土地使用權轉讓的定義土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管埋部門和房產管理部門批準，并依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉讓。土地使用權轉讓，一般經公證機關進行公證證明，基本規(guī)則如下： 1.土地使用權轉讓公證的管轄。它與土地使用權出讓公證的管轄相同。 2.申辦土地使用權轉讓公證應提交的材料。申辦土地使用權轉讓公證，除提交與土地使用權出讓公證相同的材料外，還有以下幾種：(1)關于轉讓人已按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件，投資開發(fā)利用土地的證明文件;(2)土地使用權轉讓合同正本;(3)土地使用權證件及原土地使用權出;讓合同正本。 3.對申辦土地使用權轉讓公證的審查。公證處應著重審查以下內容。 (1)當事人提供的證明材料是否屬實、有效。 (2)當事人的辦證目的。 (3)合同條款是否完備。合同內容應包括：①當事人雙方的名稱、住址，法定代表人的姓名;②轉讓人取得土地使用權的依據(jù)與方式;③轉讓土地使用權的依據(jù)與方式;④被轉讓土地的位置、面積、用途和其他地上物、附著物;⑤地上物及其他附著物是否轉讓的規(guī)定;⑥轉讓期限;⑦轉讓金數(shù)額及支付的幣種、方式、時間;⑧違約責任;⑨其他事項。 (4)合同規(guī)定的土地使用地塊、條件、用途及期限，是否與出讓合同和登記文件中載明的權利義務相符。轉讓活動不對國家土地所有權產生任何影響。 (5)轉讓方是否已按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件，投資、開發(fā)和利用土地。依各國通例，轉讓方須在對土地進行一定開發(fā)之后，才能轉讓其權利。中國法律亦嚴厲禁止炒買炒賣土地的和赤。 (6)轉讓價格是否合理，是否符合有關規(guī)定。轉讓價格明顯低于市場價格的，應與當?shù)?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/zhishi/chaiqian/tudiguanli/">土地管理部門聯(lián)系，做出調整。中國法律規(guī)定，國家在土地使用權買賣交易中有先買權。國家的優(yōu)先購買權為一項法定權利，不依當事人約定，當事人也不能以約定加以剝奪。這項權利適用于一切國有土地使用權的買賣。 (7)土地用途。需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意，即報經土地管理部門、城市規(guī)劃部門批準，依照有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。 (8)登記。土地使用權的轉讓為不動產物權的變更，須辦理登記手續(xù)。 (9)被轉讓的土地使用權有無出租情況。承租人具有物權性質的租賃權。在租賃關系存續(xù)期間，出租人可以將國有土地使用權轉讓給他人(依出售、交換、贈與、繼承方式)，但這一行為不能消滅租賃權，承租人仍可對新的土地使用權享有者主張租賃權。同時，承租人還有先買權，即土地使用權享有者將土地使用權出售時，承租具有在同等條件優(yōu)先購買的權利。 (10)土地使用權有無抵押情況。中國法律規(guī)定，國有土地使用權可以抵押。抵押時，地上建筑物、附著物隨之抵押。以國有土地使用權抵押，只能抵押土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限的余期使用權。如果轉讓方已將土地使用權抵押，則抵押權人具有優(yōu)先權。amp;