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一、聚焦：北京發(fā)"租購?fù)瑱?quán)"意見稿租房也可享義務(wù)教育

8月17日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布公告稱，近期已會同市發(fā)展改革委、市教委、市公安局、市規(guī)劃國土委、市衛(wèi)生計(jì)生委、市工商局、人民銀行營管部聯(lián)合起草了《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》。

其中，新政涵蓋了集體戶口租公租房可以落戶；符合條件的京籍無房家庭租房，其子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育；非京籍家庭根據(jù)規(guī)定可辦理適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育手續(xù)；租房合同期內(nèi)不許隨意漲租金、租金最好按月收取等多項(xiàng)熱點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。

對此，業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，北京此次出臺租賃新政，將有助于真正培育租賃市場，同時(shí)在保障承租人權(quán)益上更為明確，是便民的體現(xiàn)。

二、解析：四問"租購?fù)瑱?quán)"，購房與租房如何機(jī)會平等

（一）租戶如何就近入學(xué)？

此次征求意見稿的一大福利，即針對京籍集體戶無房家庭。意見稿提出，承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。

也就是說，北京集體戶無房家庭，未來租公租房和直管公房，可以落戶了。

征求意見稿提出，鼓勵(lì)當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持。具體的支持政策，目前正在加緊研究中。

另外，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時(shí)發(fā)布住房租賃市場實(shí)際成交租金水平等信息。

出租人應(yīng)當(dāng)按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。關(guān)于租房押金，除合同另有約定外，自合同終止日起3個(gè)工作日內(nèi)，出租人應(yīng)將押金退還承租人。

（二）租房也能上名校？

根據(jù)征求意見稿，對住房租賃予以一定賦權(quán)，符合條件者租房即可入學(xué)。這是否意味著，未來通過租房，就可以上名校？

北京市住房保障專家組相關(guān)專家舉例說，比如說以前延慶戶籍家庭，子女可以在延慶上學(xué)；或在西城買了房子，其子女在西城上學(xué)。未來該無房家庭如果在西城租房，并滿足在西城區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上等條件，其子女就可以在西城接受義務(wù)教育。

不過，這和購買學(xué)區(qū)房是兩個(gè)概念。在西城區(qū)租房上學(xué)并不意味著可以上西城名校，只是說可以在西城區(qū)內(nèi)調(diào)配，這里是"區(qū)"，而不是"學(xué)區(qū)"。另外還要看西城區(qū)的學(xué)位情況，如果學(xué)位滿了，會協(xié)調(diào)到其他學(xué)區(qū)，具體辦法由各區(qū)制定。

（三）租房新政會拉高房租嗎？

房租和租房市場的供求有關(guān)，如果出租的房源少，而想要租房的人多，供不應(yīng)求，那么房租必然會有所上漲。

實(shí)際上，現(xiàn)在大城市租售價(jià)格比并不合理，租金價(jià)格與銷售價(jià)格相比，對于用房的人來說，租房肯定合算。但對于房屋出租人來說，租金回報(bào)率只有1%-2%，在房價(jià)日益高企的發(fā)展過程中，賣房子回報(bào)率要大得多。

所以，許多開發(fā)商不愿意建租賃類房屋，只愿意賣房子。在市場經(jīng)濟(jì)國家，租房回報(bào)率一般在5%-6%，這樣比較趨于合理。

人們寧愿買房子也不租房子的另一個(gè)原因是，租售不同權(quán)，買房子以后孩子可以以房確定學(xué)籍所在地，可以辦理社會保障等服務(wù)，但租賃房屋不可以。這種權(quán)益不對等，也造成了租賃價(jià)格不合理。

北京的這個(gè)政策出臺以后，明確了一些權(quán)益的對等，這對人才流動(dòng)、城鎮(zhèn)化等，都是有利的。但遠(yuǎn)期是否會影響租房價(jià)格，還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重，如果租購?fù)瑱?quán)進(jìn)一步落實(shí)，租房居住的人越來越多，租金就很可能會漲價(jià)。

此外，在目前房價(jià)居高盤桓的趨勢下，長租其實(shí)是房客比較歡迎，房東比較排斥的事情。除非開發(fā)商直租的比例提高，不然從個(gè)人房東手里很難拿到三年制的合同，那么就享受不到新政的福利了。所以希望可以多點(diǎn)公租房，或者政府統(tǒng)一收編可以租賃的房子，然后從政府的平臺租賃。

對此，征求意見稿中也提到，各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各區(qū)實(shí)際加強(qiáng)租賃住房用地保障，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。

（四）這對買了學(xué)區(qū)房的業(yè)主，公平嗎？

本次租房新政，主要是為了讓京籍無房戶或非京籍人員女子能夠就近入學(xué)，是實(shí)現(xiàn)機(jī)會平等。租房入學(xué)對于原先的教育資源來說是增量，在政策的實(shí)際操作中還是應(yīng)該會優(yōu)先保障原存量的就近入學(xué)。過去，非京籍人員子女沒有在京就近進(jìn)入公立學(xué)校的資格，而現(xiàn)在打開了這個(gè)入口，實(shí)際的教育資源調(diào)配還需要進(jìn)一步的安排。

每個(gè)區(qū)的住房數(shù)量、教育資源以及就業(yè)承載能力，都是有限的。比如說這個(gè)區(qū)只能接受一百個(gè)人，如果有一千個(gè)人想去那上學(xué)，就有一個(gè)排序和承載飽和的問題，所以不會出現(xiàn)過度的扎堆情況。

因此，各區(qū)可以根據(jù)自身的有限資源，來制定自己的政策。另外，政策提出了一些限定條件，包括京籍無房家庭，需符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件，這是真正從就業(yè)加居住平衡的角度出發(fā)來考慮的。

三、前瞻：監(jiān)管平臺更是征信系統(tǒng)相關(guān)政策還需細(xì)化

（一）監(jiān)管平臺是一大亮點(diǎn)

根據(jù)征求意見稿，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門按照開放、共享原則，組織建立住房租賃監(jiān)管平臺。

住房租賃監(jiān)管平臺通過鏈接網(wǎng)絡(luò)交易平臺，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺為租賃當(dāng)事人提供住房租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價(jià)等對外服務(wù)。

這個(gè)監(jiān)管平臺，其實(shí)就是一個(gè)大數(shù)據(jù)后臺，并不直接對口普通的租房者或者出租者，它是為住房租賃提供備案等政府管理信息服務(wù)的。

另外，這個(gè)"大后臺"與各個(gè)部門聯(lián)網(wǎng)，監(jiān)管平臺通過連接網(wǎng)絡(luò)交易平臺，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺為租賃當(dāng)事人提供住房租賃信息發(fā)布，住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請等對外服務(wù)。

為公眾提供住房租賃服務(wù)的則是各個(gè)網(wǎng)絡(luò)交易平臺，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等。租賃雙方通過這些對外的平臺達(dá)成交易，這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺則把住房租賃的相關(guān)信息傳輸給政府的住房租賃監(jiān)管平臺，進(jìn)行登記備案等服務(wù)。

這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺要達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，符合"大后臺"的要求才能對接政府的"大后臺"，提供服務(wù)。

這對租賃雙方來說都是好消息，登錄這些正規(guī)的網(wǎng)絡(luò)交易平臺，房屋租賃會更加規(guī)范、安全，監(jiān)管平臺也有利于規(guī)范假房源、二房東等現(xiàn)象。另外，住房租賃各方市場主體可以通過網(wǎng)絡(luò)交易平臺對其他相關(guān)方進(jìn)行評價(jià)，評價(jià)信息可以在監(jiān)管平臺予以記錄和披露。