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房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需滿(mǎn)足以下條件：

1、在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易活動(dòng)中，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格；

2、轉(zhuǎn)讓方必須按照轉(zhuǎn)讓合同支付全部土地出讓金，并持有合法取得的土地使用權(quán)證書(shū)或土地使用批準(zhǔn)文件；

3、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目必須進(jìn)行一定的投資，包括三通一平、房地產(chǎn)地質(zhì)勘察、建筑設(shè)計(jì)等工程交易；

4、必須是取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證和建設(shè)許可證并具備開(kāi)工條件的項(xiàng)目。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

以項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前在我國(guó)的法律、法規(guī)尚處于空白地帶，一直以來(lái)有大量的實(shí)踐存在。如有操作不慎，甚至可能被追究刑事責(zé)任。如2008年12月，上海地產(chǎn)富豪周小弟旗下的懿德公司即因涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓而被控非法倒賣(mài)土地使用權(quán)罪。因此，房地產(chǎn)商應(yīng)視項(xiàng)目具體情況布署不同對(duì)策，以應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

1、對(duì)于單一項(xiàng)目而設(shè)立的項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)于只擁有單一項(xiàng)目的純粹項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)绕涫侨抗蓹?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)詰?yīng)注意項(xiàng)目法定轉(zhuǎn)讓條件的限制。

2、對(duì)于不符合完成投資總額25％等法定條件的項(xiàng)目，可采取如下方案解決：

1）增資擴(kuò)股方式?？赏ㄟ^(guò)增資擴(kuò)股的方式，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供所需資金的融資方法，屬于房地產(chǎn)長(zhǎng)期性股權(quán)融資。實(shí)踐中，主要是通過(guò)私募方法由新增股東購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)所擴(kuò)股本。

2）階段性股權(quán)融資方式。在項(xiàng)目確定下來(lái)之后、即將進(jìn)Ａ成熟期之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)增資擴(kuò)股的方式進(jìn)行融資，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后溢價(jià)回購(gòu)原所增股權(quán)的融資方式。

3）商品房包銷(xiāo)方式。用包銷(xiāo)來(lái)代替項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)N(xiāo)人按包銷(xiāo)合同約定的時(shí)間，分期、分批支付包銷(xiāo)款，等于變相地支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款或合作款，將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中受讓方的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)化為包銷(xiāo)合同中包銷(xiāo)方對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)利義務(wù)。

4）承包經(jīng)營(yíng)方式。以實(shí)現(xiàn)廣義項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓為目的的承包經(jīng)營(yíng)，分為承包經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目公司與承包經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目?jī)煞N。前者由承包人與項(xiàng)目公司的股東簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，后者由承包人與項(xiàng)目公司簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，前者的合同標(biāo)的是項(xiàng)目公司，后者的合同標(biāo)的是項(xiàng)目本身。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第三十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十三條基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第三十四條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。