怎樣進行二手房產評估
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一、房產評估的內容 1、建筑物的折舊程度 建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。 2、土地生熟程度 土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。 3、資本化率 資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。 4、基準地價 基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。 5、標定地價 標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。 6、房屋重置價格 房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。 底價是指政府、企業(yè)或私人賣出(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。 補地價是指在更改政府原出使得土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉使得、出租、抵押劃撥土地使用權，或出使得的土地使用權續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。 二、房產評估應考慮的因素 1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內相似房屋的掛牌價和成交價格 2、周邊小區(qū)相似房源的掛牌價和成交價格 3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢 4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內位置、景觀等等。
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產評估應考慮的因素： 1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內相似房屋的掛牌價和成交價格; 2、周邊小區(qū)相似房源的掛牌價和成交價格; 3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢; 4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內位置、景觀等等。
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