一、怎樣提防合同意向金的支付風(fēng)險(xiǎn)如今的二手房市場(chǎng)中，上家基本上是委托多家中介掛牌出售房屋。因此，當(dāng)一家中介在明確上下家的買賣意向后，會(huì)盡可能要求下家在簽訂房屋買賣合同前先支付一筆購(gòu)房意向金。在把意向金交給上家后，中介才能取得上家的房屋兩證原件。但是在簽訂購(gòu)房意向書或者交付意向金后，買賣雙方如果因種種原因沒有交易成功，中介和上下家三方往往會(huì)為意向金的退賠問題而產(chǎn)生糾紛。1、意向金何時(shí)轉(zhuǎn)化為定金在實(shí)踐中，房屋買賣雙方已經(jīng)議價(jià)成功并且上家已經(jīng)收到中介轉(zhuǎn)付的意向金時(shí)，該意向金轉(zhuǎn)化為定金。在議價(jià)成功前，上下家均有權(quán)單方面終止對(duì)中介的委托，因此意向金應(yīng)當(dāng)返還。不過，上下家撤銷委托給中介造成損害的，應(yīng)對(duì)中介承擔(dān)賠償責(zé)任。議價(jià)成功以買賣雙方已經(jīng)就買賣主要條款達(dá)成一致為準(zhǔn)，實(shí)踐中一般表現(xiàn)為上家在下家和中介簽訂的《承購(gòu)意向書》上或在意向金收據(jù)上簽字確認(rèn)。2、意向金轉(zhuǎn)為定金后如何處理一般情況下，如果意向金轉(zhuǎn)為定金后。下家違約不買房，意向金將不能退還;如上家違約不賣房，則按“定金罰則”雙倍返還下家。但是如果《購(gòu)房意向書》中只是對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格、房屋狀況作了簡(jiǎn)要約定，那么，當(dāng)上下家在簽訂房屋買賣合同過程中，對(duì)付款時(shí)間、付款方式、房屋交付及過戶登記等其他主要條款產(chǎn)生分歧，并導(dǎo)致買賣合同最終未能簽訂，上下家均不存在違約情況，交易的失敗不能歸責(zé)于任何一方。即不存在違約情形，則應(yīng)當(dāng)解除意向金轉(zhuǎn)為定金后的擔(dān)保關(guān)系，即退還意向金。二、如何避免合同意向金風(fēng)險(xiǎn)1、上下家在支付或接受意向金時(shí)就應(yīng)當(dāng)提前考慮買賣合同的內(nèi)容，并簽訂書面協(xié)議。一般來(lái)說，意向金協(xié)議中應(yīng)明確如下幾點(diǎn)：房屋的基本情況，房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，房屋交付的條件及日期，房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的辦理時(shí)限，買賣合同未能簽訂時(shí)，意向金如何處理等。2、在“意向金轉(zhuǎn)定金”模式下，上下家沒有直接見過面，也沒有簽署過書面協(xié)議。對(duì)下家而言，只與中介簽協(xié)議，意向金是由中介收的;對(duì)上家而言，一般也只與中介簽協(xié)議，收到下家意向金后出具的收條也是交給中介的。在此情形下，如果不能簽訂正式合同，下家不要輕易同意中介的上家不同意賣房，所以你把意向金拿走的建議，因?yàn)榇藭r(shí)下家可以要求上家雙倍返還意向金。