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租房合同糾紛怎么處理房屋租賃合同有哪些

2022-11-22 14:50

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專業(yè)分析:

1.合同當(dāng)事人協(xié)商解決; 2.可以要求第三方或者中介方出面調(diào)解解決; 3.到租賃房屋所在地法院起訴解決。出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效

法律依據(jù):

《關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋》第三條,出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

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張麗麗律師

北京市京師律師事務(wù)所

對房屋租賃合同糾紛最有效的處理方法就是起訴。在起訴之前當(dāng)然應(yīng)該先由雙方當(dāng)事人自行協(xié)商處理,協(xié)商不成的話,起訴的時候要準(zhǔn)備好民事訴訟狀,房屋租賃合同糾紛,本人的身份證等有效材料,應(yīng)該到房屋所在地或被告人所在地的法院起訴。

豐培銘律師

天津東方律師事務(wù)所

處理房屋租賃合同糾紛,要遵循以下原則: (一)買賣不破租賃原則 買賣不破租賃是租賃期間出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人的,租賃合同對于受讓的第三人繼續(xù)有效。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。其具體內(nèi)容包括: 1、租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動。這里所有權(quán)變動的情形包括買賣、繼承、贈與等。 2、承租人沒有終止或解除租賃合同的意思表示。 如果承租人已明確表示終止或解除租賃合同,則不發(fā)生所有權(quán)與租賃權(quán)的沖突問題。租賃物所有權(quán)變動后,新的所有人取代原有所有人地位而成為新的承租人。原出租人因租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而退出出租人地位。承租人應(yīng)依照原租賃合同向新的所有人履行義務(wù)。 (二)抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系 抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系,指一物之上抵押權(quán)與租賃權(quán)同時存在,當(dāng)兩者發(fā)生沖突時,哪個權(quán)利效力優(yōu)先的問題。抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系,有兩種情形: 1、租賃權(quán)發(fā)生在先,抵押權(quán)發(fā)生在后。 抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)面書面告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效。抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓繼續(xù)有效。 2、抵押權(quán)發(fā)生在先,租賃權(quán)發(fā)生在后。 抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔(dān)。 (三)承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)相沖突的處理 按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果按份共有人將出租的共同財產(chǎn)中的自有份額轉(zhuǎn)讓時,即發(fā)生承租人的優(yōu)先購買權(quán)與其他共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突。一般來講,共有人的優(yōu)先購買權(quán)更為優(yōu)先。共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有所有權(quán)保護(hù)的效力,而租賃關(guān)系是債權(quán)關(guān)系,依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則,共有人的物權(quán)應(yīng)優(yōu)先對待。而承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖然有債權(quán)物權(quán)化的特征,但其畢竟是債權(quán)關(guān)系,仍然不能等同于物權(quán)的效力。另外,讓其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán),有利于對房屋的管理、修繕、使用。 (四)房屋租賃中的登記備案問題 房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃申請經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查合格后,頒發(fā)《房屋租賃證》。當(dāng)事人未辦理登記備案手續(xù),未取得《房屋租賃證》的,租賃合同是否有效《城市房屋租賃管理辦法》中并未明確規(guī)定取得《房屋租賃證》是租賃合同法、有效的前提條件。登記備案是房產(chǎn)管理部門的行政管理行為,其本身不是合同生效的要件。

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