1. 關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定及處理原則: (1) 根據(jù)《土地管理法》第六十三條的規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。 (2) 根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》第二條規(guī)定,此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則,以認(rèn)定有效為例外。第三條規(guī)定,涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為: 第一,要尊重歷史,照顧現(xiàn)實(shí)。 第二,要注重判決的法律效果和社會(huì)效果。 第三,要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。 2. 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效的情形: (1) 對(duì)于將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員,未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn),如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的,該合同應(yīng)作無(wú)效處理。 (2) 如果合同已履行、購(gòu)房人也實(shí)際居住使用的,則根據(jù)案件的具體情況綜合分析后,認(rèn)定合同效力問(wèn)題。 3. 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的情形: (1) 如果買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理部門審批的,可以認(rèn)定合同有效。 (2) 對(duì)于將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員,如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,可以認(rèn)定合同有效。 4. 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效后的處理: (1) 合同被認(rèn)定無(wú)效后,買受人應(yīng)當(dāng)將房屋原狀返還出賣人,出賣人將收取的價(jià)款返還買受人。 (2) 如果買受人在居住使用訴爭(zhēng)房屋期間對(duì)訴爭(zhēng)房屋及院落進(jìn)行裝修、翻、擴(kuò)建,其對(duì)于添附部分享有所有權(quán)。一般處理為,買受人將原物及添附一并返還及給付出賣人,由出賣人將添附價(jià)值補(bǔ)償買受人。 (3) 按過(guò)錯(cuò)賠償損失。一般情況下,出賣人明知或應(yīng)當(dāng)知曉國(guó)家法律法規(guī)及政策不允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)而出賣,應(yīng)當(dāng)就合同無(wú)效承擔(dān)一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。 (4) 拆遷少補(bǔ)償。如果遇到拆遷,購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償,小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買人可從產(chǎn)權(quán)人或被產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償利益中分得部分,一般還需訴訟解決。