房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。抵押特征 (1)房屋抵押是原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保，原債權(quán)債務(wù)關(guān)系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能獨(dú)立存在。 (2)抵押的房屋可以由抵押權(quán)人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。保管人應(yīng)謹(jǐn)慎保養(yǎng)所抵押房屋。 (3)負(fù)有清償債務(wù)義務(wù)的一方不履行義務(wù)時(shí)，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權(quán)，不依靠債務(wù)人的行為即可實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。 (4)抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務(wù)人，也可以是第三人，抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權(quán)，如果抵押房屋是國有房屋，則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權(quán)。 (5)房屋抵押權(quán)的設(shè)定，一般采用書面形式，并應(yīng)明確規(guī)定擔(dān)保的范圍。 (6)房屋抵押人將房屋抵押后，并不喪失房屋的所有權(quán)，因此，抵押人應(yīng)自己承擔(dān)房屋意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)。 (7)房屋抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)。如果房屋抵押人未經(jīng)房屋抵押權(quán)人同意，將抵押房屋轉(zhuǎn)給第三人時(shí)，房屋抵押權(quán)人對抵押的房屋享有追索權(quán)，房屋受讓人因此受到的損失，由房屋抵押人承擔(dān)。

未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的合同有效，但如果當(dāng)事人另有約定的情況下除外。抵押人以其所有的財(cái)產(chǎn)為他人設(shè)立抵押的，并不會(huì)喪失處分權(quán)，所以其仍可以處分財(cái)產(chǎn)。