通常情況下,集體土地不具備抵押資格。不過(guò),成功完成土地使用權(quán)登記程序后的集體土地則有可能承擔(dān)相應(yīng)的抵押責(zé)任。關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)的確權(quán)問(wèn)題,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),確權(quán)是指確定產(chǎn)權(quán)人對(duì)該房屋的完全產(chǎn)權(quán),并進(jìn)行完善的產(chǎn)權(quán)登記工作。對(duì)于那些無(wú)證房產(chǎn)而言,如果土地使用權(quán)屬性為集體,或者房屋實(shí)際使用者未能持有完整的房屋產(chǎn)權(quán),這類(lèi)房產(chǎn)就無(wú)法得到確權(quán)保障。反之,如果房屋所處土地使用權(quán)屬性為國(guó)有性質(zhì),并且房屋實(shí)際使用者已經(jīng)占有完整的房屋產(chǎn)權(quán),那么就有可能實(shí)現(xiàn)確權(quán)。具體做法是,需要先繳納相應(yīng)的土地出讓金,然后再按照規(guī)定程序進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。實(shí)際上,我們常常將缺乏完全產(chǎn)權(quán)的房屋稱(chēng)之為“小產(chǎn)權(quán)房”。 許多人們對(duì)此存在誤解,他們往往誤以為只要是小產(chǎn)權(quán)房就不可能進(jìn)行確權(quán),更無(wú)法進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。實(shí)際上不然,以我國(guó)八九十年代住房制度改革為背景推出的房改房便是一個(gè)典型的例子。房改房是由政府直接提供給國(guó)有企業(yè)員工購(gòu)買(mǎi)的公房,經(jīng)過(guò)政府房改辦或其他具有權(quán)威性的機(jī)構(gòu)審批后,這些房改房可以通過(guò)補(bǔ)足相應(yīng)的土地出讓金來(lái)獲得完整的產(chǎn)權(quán),進(jìn)而可實(shí)現(xiàn)規(guī)模化地向他人出售。需要明確指出的是,在集體土地之上建造的房屋基本上都無(wú)法獲得確權(quán),能夠獲得確權(quán)的僅限于集體土地的所有權(quán),而且被確權(quán)的主體并不是房屋的實(shí)際所有者,而是作為集體土地所有者的某個(gè)組織,比如代表全體村民或者該村組的相關(guān)集體。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百九十五條,債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押: (一)建筑物和其他土地附著物; (二)建設(shè)用地使用權(quán); (三)海域使用權(quán); (四)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品; (五)正在建造的建筑物、船舶、航空器; (六)交通運(yùn)輸工具; (七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。