開發(fā)商在申請(qǐng)到土地使用權(quán)的時(shí)候，可以以此向銀行抵押貸款。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)，可以將所有的行業(yè)分為勞動(dòng)力密集型、技術(shù)密集型、資金密集型等類型。房地產(chǎn)業(yè)無疑屬于資金密集型行業(yè)，即短期內(nèi)需要投入大量的資金的行業(yè)。一個(gè)房地產(chǎn)公司，員工往往只有幾十人，但需要的資金至少過億元。這些資金主要用于如下方面：地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、工程款。這么大量的資金從何而來呢?通常情況下，開發(fā)商的自身資金是有限的，必須通過一定的方式融資。即使開發(fā)商自身有足夠的資金，有時(shí)候?yàn)榱艘?guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也不動(dòng)用自身的資金，同樣地進(jìn)行融資。作為融資的最主要渠道就是向銀行貸款，但獲得貸款的必要條件是提供合格的擔(dān)保。而開發(fā)商能夠提供也是銀行容易接受的擔(dān)保物就是已經(jīng)獲得的國有土地使用權(quán)，這是一種最主要的擔(dān)保物。因此，購房人在審查時(shí)看到土地使用權(quán)被抵押也就見怪不怪了。利用土地使用權(quán)抵押擔(dān)保獲得貸款的操作程序一般為：抵押、融資、賣樓、還款。應(yīng)該說，市場經(jīng)濟(jì)要求資金的高速運(yùn)轉(zhuǎn)，而開發(fā)商合理合法地利用資金的行為也不應(yīng)該被指責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)中的資金運(yùn)用行為構(gòu)成一個(gè)資金鏈，而一個(gè)良性的資金鏈有利于房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)社會(huì)的健康發(fā)展。反過來，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沉淀大量資金才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是不合理也是不明智的。法律關(guān)系應(yīng)該是對(duì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的合理反映。因此，政府對(duì)于開發(fā)商的抵押貸款行為應(yīng)著眼于疏而不是堵;同樣地，作為購房人，對(duì)于開發(fā)商的抵押貸款行為應(yīng)重在防范而不是害怕。作為購房者，要防范開發(fā)商的土地抵押行為所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，就必須了解房地產(chǎn)抵押的法律知識(shí)。