如何規(guī)避拋售買賣房屋的風險 現實的房屋買賣交易中，不僅存在著簡單的上下家(開發(fā)商和買家)簽訂合同問題，還涉及大量中間拋售，中間買賣環(huán)節(jié)，而且還牽涉到房屋貸款未到期等等問題，其也蘊含著大量的法律風險?，F就本律師代理的(接受咨詢的)案件和廣大房屋買賣上下家共享。 1：二手房屋買賣中，買賣雙方未辦理過戶，買方欲轉讓房屋債權債務 此種情況，存在于短期的投資客，對于長期持有人來說，一般不會遇到這樣問題。 主要是買賣雙方已簽訂房屋定金合同(甚至已簽訂房屋買賣合同)，買方已支付定金或一部分購房款，但由于種種原因(有賣方拖延辦理，有不具備辦理過戶手續(xù)條件…….)，雙方未辦理過戶手續(xù)，現買方急于拋售轉手房屋，并和要買房的第三人簽署了協(xié)議，由第三人加入進來，買方退出此次交易。 首先，第三人加入房屋交易，買方退出交易，必須經過房屋權利人同意，不經過權利人同意，對房屋權利人不發(fā)生效力。即沒有經過賣方(房屋權利人)同意，原買賣雙方簽訂的定金協(xié)議或者買賣合同仍然對買方有效，第三人不能依據其與賣方簽訂的協(xié)議對抗原本就已經合法有效的定金協(xié)議或者買賣合同。根據合同法第八十條、八十四條、八十九條規(guī)定，第三人加入本次交易，買方退出，屬于合同權利義務的概括承受，所謂合同權利義務的概括承受，即第三人享有將來實現房屋物權的權利，但是必須履行支付房屋價款的義務。未經債權人(房屋權利人)同意的的權利義務的概括承受，不對權利人發(fā)生效力。 對于賣方，只要沒有收到關于房屋權利轉讓的通知或者不同意第三方加入進來，賣方照樣可以依據之前與買方簽訂協(xié)議，要求買方繼續(xù)履行，風險極小。 對于買方來說，風險在于一旦賣方不同意第三人加入，那么其就要繼續(xù)承擔之前和賣方間協(xié)議規(guī)定之義務，其實，這個義務本來買方就要履行，只不過沒有轉移給第三人罷了，對于買方，風險也是很小的。 對于第三人來說，風險極其大，因為一旦權利人不同意第三人加入進來，將會承擔之前與買方簽訂協(xié)議時約定的給付買方轉讓金的損失風險(第三人和買方之間的協(xié)議不因為房屋權利人不同意第三人加入交易而無效，關于這一點，請參見本律師的《中介炒房，買家權益如何保護》文章)，且第三人享有不了房屋之任何權益，這樣，對于第三人將得不償失。 為了規(guī)避第三人的風險，建議第三人在和買家簽訂權益轉讓協(xié)議時先和賣家積極溝通，適當時咨詢律師，由律師出面起草買家和第三人要簽訂的《房屋權益轉讓協(xié)議》。唯有這樣，才能保護弱勢的第三方權益不被隨意踐踏。

《城市房屋租賃管理辦法》第五條房屋租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。