商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行現(xiàn)房銷售的標(biāo)志，否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的；商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行期房銷售的標(biāo)志，否則，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無效的。何為現(xiàn)房？何為期房？二者之間有明確的法律界定：只有已領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證的房子才能稱得上是現(xiàn)房；而房子是否已經(jīng)蓋好，是否有人已經(jīng)居住，并不成為衡量是否是現(xiàn)房的標(biāo)準(zhǔn)，這正是購房人在實際買房過程中容易混淆和產(chǎn)生誤解的地方。原因在于購房人完全憑自己的感性認(rèn)識來分辯事物。相反沒有土地證和房產(chǎn)證的房子即便是已經(jīng)蓋好，或者已經(jīng)有人居住，但仍然屬于期房的范疇。在買賣過程中仍然應(yīng)按期房銷售。商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現(xiàn)在：商品房（現(xiàn)房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：1.開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2.取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件；3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證；4.已通過竣工驗收；5.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；物業(yè)管理方案已落實。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。而商品房預(yù)售許可證的取得要符合下列條件：1.項目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3.國有土地使用證；4.建設(shè)工程開工證；5、已投入的工程建設(shè)資金達到總投資的25％以上；6施工進度和竣工交付時間確定。預(yù)售的房屋可能在銷售的時期根本看不到房子的框架，房屋有可能還沒出地面，房子未來的狀況、小區(qū)的狀況等只能通過樓書來表現(xiàn)，因而預(yù)售的房屋不確定的因素較多。按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！贝藯l款可以理解為： 1、出賣人只要有預(yù)售許可證房子就可以賣，其預(yù)售行為就是合法的，所簽訂的商品房買賣合同就是有效的。購房人買了沒有預(yù)售許可證的房可以要求解除合同，雖然說買房要看“五證”，但除預(yù)售許可證的其它“四證”主要是給發(fā)放預(yù)售許可證的房產(chǎn)管理部門看的，房地產(chǎn)商缺少其它“四證”并不成為購房人要求退房的充足理由。 2、僅憑房地產(chǎn)商沒有取得預(yù)售許可證賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會得到法院支持，只有到起訴時，房地產(chǎn)商仍然不能取得預(yù)售許可證，購房人請求法院解除合同的請求才會得到法院的支持。在具體的實踐操作中，還要特別注意地方法規(guī)的規(guī)定，比如北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實施意見》的通知中的新規(guī)定：“商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定時限申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并自取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日起，持房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書進行商品房現(xiàn)房銷售。商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內(nèi)繼續(xù)進行商品房預(yù)售；但自取得竣工備案表之日起超過四個月的，不得進行商品房預(yù)售?！边@個規(guī)定等于說現(xiàn)在有一種已建好的房子，預(yù)售許可證本身沒有過期，但由于取得竣工備案表4個月而沒拿下房產(chǎn)證是不能銷售的。這些具體規(guī)定是否與前面所說的高法解釋相沖突和矛盾是值得探討的一個問題。因為預(yù)售許可證本身沒有過期就意味著是效的，應(yīng)適用高法的解釋。而這個地方上的規(guī)定又是不能銷售的。