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《城市商品房預(yù)售管理辦法》

第七條開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

(一)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》;

(二)建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件;

(三)工程施工進(jìn)度計(jì)劃;

(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料;

(五)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖;

(六)需向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

一、期房什么時(shí)間內(nèi)會(huì)下來預(yù)售許可證

依據(jù)房屋預(yù)售管理辦法的規(guī)定，房屋管理部門收到開發(fā)商預(yù)售申請(qǐng)后，會(huì)在十日內(nèi)進(jìn)行審查并核發(fā)預(yù)售許可證。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》

第八條房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

需向境外預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》上注明外銷比例。

二、房屋預(yù)售制度缺陷

由于中國(guó)住房預(yù)售制度存在設(shè)計(jì)上的缺陷，導(dǎo)致開發(fā)商和購(gòu)房者的權(quán)利義務(wù)關(guān)系嚴(yán)重失衡，商品房預(yù)售合同對(duì)購(gòu)房者利益的漠視以及對(duì)開發(fā)商監(jiān)管的缺失，導(dǎo)致出現(xiàn)很多侵害購(gòu)房者利益的現(xiàn)象。和香港的“賣樓花”及國(guó)外一些國(guó)家的住房預(yù)售制度相比，中國(guó)住房預(yù)售制度的最大特點(diǎn)有兩個(gè)：

一是在交房之前購(gòu)房者就支付全款，

二是購(gòu)房者的預(yù)付款不是交給第三方監(jiān)管，而是直接交給開發(fā)商。

這種制度設(shè)計(jì)的缺陷是極為明顯的：其一，由于一次性將住房款交給了開發(fā)商，無論是房屋的質(zhì)量，還是購(gòu)房者與銀行的利益都根本無法保障，現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的大量的房屋質(zhì)量的糾紛，都源于此;其二，在一次性將購(gòu)房款交給開發(fā)商的情況下，資金的安全根本無法保障，一些開發(fā)商將預(yù)付款用于別的投資項(xiàng)目，并且多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開盤，同時(shí)收取預(yù)付款和銀行的信貸資金，一旦某個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，杠桿效應(yīng)立即就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)資金斷裂問題。去年以來，一些地方出現(xiàn)的開發(fā)商攜購(gòu)房款跑路，就引發(fā)了很多社會(huì)不穩(wěn)定的問題;其三，由于一次性將購(gòu)房款交給開發(fā)商，開發(fā)商不僅白白占有了購(gòu)房者的資金，而且還通過購(gòu)房者按揭，得到了銀行的信貸資金。從而使得地產(chǎn)開發(fā)真正成為門檻極低的空手套白狼的行業(yè)，導(dǎo)致中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遍地開花，目前大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)近10萬家，而大多數(shù)并沒有太強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和開發(fā)能力，導(dǎo)致劣幣驅(qū)逐良幣，這也是房屋質(zhì)量容易出現(xiàn)問題的根源;最后，由于缺乏監(jiān)管，住房預(yù)售制度將風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給銀行和購(gòu)房者，特別是，由于中國(guó)房屋預(yù)售的條件規(guī)定非常模糊，很多開發(fā)商拿到地，就可以想方設(shè)法的預(yù)售，至于故意拖延交房時(shí)間，占用購(gòu)房者的資金，基本成為行業(yè)的潛規(guī)則。