預(yù)告登記與預(yù)售商品房登記備案是兩種不同的制度，二者的區(qū)別主要有以下幾個(gè)方面： 1、法律性質(zhì)不同。預(yù)告登記是由《民法典》規(guī)定的一種不動(dòng)產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。而商品房預(yù)售登記備案制度是由《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制度。 2、實(shí)際功能不同。預(yù)告登記制度的主要目的就是為了保障債權(quán)人將來能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，就預(yù)購商品房的預(yù)告登記而言就是為了使得預(yù)購人在預(yù)購的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，商品房預(yù)售登記備案制度在行政上對(duì)預(yù)購人具有保護(hù)功能，有助于建設(shè)行政管理部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 3、操作上的不同。預(yù)告登記必須是在雙方有預(yù)告登記的約定之后才能申請(qǐng)。如果沒有當(dāng)事人的約定，任何人不得強(qiáng)制預(yù)購人或者預(yù)售人進(jìn)行預(yù)購商品房的預(yù)告登記。預(yù)告登記原則上必須由雙方共同申請(qǐng)，除非法律法規(guī)或者當(dāng)事人另有約定。而商品房預(yù)售登記備案制度是一種只針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)制性制度，是開發(fā)商必須履行的一種商品房銷售行為，無需雙方另行約定。 4、適用范圍不同。預(yù)告登記的適用范圍比商品房預(yù)售登記備案的適用范圍廣。只要是當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，都可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。因此，在房屋的買賣、抵押和建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中都可以進(jìn)行預(yù)告登記。但是，商品房預(yù)售登記備案制度只適用于商品房預(yù)售。 5、登記主體不同。預(yù)告登記的主體機(jī)關(guān)是唯一的，即房屋登記機(jī)構(gòu)。而商品房預(yù)售登記備案的主體管理機(jī)構(gòu)法律賦予了當(dāng)?shù)厝嗣裾?。它可以是建設(shè)行政主管部門;可以是房地產(chǎn)管理部門;也可以委托給房屋登記機(jī)構(gòu)，具有較大的靈活性。