首先定義上有所區(qū)別：商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)發(fā)出來(lái)的一種產(chǎn)品，以市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值，是一種完全的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為。因此商品房的消費(fèi)群體較為廣泛，沒(méi)有限制。而消費(fèi)群體廣泛、沒(méi)有限制。而集資房則是由單位、社會(huì)團(tuán)體組織、住宅合作社來(lái)組織建設(shè)，重點(diǎn)是為了解決其既定范圍內(nèi)中低收入家庭的住宅問(wèn)題，采取的是先集資后建房的形式，是一種非市場(chǎng)行為，不存在買(mǎi)賣(mài)與經(jīng)營(yíng)關(guān)系。 　　其次是在土地使用權(quán)上有所區(qū)別：商品房所取得的是出讓土地使用權(quán)，而集資房取得的則是劃撥土地使用權(quán)。所以在集資房上市交易、出租、抵押和繼承時(shí)，應(yīng)向政府有關(guān)部門(mén)補(bǔ)交土地出讓金。而集資房是改變了住宅建設(shè)由國(guó)家和單位包的傳統(tǒng)制度，政府、單位、職工個(gè)人三方面來(lái)共同承擔(dān)建房的成本，由多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而非市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)來(lái)實(shí)現(xiàn)直接分配的一種房屋。 　　最后在手續(xù)申辦上有所區(qū)別：一般商品房的土地都是出讓用地，主要是以招投標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌以及市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的方式取得；而集資房的土地主要是通過(guò)政府劃撥方式取得的劃撥土地，而且會(huì)減免相關(guān)稅費(fèi)。因此，集資房的建設(shè)申辦手續(xù)過(guò)程不同于一般商品房建設(shè)的申辦手續(xù)過(guò)程。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。 商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。