久久免费的精品国产v∧,精品国产一区二区三区四区色,久久国产视频,国内精品久久久久影院日本,黄色视频在线观看免费

當(dāng)前，解決房地產(chǎn)糾紛的救濟措施主要有協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁、行政解決以及訴訟等多種方式。實踐中，常用的有以下三種：

協(xié)商

協(xié)商，乂稱為談判，是爭議當(dāng)事人在自愿互讓的基礎(chǔ)上，按照有關(guān)法律和合同規(guī)定，直接進行磋商，自行達成協(xié)議，從而解決爭議的一種方式。由于這種方式是通過協(xié)商或談判最終實現(xiàn)對爭議的和解，故這種方式又稱為和解。

協(xié)商解決爭議的最大特點在于它無須第三者介人，完全由當(dāng)事人各方自行解決其糾紛。由于協(xié)商是當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上通過談判達成協(xié)議來解決爭議的，所以，當(dāng)事人協(xié)商的行為是一種法律行為，當(dāng)事人之間達成的解決爭議的協(xié)議實質(zhì)上是成立了一項新的合同。因此，一旦當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商依法達成解決爭議的協(xié)議，該協(xié)議即具有與合同一樣的效力，當(dāng)事人應(yīng)自覺和認(rèn)真履行，否則就構(gòu)成違約。

協(xié)商的原則有以下五個：①自愿原則。自愿是協(xié)商的前提。協(xié)商必須由各方自覺地進行，任何一方都有權(quán)拒絕協(xié)商或終止協(xié)商，任何一方不得強迫另一方同自己進行協(xié)商。②平等原則。平等是協(xié)商的基礎(chǔ)，民商事法律關(guān)系的當(dāng)事人本來就是平等的，當(dāng)事人之間發(fā)生爭議后理應(yīng)在平等的基礎(chǔ)h進行協(xié)商解決。③合法性原則。合法是協(xié)商的基本要求。協(xié)商在任意法范圍內(nèi)有一定的靈活性，當(dāng)事人不必嚴(yán)格按照任意性的實體法規(guī)定作出決定。但是，協(xié)商仍然應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律要求進行，協(xié)商的事項和協(xié)商達成的協(xié)議，必須符合有關(guān)法律規(guī)定，尤其不得違反法律的基本原則。④協(xié)商一致原則。協(xié)商一致是協(xié)商的內(nèi)核。協(xié)商一致就是當(dāng)事人對爭議解決的意思表示一致。⑤公平合理原則。公平合理是協(xié)商的最高目標(biāo)。公平合理原則是法律的基本原則之一。通過協(xié)商解決爭議，要做到公平合理。這不僅要求當(dāng)事人充分協(xié)商，均衡利益，意思表示達成一致。而且要求實力較強一方充分尊重實力較弱一方的意兔，照顧后者利益，達成實質(zhì)上的公平合理的爭議解決協(xié)議。

協(xié)商是解決爭議的最初方法，但不是解決爭議的唯一方法。一般來說，大多數(shù)爭議通過協(xié)商能夠得到解決，但也有許多爭議通過協(xié)商方式得不到解決。在通過協(xié)商不能解決爭議時，協(xié)商并不妨礙當(dāng)事人采取進一步的法律行動，當(dāng)事人可以按照具體情況和雙方的約定，進一步采取其他方式解決爭議。

仲裁

從字面上看，“仲”就是居于中間，“裁”就是裁定解決，“仲裁”的含義就是居中裁決。法律意義上的仲裁，就是指爭議雙方的當(dāng)事人自愿將他們之間的糾紛提交仲裁機關(guān)，由仲裁機關(guān)以第三者的身份進行裁決。房地產(chǎn)糾紛仲裁主要是指當(dāng)公民之間、法人之間、公民與法人之間，在房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、買賣、租賃和等方面發(fā)生糾紛，經(jīng)過協(xié)商不能解決時，請求房地產(chǎn)仲裁機關(guān)依照國家法律、法規(guī)和地方性行政規(guī)章、規(guī)定作出仲裁的活動。

仲裁是由雙方當(dāng)事人自愿選擇的解決糾紛的途徑，并不是一種法定的訴訟程序，而且，進入仲裁程序的雙方當(dāng)事人必須事先在合同中訂立了仲裁條款，或者是在爭議發(fā)生后，經(jīng)雙方協(xié)商同意以仲裁方式解決糾紛。如果只是一方當(dāng)事人單方面提起仲裁，仲裁機構(gòu)不能受理。仲裁機構(gòu)專業(yè)性強，仲裁程序比較簡單，不像審判程序那么嚴(yán)格復(fù)雜。但是，仲裁機構(gòu)對自己作出的裁決，無權(quán)強制執(zhí)行，若當(dāng)事人不履行，另一方當(dāng)事人只能請求人民法院強制執(zhí)行。

按照我國《》的規(guī)定，房地產(chǎn)糾紛申請仲裁時必須要交付仲裁訴訟費，其中包括案件受理費和案件處理費兩種。其中，案件受理費是一種“國家規(guī)費”，主要用于仲裁機關(guān)的業(yè)務(wù)經(jīng)費開支的補充;案件處理費不同于案件的受理費，處理費是根據(jù)當(dāng)事人雙方爭執(zhí)的事項或仲裁訴訟的需要，對房屋、土地進行評估、勘測、鑒定或取證等所需的費用，是按實際支出當(dāng)事人先向有關(guān)單位支付，或由當(dāng)事人先預(yù)交處理費，由仲裁機關(guān)代付給有關(guān)單位，結(jié)案后統(tǒng)一結(jié)賬。仲裁費的負(fù)擔(dān)是由仲裁機關(guān)采取依法裁決責(zé)令負(fù)擔(dān)，在仲裁實際受理中，有兩種情況可減免仲裁費：一種是當(dāng)事人確有經(jīng)濟困難，無力繳納受理費的，可由當(dāng)事人申請，仲裁機關(guān)審奄批準(zhǔn)，可以適當(dāng)減收或免收;另一種是因仲裁機關(guān)的過失，可經(jīng)仲裁委員會批準(zhǔn)，當(dāng)事人免交仲裁費用。

注意：

以下房地產(chǎn)糾紛仲裁委員會不予受理：①涉及婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護、繼承、析產(chǎn)、贈與的房地產(chǎn)案件;②依法應(yīng)當(dāng)由行政機關(guān)處理的房地產(chǎn)行政糾紛;③規(guī)定不能申請仲裁的其他案件，包括：人民法院已經(jīng)受理或已經(jīng)審結(jié)的房地產(chǎn)案件，涉及落實政策的房地產(chǎn)糾紛，因公證機關(guān)公證而發(fā)生爭議的房地產(chǎn)糾紛，機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位內(nèi)部分房的糾紛以及軍隊內(nèi)部的房屋糾紛等。

以下情況簽訂的仲裁協(xié)議無效：①約定的仲裁事項超出法律規(guī)定的仲裁范圍的;②無民事行為能力或者限制民事行為能力人訂立的仲裁協(xié)議;

③一方采取欺詐、脅迫手段，迫使對方訂立仲裁協(xié)議的;④仲裁協(xié)議對仲裁事項或者仲裁沒有約定或約定不明，事后又是達不成補充協(xié)議的。

訴訟

房地產(chǎn)糾紛的訴訟解決，是指由人民法院在房屋糾紛當(dāng)事人和其他訴訟參與人的共同參加下解決房地產(chǎn)糾紛的一種方式。訴訟分為民事訴訟和行政訴訟兩種，實行兩審終審制。根據(jù)法律的規(guī)定，不動產(chǎn)糾紛由不動產(chǎn)所在地人民法院受理。

人民法院在處理房地產(chǎn)糾紛時遵循的原則

①有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，促進交易成功。

②依法保護合同的原則，即遵循契約至上及不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定的原則。

③嚴(yán)格掌握合同解除條件的原則，即只要不是根本性的違約，并且一方提出要求的，法院一般不支持解除合同的請求。

④歷史遺留問題，從輕解決。對于《城市》實施以前的行為，不以現(xiàn)存的法律嚴(yán)格規(guī)范。

⑤安全原則，工程質(zhì)量問題，不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的，不得判令交付。

⑥對應(yīng)當(dāng)履行的法律批準(zhǔn)手續(xù)，對于未履行而因此應(yīng)當(dāng)判令合同無效的情況，只要在訴訟期間補辦了批準(zhǔn)手續(xù)，仍按照有效處理;如果開發(fā)企業(yè)不具備開發(fā)資質(zhì)、建筑企業(yè)不具備承苞資質(zhì)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有交清土地出讓金或未取得土地使用權(quán)證書、無償劃撥的土地未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)或未繳納出讓金、農(nóng)村集體的土地未通過國家征用等違反法律規(guī)定、欠缺法定要件的情況，只要能在訴訟期間彌補所欠缺的法定要件，即可以按照有效處理。