1、搞清楚“抵債房”權(quán)屬是否清楚 市場經(jīng)濟的一個重要特征就是產(chǎn)權(quán)明晰。購買房屋，花了多年乃至幾十年的積蓄，總是希望得到權(quán)屬清楚，沒有糾紛的一筆財產(chǎn)。從法律上講，也只有獲得權(quán)屬清楚，合法有效的房產(chǎn)即私有房產(chǎn)，才獲得了占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 那么，“抵債房”的權(quán)屬是否清楚呢？這要具體情況具體分析。按照既合法又符合規(guī)定程序的做法，債務(wù)人以房抵債，應(yīng)當(dāng)將作價抵債的房屋以有償轉(zhuǎn)讓(即出賣)形式過戶給債權(quán)人。債權(quán)人只有獲得了該房屋的所有權(quán)，才有資格來處分(出賣)這部分房產(chǎn)。然而現(xiàn)在市場上很多情況下沒有按規(guī)范操作。有的仍以債務(wù)人的名義銷售，房屋購銷(買賣)合同仍與原建設(shè)單位訂，債權(quán)人只管收錢。盡管這種做法有毛病(隱蔽了一次交易的稅費)，購房者還可以辦理房屋所有權(quán)登記。有的則不管三七二十一，稀里糊涂地買，很有可能辦不了所有權(quán)登記，后悔莫及。 人們已習(xí)慣從房地產(chǎn)開發(fā)公司手里買商品房，并且查驗《商品房銷售許可證》。但實踐中，仍有個別購房者購買抵債房屋時，因經(jīng)驗不足或貪圖便宜，錯誤簽訂合同，忽略查驗《商品房銷售許可證》，結(jié)果得不償失。 但購買這類房屋涉及到三方當(dāng)事人，加之部分購房者經(jīng)驗不足，因此，產(chǎn)生的問題很多。 2、與誰簽《商品房銷售合同》。有的購房者認(rèn)為房子是從施工企業(yè)手里購買的，合同當(dāng)然是同施工企業(yè)簽，這種想法是錯誤的。根據(jù)我國法律，雖然房子是施工企業(yè)蓋的，并且開發(fā)商也已抵給施工企業(yè)，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記之前，房子的所有權(quán)仍是開發(fā)商的，購房合同只能與開發(fā)商簽，與施工企業(yè)簽合同是無效的。 3、出了問題找誰承擔(dān)。既然合同是與開發(fā)商簽的，權(quán)利義務(wù)當(dāng)然是由開發(fā)商承擔(dān)。但有的購房者認(rèn)為房子是從施工企業(yè)手里買的，與開發(fā)商簽合同只是走形式，一旦出現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)找施工企業(yè)，這種想法也是錯誤的。合同依法成立，即對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，而對合同以外的人卻沒有約束力。施工企業(yè)并不是商品房銷售合同的一方，合同對其沒有約束力，出了問題也無須其負(fù)責(zé)。因此，購房者簽合同時應(yīng)慎重，應(yīng)當(dāng)將與施工企業(yè)約定的條件，如價格、付款時間、面積、交房時間等原原本本寫進(jìn)商品房銷售合同中，以防出現(xiàn)問題。一旦真的出現(xiàn)問題，也應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。 4、售房發(fā)票由誰出具。發(fā)票是銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，向付款方開具的收款憑證。通常誰收到價款誰出具，但購買抵債房屋，合同的當(dāng)事人是開發(fā)商和購房者，雖然房款最終歸施工企業(yè)，但發(fā)票應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商出具，這樣一方面可以避免購房者辦理產(chǎn)權(quán)時的麻煩，另一方面可防止開發(fā)商以未收到房款為由拒不履行合同。 5、合同價款如何確定的問題。購房者是因抵債房便宜才購買的，但房價是施工企業(yè)確定的，而合同卻是與開發(fā)商簽的。開發(fā)商簽合同時，往往將價格約定的較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價款高于施工企業(yè)與購房者約定的價款的情況。一旦產(chǎn)生糾紛，開發(fā)商就可以依據(jù)合同要求購房者補足房款，購房者有口難辯。因此，購房者在簽合同時，應(yīng)將與施工企業(yè)約定價格寫進(jìn)合同，至于施工企業(yè)與開發(fā)商之間如何結(jié)算，則應(yīng)由他們之間簽訂協(xié)議予以明確，與購房者無關(guān)。 由此可見，想明明白白購買抵債房，與購買其他房屋是一樣的，必須抓住兩個要害問題。一是持有合法的房屋所有權(quán)證書的房屋可以放心地買。如前所述，如果債務(wù)人作價將房屋抵給債權(quán)人，債權(quán)人辦理了過戶登記手續(xù)，獲得了房屋所有權(quán)證，證明該房屋已經(jīng)歸屬債權(quán)人，買房人買的是債權(quán)人的房屋，房屋買賣合同應(yīng)與債權(quán)人簽訂，相當(dāng)于購買二手房。二是以購買商品房的形式購買，必須查驗出賣方的商品房銷(預(yù))售許可證。因為目前法規(guī)規(guī)定，只有商品房銷(預(yù))售，不要(也沒有)房屋的有權(quán)證，但必須出示銷(預(yù))售許可證。凡是買房，兩證必居其一，否則就麻煩多多。以商品房形式購買“抵債房”，還必須與持有商品房銷(預(yù))售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)簽訂買賣合同，一定不能與代賣房屋的債權(quán)人簽訂合同。否則，過戶登記機關(guān)經(jīng)審查賣方無資格，也是不能給辦理所有權(quán)登記的。