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不可抗力是指不能預(yù)見或者不能避免、不能克服的客觀情況。發(fā)生不可抗力，造成合同不能履行或者不能完全履行時，允許當(dāng)事人變更合同，使合同的履行成為可能。不可抗力必須達到使合同無法履行的程度，才能作為變更合同的理由。如發(fā)生不可抗力后，經(jīng)義務(wù)人的努力，合同仍可履行，則不能作為合同變更的理由。

一、合同變更的原因有哪些

因為不可抗力從而致使合同規(guī)定的部分義務(wù)不能履行的情況，當(dāng)事人是可以變更合同的。一般認為，它包括國家經(jīng)濟政策和社會經(jīng)濟形勢。情勢變更與不可抗力的主要區(qū)別在于，由于不可抗力致使合同無法履行，而情勢變更導(dǎo)致合同履行不公平。所謂情形，是指當(dāng)事人在訂立合同時不能預(yù)見和克服的客觀情況，致使合同的履行對一方當(dāng)事人沒有意義或者造成重大損害。情況的變化與上述不可抗力的變化類似，但不包括不可抗力，而是指超出不可抗力且超出當(dāng)事人控制范圍的客觀情況。

二、商品房買賣合同變更情形

在一定條件下，可以變更。發(fā)生下列情況之一者，允許變更或解除購房合同：

（一）當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商同意，并且不因此損害國家利益和社會公共利益。

合同是當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商自愿簽訂的，當(dāng)然可以根據(jù)當(dāng)事人的協(xié)議而變更或解除。這是符合合同自愿簽訂原則的。由于我國是一個社會主義網(wǎng)家，國家利益和社會公共利益高于個人利益。因此，當(dāng)事人在協(xié)議變更和解除合同時不能損害國家利益和社會公共利益，否則，變更和解除無效。

（二）由于不可杭力致使經(jīng)濟合同的全部義務(wù)不能履行。

不可抗力是指當(dāng)事人在簽定合同時不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，不可抗力主要指一些重大的自然災(zāi)害（如地簇、洪水等）。例如，購買者和售房單位簽訂了一個房屋買賣合同，在房屋交付前，發(fā)了洪水，使所買賣的房屋被洪水沖塌。這就屬于由于不可抗力致使合同的全部義務(wù)不能股行，因為買賣雙方在簽定合同時并不能預(yù)見洪水過些日子會發(fā)生，同時他們也無法避免洪水所帶來的損害。

（三）當(dāng)事人一方違約，使合同履行成為不必要。

在當(dāng)事人一方違約，致使實際股行對非違約方來說己經(jīng)不需要的情況下，若仍要求當(dāng)事人各方繼續(xù)履行，則對非違約方十分不利。因此，在當(dāng)事人一方違約致使履行成為不必要時，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人變更或解除合同?！奥男谐蔀椴槐匾?，是指履行達不到非違約方所期望的目的，即達不到合同的目的。一切合同都是當(dāng)事人為達到目的而訂立的，當(dāng)這種目的已經(jīng)不能達到時，它就失去了繼續(xù)存在的必要，應(yīng)當(dāng)變更或解除。

三、購房合同中的不可抗力應(yīng)該怎么理解

不可抗力是指在合同成立以后所發(fā)生的，不是由于當(dāng)事人一方的故意或過失所造成的，對其發(fā)生以及造成的后果是當(dāng)事人不能預(yù)見、不能控制、不能避免并不能克服的。不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時具備不能遇見、不能避免并不能克服三個條件。如地震、水災(zāi)等。而且不可抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間，也就是說在簽訂合同的時候“不能預(yù)見”。并且不可抗力的事由影響的法律主體是購房合同簽訂的雙方，也就是開發(fā)商和購房者。如果造成逾期交房的理由符合以上條件，那么可以認定該事由為不可抗力，可以免除開發(fā)商違約責(zé)任，否則就不能視為不可抗力，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。