什么是商品房預售,房屋先出售后抵押的情況怎么處理
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商品房預售,是指房地產開發(fā)企業(yè)與購房者約定,由購房者交付定金或預付款,而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。 開發(fā)商將出賣給購房者的房屋另行抵押給第三人,往往會導致購房者取得房屋的目的不能實現,嚴重損害了購房者的合法權益。 根據《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條:商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人; 導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同; 返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
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預售商品房抵押具有法律效力。 根據《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條的規(guī)定,以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的,登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后,由抵押人收執(zhí)。并向抵押人頒發(fā)《房屋他項權證》。 以預售商品房或者在建工程抵押的,登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的,當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后,重新辦理房地產抵押登記。
商品房可預售的情況是:商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設。已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書,并持有建設工程規(guī)劃許可證。
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