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合同簽了，房子沒了？

一般大部分人買房，都要通過向銀行貸款來實(shí)現(xiàn)，然而，一些購房者在與開發(fā)商簽定了購房合同后，因?yàn)楦鞣N原因，銀行貸款始終無法獲得審批，最終導(dǎo)致這筆房產(chǎn)交易最終無法順利完成。購房者如果提出退房的要求，開發(fā)商大多數(shù)情況下是不同意的，為此，雙方鬧得不可開交。

近日，不少網(wǎng)友通過億房知識大課堂向筆者提出了此類問題，可見，它具有一定的代表性。

真假難辨--開發(fā)商、購房者和銀行各持己見

購房者往往已經(jīng)簽定了購房合同并付了首付，但由于其它原因，他們的房貸申請沒有被銀行審批通過，銀行自然不會放款，開發(fā)商和購房者之間的糾紛由此而產(chǎn)生。

開發(fā)商認(rèn)為，房主如果要退房，是違約行為，不用返還首付款，并且購房者還要支付違約金。而房主則認(rèn)為，自己并非故意不買房子，不能算是違約，責(zé)任在銀行。銀行更是堅(jiān)稱：他們不承擔(dān)任何責(zé)任。

專家解析--用合同條款約定相關(guān)事宜就能避免糾紛

以上三方的說法，粗略一看，好象都有道理，為了徹底弄清楚問題的正確答案，筆者特意采訪了幾位專職律師，請他們?yōu)橘彿空咧更c(diǎn)迷津。

億房網(wǎng)資深顧問專家、湖北松之盛律師事務(wù)所律師趙莉在接受記者采訪時候說，按約支付房款理應(yīng)是購房者的義務(wù)，銀行直接將購房者申請的房貸轉(zhuǎn)給開發(fā)商，法律上稱為代履行行為。

商品房買賣過程中，大多數(shù)購房者選擇抵押貸款的方式進(jìn)行按揭。也就是說，購房者向開發(fā)商支付首付款，另一部分通過銀行貸款支付，并將所購買的房屋作為抵押物，以擔(dān)保購房者的銀行貸款債務(wù)。

抵押貸款模式存在兩層法律關(guān)系：一是購房者和開發(fā)商之間的房屋買賣關(guān)系，另為購房者和貸款銀行之間的貸款關(guān)系。

首先，就買賣關(guān)系來看，開發(fā)商的義務(wù)是向購房者交付房屋，購房者的義務(wù)是支付購房款，銀行作為購房者和開發(fā)商之間房屋買賣關(guān)系第三方，買賣合同對其沒有任何約束力。所以在房屋買賣中作為代履行人的銀行如果放貸，便可視為代購房者履行支付購房款;倘若因故銀行沒有放款或放貸不符合約定，則是購房者未履行付款義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)按照約定向開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

其次，就貸款關(guān)系來看，如果因購房者提供的資料不全、個人貸款不良信用等因素，導(dǎo)致其無法申請房屋貸款的，銀行不承擔(dān)任何連帶責(zé)任。但如果是購房者和銀行已經(jīng)簽訂了借款合同及抵押合同，僅是銀行未按規(guī)定時間放款。那么，購房者也只能先向開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，爾后再按借款合同向銀行追究違約責(zé)任。

記者了解到，購房合同中有兩種貸款方式可供購房者選擇：

一、購房者可約定由開發(fā)商為其*貸款。則開發(fā)商作為受托人有通知義務(wù)。然而在實(shí)際操作過程中，許多開發(fā)商不愿因無法辦理貸款而流失客戶，往往不能在第一時間如實(shí)告知購房者。湖北陽陽律師事務(wù)所秦于海律師認(rèn)為，開發(fā)商或房屋中介機(jī)構(gòu)作為受托人應(yīng)當(dāng)將辦理貸款事務(wù)情況及時反饋至購房者，否則委托人應(yīng)當(dāng)賠償購房者經(jīng)濟(jì)損失。

二、房者可依據(jù)開發(fā)商提供的銀行自行選擇一家作為貸款方。在此種情況下，購房者可享有較大的貸款選擇余地，而同時需要承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)也會隨之增加，一旦貸款辦理不下來，購房者就是違約，需支付違約金。

武漢市房產(chǎn)局在去年出臺了規(guī)定：購房者在商品房買賣合同簽定之日起30日內(nèi)，因貸款購房手續(xù)未獲相關(guān)金融機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以退房。但對于相關(guān)違約責(zé)任并未明確。

通過以上分析可知：如果開發(fā)商承諾*貸款，應(yīng)當(dāng)將細(xì)則寫入購房合同，并注明：如果貸款不能辦理，購房者可以解除合同并不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商需返還首付款。這樣可以有效減少購房風(fēng)險(xiǎn)。此外，購房者需切忌，誘人的口頭承諾均無法律效應(yīng)。

最后，筆者提醒廣大購房者注意以下幾點(diǎn)：

(一)買房之前，需對自身購房能力進(jìn)行評估，充分估量自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

(二)簽訂合同前，最好向銀行咨詢自己辦理貸款的合理時間，盡可能預(yù)估自己在辦理貸款時可能遇到的障礙，謹(jǐn)慎簽約購房。

(三)在購房合同中將相關(guān)違約條款寫清楚，明確違約責(zé)任。

一、會造成貸款失敗的原因

如果房子首付交完之后按揭辦不下來，會根據(jù)按揭辦不下來的原因分情況進(jìn)行處理。在審理合同糾紛時，法院一般會優(yōu)先適用合同中的約定。因此，合同中對貸款不批的違約責(zé)任由誰承擔(dān)的規(guī)定是最重要的依據(jù)。如果沒有約定或者約定不明，按照下面的原則處理：

1、開發(fā)商的原因：

如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，銀行審查時發(fā)現(xiàn)這種情況是不會批貸款的。

2、購房者的原因：

如果購房者提供的資料不真實(shí)或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批準(zhǔn)貸款，購房者應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。這時購房者可以采取以下措施應(yīng)對，

1.補(bǔ)救貸款

首先，可以找銀行業(yè)務(wù)員溝通，了解自己貸款遲遲批不下來的原因。如果問題出在購房者本人的信用、流水、負(fù)債等情況，建議增加首付款數(shù)額，減少貸款的申請金額，將資料準(zhǔn)備齊全后再向銀行申請貸款。

2.換家銀行

不同的銀行對于貸款條件的規(guī)定和審核不同，因此如果購房者申請了第一家銀行卻遲遲沒有回饋，不妨換個銀行。

3.找擔(dān)保公司

當(dāng)然一部分購房者確實(shí)本身的資質(zhì)不好，但又特別想買這套房子，這個時候就可以找擔(dān)保公司貸款。需要注意的是，涉及到的費(fèi)用會比直接到銀行貸款費(fèi)用高。因?yàn)閾?dān)保公司除了需要借款人支付手續(xù)費(fèi)外，還需要支付擔(dān)保費(fèi)、利息費(fèi)等費(fèi)用。