租賃合同在下列情況下無(wú)效終止：出租人不具出租房屋所有權(quán)；非法建造的房屋，出租人未取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證的規(guī)定建造的城市房屋。租賃合同是出租人將租賃物交付給承租人的合同，承租人支付租金。

一、對(duì)于出租人來(lái)說(shuō)，有下列情況時(shí)可以提前終止租賃合同： 1、承租人未經(jīng)出租人同意，擅自將住房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)借給他人； 2、承租人利用承租的住房從事非法活動(dòng)，危害社會(huì)的公共利益； 3、承租人不遵守合同規(guī)定，拖欠房租和水電等費(fèi)用累計(jì)達(dá)6個(gè)月； 4、承租人違反合同規(guī)定，不經(jīng)出租人的同意擅自改變住房用途； 5、承租人嚴(yán)重?fù)p壞住房或住房?jī)?nèi)的設(shè)備、設(shè)施而拒不維修和賠償?shù)模?6、出租人因事先無(wú)法預(yù)料到的事情而必須收回住房自??； 7、出租的住房由于地震等原因發(fā)生重大損壞，威脅居住者的人身安全，且由房管部門(mén)書(shū)面證明應(yīng)該改建。 二、作為承租人，在以下情況下亦可解除合同，但應(yīng)事先通知并與出租人協(xié)商： 1、租賃的住房發(fā)生重大損壞甚至有傾倒的危險(xiǎn)，而出租人拒不維修； 2、承租人在租賃該住房期間，已建成或購(gòu)買(mǎi)了自己的住房，不需要再居??； 3、承租人的工作單位遷離城市或新的工作單位距離租賃的住房很遠(yuǎn)，交通不便，需要重新租賃住房。