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近兩年，房地產(chǎn)交易如火如荼。地方政府從保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，切實(shí)維護(hù)動(dòng)遷居民切身利益出發(fā)，也提出以重大工程配套商品房建設(shè)為抓手，推進(jìn)中低價(jià)商品住房的建設(shè)。2003年竣工了101．9萬平方米重大工程配套商品房，約1．3萬余套房源定向供應(yīng)給軌道交通、城市綠地、中環(huán)線等重大工程動(dòng)遷居民購買。2004年，市政府又啟動(dòng)了連續(xù)3年、每年建設(shè)300萬平方米中低價(jià)商品住房的三年建設(shè)計(jì)劃。有拆遷必有安置，由動(dòng)拆遷房與普通商品房交易引發(fā)的矛盾也隨之產(chǎn)生，以下上海中原法律及交易按揭部的同事將通過具體案例來作詳細(xì)的點(diǎn)評：

案例：

2004年4月，何先生向某房產(chǎn)商購買了位于本市寶山區(qū)的一套商品房，簽訂了《預(yù)售合同》，并支付了全額購房款。不料，發(fā)生在兩周前的一件事，卻讓何先生驚出一身冷汗。原來，當(dāng)何先生攜妻兒去看這套未來的新家，準(zhǔn)備商討如何裝修時(shí)，卻意外邂逅了張先生一家。經(jīng)了解，張先生是本市某正在拆遷、改造的舊區(qū)的居民，房產(chǎn)商取得了該舊區(qū)地塊的使用權(quán)，并準(zhǔn)備建造新的商品房，為安置被拆遷的張先生一家，于2004年3月中旬同張先生簽訂了《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，該協(xié)議約定的正是以何先生購買的這套商品房作為拆遷安置房，作為對張先生一家的補(bǔ)償。至此，同一套房屋卻出現(xiàn)了兩個(gè)權(quán)利人，一屋二主，如何是好？。次日，何先生與張先生一起前往房產(chǎn)商處質(zhì)詢此事，房產(chǎn)商的工作人員卻閃爍其辭，無法給出明確的說法。何、張二人與房產(chǎn)商發(fā)生了激烈的口角，紛紛表示要狀告房產(chǎn)商，請求法院確認(rèn)權(quán)利，并追索賠償。

點(diǎn)評：

《預(yù)售合同》與《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的效力究竟孰高孰低？這套房屋的產(chǎn)權(quán)究竟屬于誰？何、張二人可否向房產(chǎn)商索賠？是本案引發(fā)出的需要研討的幾個(gè)重要問題。

本案的核心問題是《預(yù)售合同》的預(yù)購人與《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的被拆遷人就同一套房屋的權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，誰具有優(yōu)先權(quán)？對此，自2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱司法解釋）作出了明確的規(guī)定：拆遷人（本案中為房產(chǎn)商）與被拆遷人（本案中為張先生）按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋（本案中為何先生購買的這套商品房）對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人（本案中為何先生），被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。因此，本案中的被拆遷人張先生對該套房屋享有優(yōu)先權(quán)，只要張先生堅(jiān)持要求取得該房屋，就可以否定預(yù)購人何先生對該套房屋的期權(quán)；只有在張先生明確表示放棄優(yōu)先權(quán)的條件下，何先生才能夠按照《預(yù)售合同》的約定，取得房屋期權(quán)。

經(jīng)過以上分析，明確了《預(yù)售合同》與《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的效力高低、確認(rèn)了房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬（屬于被拆遷人張先生），那么，何先生作為預(yù)購人是否有權(quán)憑《預(yù)售合同》向發(fā)展商索賠呢？房產(chǎn)商將同一套房屋分別以拆遷安置和預(yù)售的形式轉(zhuǎn)讓給兩個(gè)下家，構(gòu)成房產(chǎn)商一屋兩賣，這種一女二嫁的做法是房地產(chǎn)領(lǐng)域典型的違法行為，房產(chǎn)商必須對其中一個(gè)沒有優(yōu)先權(quán)的下家（本案中為何先生）承擔(dān)賠償責(zé)任（因?yàn)樗麑?shí)際上已不可能將該房屋同時(shí)又轉(zhuǎn)讓給何先生，構(gòu)成履約不能），司法解釋中明確規(guī)定：對于房產(chǎn)商隱瞞房屋屬于拆遷安置房，導(dǎo)致預(yù)售合同無效、被撤消或被解除的，買受人可請求返還已付購房款及利息，并主張不超過已付房款1倍的賠償。因此，何先生可以拿回已付的全部房款及利息，并主張房產(chǎn)商退一賠一，至于最終能夠拿到多少房款以外的懲罰性賠償，這取決于法院綜合該案的具體事實(shí)，行使自由裁量權(quán)，作出最終的判決。

專家建議：

本案所反映出的糾紛具有相當(dāng)?shù)牡湫托裕貏e是目前本市舊區(qū)改造力度很大，將產(chǎn)生眾多的拆遷安置戶，此類糾紛發(fā)生的概率將大大提高。房產(chǎn)商對于拆遷安置戶（被拆遷人）的補(bǔ)償通常有貨幣補(bǔ)償和實(shí)物（房屋）調(diào)換補(bǔ)償兩種，本案中對于張先生一家的補(bǔ)償即屬于實(shí)物（房屋）調(diào)換補(bǔ)償。由于被拆遷人需要安置房屋來解決居住問題，相對于一般購房人而言處于弱勢地位，法律因此給予特別保護(hù)，賦予其對拆遷安置房的優(yōu)先權(quán)。

如本案中的何先生，雖然可以采取向法院起訴房產(chǎn)商的方法來維護(hù)自身權(quán)利，但這畢竟屬于亡羊補(bǔ)牢的事后救濟(jì)行為。那么，對于一般購房者，如何有效地規(guī)避購買商品房、卻遇到拆遷安置房而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)呢？

對于一般的房屋權(quán)利狀況，比如產(chǎn)權(quán)人是誰，房屋是否設(shè)定有抵押登記或其他司法限制，都可以通過向房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行查詢來了解，以規(guī)避產(chǎn)權(quán)瑕疵所導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)。但由于目前的法律法規(guī)并未要求《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》在任何政府部門進(jìn)行登記，因此，公眾無從查詢，由于缺乏公示性，一般購房人更應(yīng)通過其他渠道來側(cè)面了解所購房屋是否屬于拆遷安置房，如現(xiàn)場實(shí)地考察、向房屋所在地的拆遷安置機(jī)構(gòu)（拆遷辦）、居民、商家和派出所等詢問，要求房產(chǎn)商在《預(yù)售合同》中做相應(yīng)承諾等，盡量降低風(fēng)險(xiǎn)。我們呼吁，相關(guān)立法機(jī)關(guān)是否可以考慮通過法律規(guī)定，要求《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》同《預(yù)售合同》一樣進(jìn)行強(qiáng)制登記，從更大程度上保護(hù)善意第三人（一般購房者）的知情權(quán)。而房產(chǎn)商也應(yīng)誠信經(jīng)營，不要因利益驅(qū)動(dòng)而作出一屋兩賣的違法行為，從源頭上杜絕類似于本案的糾紛再次發(fā)生，否則，房產(chǎn)商最終也要受到法律的嚴(yán)厲制裁。

優(yōu)先購買權(quán)的概念及特征

優(yōu)先購買權(quán)是指特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的先于他人購買某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)具有以下特征：

1、法定性。優(yōu)先購買權(quán)是依據(jù)法律的規(guī)定而產(chǎn)生的。由于優(yōu)先購買權(quán)給予了優(yōu)先購買權(quán)人購買機(jī)會(huì)的優(yōu)惠，剝奪了非優(yōu)先購買權(quán)人的購買機(jī)會(huì)，限制了財(cái)產(chǎn)出賣人選擇購買人的權(quán)利，因此，這種權(quán)利非有法定不可；

2、對抗性。優(yōu)先購買權(quán)有對抗第三人的效力，即具有一定的物權(quán)效力，這是優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先性的必然體現(xiàn)；

3、期待性。對特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利人在財(cái)產(chǎn)所有人出賣該財(cái)產(chǎn)予第三人前，其優(yōu)先購買權(quán)不具有現(xiàn)實(shí)行使性，只處于期待狀態(tài)，只有在所有人出賣該財(cái)產(chǎn)予第三人時(shí)，這項(xiàng)權(quán)利的行使才由可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)；

4、附屬性。優(yōu)先購買權(quán)的享有是基于某種特定法律關(guān)系的存在，即法律只賦予具有某種特定法律關(guān)系的民事主體享有優(yōu)先購買權(quán)，因此，優(yōu)先購買權(quán)是附屬在某種特定法律關(guān)系上的。