問題,首先應(yīng)分析約定責(zé)任與法定責(zé)任。開發(fā)商承擔(dān)約定責(zé)任,前提是合同對于宣傳中的承諾有約定;但當(dāng)合同對于宣傳中的許多承諾沒有約定時,開發(fā)商所做的宣傳是否是合同條款或組成部分則很關(guān)鍵。按照民法典原理,如果是要約,宣傳廣告的內(nèi)容就應(yīng)當(dāng)為合同的組成部分,對于開發(fā)商具有約束力;如果是要約邀請,則廣告宣傳內(nèi)容不具有相當(dāng)于合同上的約束力,購房者只能尋求其他救濟途徑。 一般性的宣傳廣告只是要約邀請,而非要約。如果在開發(fā)商的廣告宣傳中有關(guān)承諾,如關(guān)于裝修、小區(qū)配套設(shè)施、房屋設(shè)計等方面的描繪和承諾是符合要約的前述特點時,開發(fā)商虛假宣傳的行為就構(gòu)成了違約,應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。如有合同違約金之約定的,應(yīng)當(dāng)支付違約金;購房有損失,應(yīng)當(dāng)賠償損失;如果虛假宣傳與實際交付的房屋不一致已經(jīng)從根本上影響到房屋的使用,則開發(fā)商在此構(gòu)成了根本違約,購房者就有權(quán)根據(jù)民法典的有關(guān)規(guī)定,主張解除合同,要求開發(fā)商返還購房款和利息,并賠償損失。 如開發(fā)商對房屋的虛假宣傳不構(gòu)成要約,開發(fā)商對于虛假宣傳的行為仍然不能解脫民事責(zé)任,即法定的民事責(zé)任。根據(jù)《民法典》規(guī)定,“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立合同,受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷。當(dāng)事人請求變更的,法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷?！辟彿空咭蚴荛_發(fā)商的虛假宣傳而與開發(fā)商簽訂了購房合同,開發(fā)商當(dāng)然構(gòu)成欺詐。對此,購房人有兩種選擇:一是起訴或提起仲裁,要求撤銷購房合同;二是訴訟或仲裁請求主張變更合同內(nèi)容,如根據(jù)虛假宣傳的內(nèi)容與實際交付房屋不一致的情況請求酌減合同價款。