據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止去年12月，全國(guó)首套房貸款平均利率約為5．38，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于當(dāng)前基準(zhǔn)利率的1．098倍，同比12月首套房貸款平均利率4．45，上升了20．89。而在全國(guó)各大城市的首套房貸款平均利率中最低值為廈門4．96，最高值為鄭州5．77。從這組數(shù)據(jù)可以看出，從去年以來，我國(guó)的首套房貸利率全面上浮，貸款買房的成本越來越高。 在去年年底銀行上調(diào)房貸利率的勢(shì)頭暫時(shí)放緩，今年1月份新的信貸額度調(diào)配下來，短期內(nèi)可以解決一部分排隊(duì)等候貸款的人的需求。不過自以來，銀行吸收存款的難度越來越大，在信貸行業(yè)整體收緊的趨勢(shì)下，銀行之間的分化與競(jìng)爭(zhēng)愈加明顯。 根據(jù)中央銀行的數(shù)據(jù)，中大型銀行的存款明顯高于中小銀行。在我國(guó)四大國(guó)有銀行的存款量是比較高的，而中小銀行吸收存款的壓力更大、數(shù)量不足的問題更為嚴(yán)重。以來房貸利率穩(wěn)步上漲，相對(duì)于北上廣深這些一線城市，諸如蘇州、武漢、南京等二線城市利率上浮幅度達(dá)到了15，這一數(shù)據(jù)大大超越了一線城市的漲幅，而今年很有可能會(huì)有其他城市跟進(jìn)上浮幅度。同時(shí)隨著整體信貸政策收緊，房貸放款成本增加，銀行之間的政策分化也會(huì)更加明顯。 我們都知道市場(chǎng)的供需關(guān)系決定著價(jià)格，當(dāng)供大于求時(shí)貸款利率就會(huì)下調(diào)，而當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)貸款利率上浮也是順理成章的事，當(dāng)前來看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然經(jīng)過這輪嚴(yán)厲調(diào)控已經(jīng)趨于平穩(wěn)，但市場(chǎng)需求仍大量存在，銀行貸款額度日益緊張，房貸利率頻繁上調(diào)也就不奇怪了。

根據(jù)現(xiàn)行的房屋抵押貸款規(guī)定，其采取的浮動(dòng)利率策略不僅適用于利率的變動(dòng)，同時(shí)也將跟隨國(guó)家宏觀調(diào)控政策的變化進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。首先，貸款利息的確定依據(jù)是浮動(dòng)利率制度，也就是說，當(dāng)銀行貸款利息發(fā)生調(diào)整時(shí)，相應(yīng)的貸款利息計(jì)算方式和利率水平也將會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整。需要注意的是，無論采用何種計(jì)算方法，已經(jīng)支付的利息都不會(huì)受到影響，但對(duì)于調(diào)整后的利息則會(huì)產(chǎn)生影響。通常情況下，銀行利率調(diào)整之后，尚未償還的貸款部分的利率也會(huì)隨之調(diào)整，具體調(diào)整方式主要包括以下三種：第一種是銀行利率調(diào)整后，所貸款項(xiàng)在次年的年初開始執(zhí)行新的利率（如工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等）；第二種是滿年度調(diào)整，即每還款滿一年后執(zhí)行新的利率（如中國(guó)銀行）；第三種是雙方協(xié)商約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月開始執(zhí)行新的利率水平。 房屋抵押貸款的利率會(huì)隨著國(guó)家政策的變動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)的變化。例如，國(guó)家提供的七折優(yōu)惠利率是基于基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打七折，因此，只要基準(zhǔn)利率發(fā)生變動(dòng)，七折優(yōu)惠利率也會(huì)隨之變動(dòng)。若國(guó)家決定取消七折優(yōu)惠政策，那么尚未還清的那部分貸款的利率優(yōu)惠也將隨之取消。 這并不影響已經(jīng)歸還本金的那部分利息。在國(guó)家政策變動(dòng)后，新的政策通常會(huì)在新政策實(shí)施的次年一月開始執(zhí)行。假設(shè)當(dāng)前取消七折優(yōu)惠政策，那么今年仍然可以享受到七折優(yōu)惠，但從明年1月起，七折優(yōu)惠將不再適用。