商品房買賣是一種特殊商品的買賣，由于起買賣的數(shù)額巨大，買賣時手續(xù)繁瑣，且需要一個相當(dāng)長的時間過程，消費(fèi)者常常搞不清購房程序，經(jīng)常感到心里不踏實(shí)。如果了解以下購房的基本程序和步驟，熟知規(guī)范的操作方式，可以使消費(fèi)者購房簽訂契約時嚴(yán)謹(jǐn)一些，所購房的安全性才會有保障。在購買商品房時，一般情況下，雙方都應(yīng)該按照以下基本程序辦理：一、簽訂認(rèn)購書商品房預(yù)(銷)售工作開始后，開發(fā)商以及委托的代理商通常在樓盤所在地設(shè)立售樓處。經(jīng)過媒體宣傳，購房人在得到信息后，會到售樓處簽訂認(rèn)購書，并交納定金，銷售方應(yīng)將《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購房人，并應(yīng)實(shí)事求是地向購房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的第一個環(huán)節(jié)，買賣雙方所簽訂認(rèn)購書的主要內(nèi)容應(yīng)包括： 1、賣方，即發(fā)展商名稱、地址、電話;銷售代理方名稱、地址、電話。認(rèn)購方名稱或姓名、地址、電話、身份證件種類、代理人名稱、地址、電話; 2、認(rèn)購物業(yè); 3、房價、戶型、面積、單位價格(幣種)、總價; 4、付款方式：一次付款、分期付款、抵押付款; 5、認(rèn)購條件：簽訂認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式契約的時間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。當(dāng)購房人在售樓處簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以使其清楚下一環(huán)節(jié)及簽約的有關(guān)細(xì)節(jié)?！逗灱s須知》是購房人在簽約前應(yīng)細(xì)讀的重要文件，只有看懂并搞清其中的全部條款內(nèi)容，才可以保證下一步順利簽約?！逗灱s須知》的主要內(nèi)容： 1、簽約地點(diǎn); 2、購房者(個人、公司)應(yīng)帶有關(guān)身份證件、公司文件前去簽約; 3、購房者若委托他人簽約，附有關(guān)委托書的說明; 4、交納有關(guān)的稅費(fèi)說明：印花稅(房價0.05%)、契稅(房價4%)、手續(xù)費(fèi)(房價1%)、房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)0.3元/平方米、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán)證印花稅和有關(guān)公證費(fèi)等。二、簽訂買賣契約購房人在售樓處簽定認(rèn)購書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣契約。簽訂買賣契約是銷售過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，契約也是銷售中最重要的法律文件，它規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每一個購房人花巨額資金購買房產(chǎn)，都要對契約的每一條逐句審查、詢問。《預(yù)售契約》的主要條款： 1、土地使用權(quán)及房產(chǎn)名稱; 2、購房人購買房產(chǎn)及交付定金; 3、購房人購買房產(chǎn)的面積及土地使用權(quán)面積和年限; 4、房價(單位面積、總價); 5、付款方式; 6、買方違約條款(未按期交房); 7、賣方質(zhì)量違約條款; 8、賣方保修條款;9、買方接受物業(yè)管理公司管理?xiàng)l款; 10、預(yù)售登記條款; 11、轉(zhuǎn)讓條款; 12、過戶條款; 13、解決糾紛條款。另外，《預(yù)售契約》內(nèi)容較簡單，發(fā)展商可以增加補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議主要內(nèi)容有： 1、限制買方擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)條款; 2、賣方因不可抗力延期交房免責(zé)條款(包括供氣、供暖等); 3、房屋實(shí)際交付后，賣方免除損害責(zé)任條款; 4、不可抗力對房屋造成損害，賣方免責(zé)條款; 5、具體轉(zhuǎn)讓條款。三、辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓登記：辦理預(yù)售登記對保護(hù)房屋買賣雙方權(quán)益十分重要，對履約有所保障。只有辦理完預(yù)售、預(yù)購登記后協(xié)議才生效。簽訂契約30日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)到市房屋土地管理局市場處辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)。買賣雙方可以共同委托律師辦理上述手續(xù)。轉(zhuǎn)讓：買方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房，買方與轉(zhuǎn)受讓人應(yīng)在預(yù)售契約上做背書。在背書簽字之日起15日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起10日內(nèi)通知賣方。四、辦理入住在購房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況審查后，確認(rèn)無誤再簽發(fā)入住單。同時安排簽訂管理公約?！额A(yù)售契約》有接受管理公司管理的條款，所以入住前，必須安排買方與管理公司簽訂管理公約，交納維修基費(fèi)用。五、辦理產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證發(fā)展商最后要為購房人(此時也可稱為業(yè)主)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，最終辦理產(chǎn)權(quán)證。 (3)契稅，即由買方交納房價款的6%。 7、辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記按照我國有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)的規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)交易的單位和個人都要到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記、鑒證、評估和立契過戶手續(xù)。交易雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同必須辦理以上手續(xù)才是合法的，否則就是無效合同。鑒證是指房地產(chǎn)交易管理部門對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)交易價格以及有關(guān)證件等進(jìn)行的審查、核實(shí)活動。在審查、核實(shí)時，如有必要，房地產(chǎn)管理部門還會對買賣的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估。在房地產(chǎn)管理部門審查完畢及房地產(chǎn)買賣當(dāng)事人按照規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，房地產(chǎn)管理部門就可以向當(dāng)事人核發(fā)過戶單。當(dāng)事人可以憑過戶單辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證。二、消費(fèi)者應(yīng)該怎樣制定購房預(yù)算在停止住房實(shí)物分配以后，購買商品住房成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。目前，由于商品住房的價格頗高，購買一套兩居室的住房就要十幾萬元到幾十萬元，這對一般普通消費(fèi)者來說是一筆巨額的開支。因此，消費(fèi)者在購買商品住房之前，一定要做一個詳細(xì)的購房預(yù)算，根據(jù)自己的住用需求、資金實(shí)力以及市場行情等諸多因素，來估算自己的實(shí)際購買能力，最終確定要購買商品住房的種類和價位。消費(fèi)者可以從以下幾個方面來制定購房預(yù)算： 1、全面計算一下家庭可以動用的資金消費(fèi)者對自己準(zhǔn)備用多少錢購買商品住房要有一個大致的估計，真正做到心中有數(shù)。消費(fèi)者首先要計算一下自己家庭的平均月收入，即家庭成員的工資、獎金等收入，然后從中籌劃出日常生活、醫(yī)療和預(yù)防意外災(zāi)害等方面的開支;收入中剩下的部分就是家庭每月可以靈活支配的資金，這部分資金加上其家庭以前的積蓄存款便是消費(fèi)者購房時可以動用的資金。 2、仔細(xì)了解房屋價格中的地價土地的價格是商品住房價格構(gòu)成中的重要組成部分，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，目前我國城鎮(zhèn)商品住房價格構(gòu)成中的土地費(fèi)用占20%-30%左右。在城市中，一般處于市中心的地段或臨近旅游景點(diǎn)、開發(fā)區(qū)、商務(wù)中心、文化中心等處的地價相對較高，城市近郊區(qū)等偏遠(yuǎn)地區(qū)的地價就比較低。消費(fèi)者可以通過所在城市的房地產(chǎn)管理部門公布的基礎(chǔ)地價，標(biāo)定地價以及處于不同地區(qū)的同一類型的商品住房價格上的差別了解有關(guān)地價的資料。 3、認(rèn)真考慮預(yù)購房屋的面積消費(fèi)者要根據(jù)自己的家庭人口數(shù)量和住用需要，來考慮預(yù)購房屋的面積。房屋面積的大小直接關(guān)系到房屋的售價，消費(fèi)者在購房時，一定要詳細(xì)的了解整座建筑物的有效面積系數(shù)?！坝行娣e系數(shù)”是指建筑物內(nèi)可使用面積與總建筑面積的比例，有效面積系數(shù)越大，可使用面積也就越大。目前，我國的多層的磚混結(jié)構(gòu)住宅樓的有效面積系數(shù)為0.7～0.8左右;而高層住宅樓的有效使用面積系數(shù)在0.7～0,75左右，低的只有0.65。在購房時購房者都是以建筑面積付款的。因此，有效面積系數(shù)的大小，意味著購房者花同樣的錢，買到房子的使用面積會有很大差別。 4、詳細(xì)調(diào)查有關(guān)物業(yè)管理的各項(xiàng)支出目前新建的住宅小區(qū)都實(shí)施了物業(yè)管理服務(wù)。根據(jù)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的規(guī)定，住宅小區(qū)公共服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括以下部分：(1)管理、服務(wù)人員工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);(3)綠化管理費(fèi);(4)清潔衛(wèi)生費(fèi);(5)保安費(fèi);(6)辦公費(fèi);(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);(8)法定稅費(fèi)。全國各地區(qū)也依據(jù)此辦法制定了具體的小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。消費(fèi)者一旦準(zhǔn)備購買商品住房，就可以以此為依據(jù)估算物業(yè)管理的各項(xiàng)支出，將其列入購房預(yù)算的計劃中。 5、嘗試貸款購房，作好還款準(zhǔn)備國家為了增強(qiáng)普通收入者的購房能力，已廣泛開展了購房貸款業(yè)務(wù)。目前，購房者如已建立個人住房公積金便可以向省、市、縣住房資金管理中心申請房改資金抵押貸款，其他購房者可以向商業(yè)銀行申請個人住房抵押貸款。前者比后者的貸款利率低一些，但其貸款的對象是特定的。商業(yè)銀行的貸款雖然利率高些，可是能夠使用較長期信貸，如15年或20年期的商業(yè)銀行抵押信貸，同時還可以降低每月等額償還本息的額度。消費(fèi)者如果決定嘗試?yán)勉y行貸款購房時，一定要考慮銀行貸款利率的高低、可借貸的金額、首期付款的金額、分期付款的期限，每月付款額等因素。同時，還要有充分的資金準(zhǔn)備，以便按月等額償還抵押貸款本息。 6、核實(shí)和確定購房時的稅費(fèi)購買商品住房時，消費(fèi)者要按照國家有關(guān)規(guī)定繳納一定的稅費(fèi)，其中包括：房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、土地使用稅和一些行政性收費(fèi)等。按國家稅收規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅率為房產(chǎn)值的1.2%;契稅的稅率為房屋成交價的6%;印花稅為合同售價的萬分之五;大中城市的土地使用稅為每平方米0.4元至10元。各地區(qū)的有關(guān)房地產(chǎn)的行政售費(fèi)項(xiàng)目略有不同，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。1997年初，國家做出了取消有關(guān)部分房地產(chǎn)的建筑項(xiàng)目收費(fèi)的通知，取消了48項(xiàng)不合理的建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)。購房者在房地產(chǎn)商收取行政性費(fèi)用時，一定要注意所收費(fèi)用中是否還包括已經(jīng)取消的收費(fèi)項(xiàng)目，避免承擔(dān)多余的費(fèi)用。 7、準(zhǔn)備必要的咨詢服務(wù)費(fèi)用隨著福利分房的停止，住房將全面實(shí)行商品化、社會化。由于廣大的消費(fèi)者幾十年來長期依靠的是國家福利分房，頭腦中有關(guān)商品住房買賣的知識幾乎就是空白，而商品住房買賣又是一項(xiàng)繁瑣復(fù)雜的操作過程，稍有不慎就有可能釀成糾紛造成損失，因此，不少消費(fèi)者把安全購房的希望寄托在法律知識豐富的律師身上。購房請律師，不但保險而且方便靈活，消費(fèi)者根據(jù)自己的需要，既可以在購房前就商品住房購買的有關(guān)知識向律師咨詢，又可以在購房時請律師草擬、代書、審查購房合同。通過請律師幫助購房，可以使消費(fèi)者的合法權(quán)益受到保護(hù)。由于向律師咨詢或聘請其幫助都是有償服務(wù)，因此，購房者還要把必要的咨詢服務(wù)費(fèi)、律師費(fèi)列入自己的購房預(yù)算之中。三、消費(fèi)者怎樣收集購房信息消費(fèi)者在計劃購置住宅時，一定要廣泛的收集房源信息，使自己能夠在其中選擇最合適和最理想的房屋。為了把這項(xiàng)準(zhǔn)備工作做好，消費(fèi)者可以從以下幾種渠道獲得購房信息： 1、房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商郵寄、發(fā)送的宣傳品房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商通常把給潛在的房地產(chǎn)買主郵寄或發(fā)送宣傳品作為媒體廣告的輔助手段。其郵寄工作一般由開發(fā)商委托物業(yè)代理機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT代理郵寄業(yè)務(wù)的公司，針對根據(jù)有關(guān)線索篩選出來的潛在的買主來做的。發(fā)送宣傳品主要是在某些公共場所散發(fā)有關(guān)宣傳材料。消費(fèi)者通過這類的宣傳材料，可以了解房地產(chǎn)出售商品住房的信息。 2、媒體廣告媒體廣告包括報刊雜志上的廣告、廣播電視廣告和招貼廣告等。房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售商品住宅時所采用最普遍的市場宣傳形式，就是通過各種媒體廣告進(jìn)行宣傳。房地產(chǎn)廣告一般包括預(yù)備出售房屋的位置、面積大小、裝修標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、銷售價格、銷售許可證號碼以及代理商和開發(fā)商的電話號碼、售樓處地址等內(nèi)容。 3、現(xiàn)場廣告牌當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)施工現(xiàn)場都樹立一個或若干個廣告牌來介紹正在施工的項(xiàng)目的情況。廣告牌的內(nèi)容通常包括項(xiàng)目規(guī)劃模型圖、位置圖、項(xiàng)目介紹以及經(jīng)過精心選擇的具有宣傳性的廣告詞，并且標(biāo)上開發(fā)公司、承建公司、監(jiān)理公司、代理公司、設(shè)計公司的名稱。另外，還將《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等證件的號碼列在廣告牌上，充分顯示出企業(yè)良好的形象，可以大大的增強(qiáng)消費(fèi)者的信任感。 4、現(xiàn)場展示樣板房商品房施工后，房地產(chǎn)開發(fā)商一般會提供樣板房展示給購房者。樣板房通常經(jīng)過精心裝修，并配齊家具設(shè)備和必要的裝飾品。購房者通過參觀樣板房，聽取售樓工作人員的現(xiàn)場講解，可以增加感性認(rèn)識，對欲購買的住房留下較好的印象。 5、售樓書是有關(guān)房地產(chǎn)的詳細(xì)介紹材料，這類材料通常由開發(fā)商或代理商直接寄送給那些對廣告、郵寄宣傳材料有反應(yīng)的客戶，或直接寄送給那些已知的對租買該房地產(chǎn)有興趣的人。消費(fèi)者也可在開發(fā)商的售樓處得到售樓書。售樓書一般是請專業(yè)設(shè)計師設(shè)計的，通常是印制成精美考究的小冊子，圖文并茂，富于吸引力。 6、房地產(chǎn)交易展示會房地產(chǎn)交易展示會一般是由房地產(chǎn)行政管理部門或大型房地產(chǎn)代理公司舉辦的。房地產(chǎn)交易展示會上展示交易的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量較多，在會上，一般還有行政主管部門和專家接待購房者的咨詢，并處理相關(guān)的業(yè)務(wù)。消費(fèi)者參加房地產(chǎn)展示會可以獲得教多的房源信息和書面材料，還可以對參會的各家房地產(chǎn)公司和代理公司的資信情況進(jìn)行調(diào)查與比較，把信譽(yù)好和實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)建設(shè)的商品住房作為自己購房時選擇的對象。 7、向房地產(chǎn)營銷人員進(jìn)行咨詢消費(fèi)者在對廣告和售樓書等書面材料有所了解，初步確定欲購買的房屋以后，還要向開發(fā)商或代理商的售樓人員進(jìn)行直接咨詢，從中了解欲買房屋的各方面的具體情況，包括入住前的手續(xù)、價款支付方式、購房款之外的其他費(fèi)用、房屋保險和合同公證等內(nèi)容。8、通過其他途徑了解房源信息消費(fèi)者可以在政府有關(guān)部門、咨詢公司、房地產(chǎn)交易所和交易中心等處查閱關(guān)于房地產(chǎn)交易的各種資料，還可以向已購房者了解情況，或者進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。通過這些途徑消費(fèi)者也可以獲得房地產(chǎn)業(yè)的情況和房源信息。四、消費(fèi)者應(yīng)如何看待房地產(chǎn)廣告廣告作為最快捷深入的傳播方式，無時無刻不在滲透著社會、家庭及個人，它是消費(fèi)者獲取商品信息的主要途徑，對于商品房也不例外。在我國房地產(chǎn)業(yè)起步不久的今天，人們初次涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域多是通過各種廣告了解房屋概況，而后對物業(yè)進(jìn)行考察比較并決定購買。由此可見，廣告對置業(yè)者有重要的作用。售房廣告是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行市場宣傳的主要手段，房地產(chǎn)開發(fā)商或者代理商一般都是通過各種售房廣告來影響住房消費(fèi)者的購買行為和決策，以便盡可能快速的銷售出自己開發(fā)建造的商品房，從而實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。但是也有一些房地產(chǎn)開發(fā)商在所做的廣告中卻夸大其詞，用欺騙的方法誤導(dǎo)消費(fèi)者，使他們上當(dāng)受騙跌入設(shè)好的陷阱中，在經(jīng)濟(jì)上給他們造成不應(yīng)有的損失。對此，消費(fèi)者在看商品房的廣告時，一方面要提高辨別識虛假廣告的能力，另一方面要學(xué)會用法律手段進(jìn)行自我保護(hù)。誤導(dǎo)購房者的不實(shí)廣告主要有以下幾種情況： 1、在銷售價格上進(jìn)行虛假的宣傳很多消費(fèi)者是通過廣告獲得房源信息的，當(dāng)?shù)弥程幏课菔蹆r較低，便會對此產(chǎn)生購買興趣，但是往往到了售房處才發(fā)現(xiàn)實(shí)際銷售價格要大大高于廣告宣傳的價格。這是因?yàn)槟承┓康禺a(chǎn)商在廣告中只標(biāo)明起價或標(biāo)明的價格只是朝向、樓層不好的房屋價格。實(shí)際上，一棟樓房內(nèi)的每套房間的價格都是不一樣的，因?yàn)橐惶淄瑯犹仔偷姆块g如果朝向不一樣將會因采光、景觀的不同，從而會有價格的差異。一層、頂層的房間價格和中間的房間價格也是不一樣的。而在廣告中房地產(chǎn)商故意標(biāo)明低價房屋的價格，其所宣傳的房屋價格不能完全反映全部商品房的真實(shí)價格，這樣做實(shí)際上是以虛假的、不實(shí)的廣告宣傳來誤導(dǎo)消費(fèi)者的購買行為。 2、在地理位置上進(jìn)行錯誤的引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建設(shè)的商品住房的地理位置，是房屋價格形成的重要因素之一，也是房地產(chǎn)商所做廣告內(nèi)容之一。消費(fèi)者只有了解了所購房屋準(zhǔn)確的地理位置，才能根據(jù)自己的工作單位位置和居住生活方便條件來選擇購房。房地產(chǎn)商在廣告中通常通過繪制簡單的區(qū)位示意圖的方法來表示所售房屋的地理位置，并標(biāo)明所售房屋與市中心某處相距多少公里。但這種圖往往不是按比例尺來繪制，畫得極不準(zhǔn)確，給購房者以錯誤的視覺認(rèn)識。“距離市中心某處的公里數(shù)”只是一個直線距離，而實(shí)際上走直線距離是不可能的。;3、在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上進(jìn)行欺騙性的宣傳在一些房地產(chǎn)廣告中，房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬性避而不談或者含糊其詞。消費(fèi)者由于沒有購房經(jīng)驗(yàn)，以為所購房屋一定會有產(chǎn)權(quán)，這將有可能受到廣告的誤導(dǎo)。有的房地產(chǎn)商在集體土地上建房出售，沒有辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。消費(fèi)者購買了這樣的房屋將領(lǐng)不到房屋產(chǎn)權(quán)證，但他的所謂產(chǎn)權(quán)證實(shí)際是未經(jīng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門批準(zhǔn)，由自己印制的，這樣的房屋所有權(quán)證在法律上是無效的。 4、在交通條件上進(jìn)行不真實(shí)的宣傳在房地產(chǎn)商所做的房地產(chǎn)廣告中，一般都把所出售房屋的交通便利程度作為其中的主要內(nèi)容之一。由于我國居民出行主要是利用公共交通工具，住宅小區(qū)所處位置的交通是否便利，一般是指是否有公共交通工具，住宅小區(qū)距離公共汽車站的遠(yuǎn)近。如有的房地產(chǎn)商在廣告中宣傳其開發(fā)的住宅小區(qū)交通方便，到達(dá)市中心只需多少分鐘，只提時間，卻不提交通工具的類別和時速，像這類的房地產(chǎn)廣告就進(jìn)行了不真實(shí)的宣傳。 5、在銷售面積上進(jìn)行與實(shí)際情況不相符的宣傳商品住房的銷售面積直接關(guān)系到房地產(chǎn)商的銷售利潤和購房者的實(shí)際住用空間的大小，是買賣房屋行為中雙方最為關(guān)注的問題。有的房地產(chǎn)商在廣告中宣傳房地產(chǎn)的價格時，不說明是建筑面積還是使用面積，也不告知建筑面積與使用面積的比例，以及公用建筑面積的分?jǐn)倲?shù)額，使消費(fèi)者誤認(rèn)為所購房屋的面積就是房屋的使用面積。有的房地產(chǎn)商在廣告中用戶型圖來展示商品房，其在戶型圖中標(biāo)明的商品房平方米數(shù)與實(shí)際交付的平方米數(shù)往往有較大的差異，這其中就有房地產(chǎn)商虛算商品房使用面積的因素。購房者在選購上述廣告中的商品住房時，為了防止宣傳面積與房屋實(shí)際面積不相符合，一定要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，親自測量一下商品住房的面積，看看是否有“缺斤短兩”的現(xiàn)象。 6、在配套設(shè)施上進(jìn)行不切實(shí)際的宣傳商品住宅的公共配套設(shè)施是否完善，對當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量影響頗大。有的房地產(chǎn)商把不具備的公共配套設(shè)施或?qū)聿趴赡芫邆涞墓才涮自O(shè)施故意在廣告中大肆宣傳，欺騙購房者。如在廣告中宣傳某住宅小區(qū)的所有配套設(shè)施已與某市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室簽有配套設(shè)施的協(xié)議，而不提配套設(shè)施是否建成，是否可以直接使用。某住宅小區(qū)的廣告中稱小區(qū)有雙氣，有24小時熱水，實(shí)際上該小區(qū)是準(zhǔn)備與某熱電廠協(xié)商后才可以通氣，有熱水。其中所涉及到的管道鋪設(shè)，室內(nèi)設(shè)施的改裝，資金的來源和籌集等都還有待落實(shí)。這都是不切實(shí)際的宣傳，消費(fèi)者應(yīng)對此引起注意。7、在抵押貸款上進(jìn)行與國家政策不符的宣傳在商品房銷售的過程中，購房者如能得到銀行抵押貸款的支持，可以降低其購房的成本，有利于資金的周轉(zhuǎn)。如有的房地產(chǎn)商在廣告中允諾購買其商品房有銀行抵押貸款的支持，并說明抵押貸款占房價數(shù)的比例，使購房者認(rèn)為購買其商品房一定能獲得抵押貸款。實(shí)際上，銀行提供的抵押貸款是有嚴(yán)格的規(guī)定的，不是所有的購房者都可以在銀行申請到貸款。房地產(chǎn)商在所做的廣告中進(jìn)行的誤導(dǎo)，會給購房者帶來經(jīng)濟(jì)上的損失和時間上的浪費(fèi)。購房者一定要增強(qiáng)自我保護(hù)意識，提高辨別不實(shí)廣告的能力。同時，為了防止消費(fèi)者跌入虛假的廣告陷阱中去，消費(fèi)者在觀看商品房廣告時，應(yīng)注意以下內(nèi)容：(1)依照國家工商行政管理局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布房地產(chǎn)廣告，必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確、不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。房產(chǎn)地預(yù)售、銷售廣告，必須載明開發(fā)企業(yè)名稱或代理銷售的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱，必須載明預(yù)售或者銷售許可證書號。 (2)按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，商品房預(yù)售、銷售，須經(jīng)有關(guān)部門審核批準(zhǔn)，凡符合條件者，核發(fā)預(yù)售或銷售許可證。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在售房廣告、宣傳資料中應(yīng)載明許可證號。 (3)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)的開發(fā)，要依法取得國有土地使用權(quán)，禁止利用集體所有的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。購房者取得的是房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等單位取得商品房預(yù)售或銷售許可證，表明其項(xiàng)目符合法律、法規(guī)的規(guī)定，并取得了政府主管部門頒發(fā)的各種證件。對購房者來說，商品房預(yù)售和銷售許可證，實(shí)際上包含了一個建設(shè)項(xiàng)目所必須具備的法定內(nèi)容。具備了預(yù)售或銷售的各種條件，消費(fèi)者在購房后，按照交易程序辦理相應(yīng)的手續(xù)，就可以取得合法的房屋所有權(quán)。所以，注意商品房廣告中載明的許可證號是十分必要的。在實(shí)際購房時，購房者一定要查驗(yàn)原件，以確認(rèn)廣告中所標(biāo)示的許可證內(nèi)容的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。至于美麗的廣告詞，只有親自到現(xiàn)場去看看、問問、才能知道這棟住宅是否如此美麗?？傊彿空邉?wù)必要進(jìn)行實(shí)地考察，以免受騙上當(dāng)。