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關(guān)于不可抗力：

開發(fā)商逾期交付房屋的原因有很多，不可抗力就是其中之一

由于在相關(guān)法律法規(guī)中很難一一列出不可抗力事件，開發(fā)商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍做出擴(kuò)大解釋，如將重大技術(shù)問題或開發(fā)商無法控制的其他因素納入不可抗力范圍，以避免因逾期交付房屋而承擔(dān)違約責(zé)任，買方應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍。如遇不可抗力，開發(fā)商應(yīng)提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明文件作為豁免理由。同時(shí)，雙方同意，當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致房屋逾期交付超過一定期限時(shí)，買受人有權(quán)終止合同，要求開發(fā)商退還已支付的全部款項(xiàng)，或者要求開發(fā)商對(duì)實(shí)際逾期天數(shù)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e：

作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的大小直接影響購房者在這方面獲得的實(shí)際使用面積

，雖然《北京市商品房銷售面積計(jì)算和建筑面積分配暫行規(guī)定》等規(guī)定已作了明確規(guī)定，但在實(shí)踐中，個(gè)別開發(fā)商仍在調(diào)整商品房實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積之間的誤差，人防工程或與房屋無關(guān)的其他區(qū)域

購房者可參照上述相關(guān)規(guī)定，仔細(xì)審查開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中列出的分配范圍，并堅(jiān)持刪除不符合法律規(guī)定的部分?；蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購房屋的實(shí)際使用率，即實(shí)際使用面積占房屋總建筑面積的比例。當(dāng)開發(fā)商交付的房屋不符合約定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，買受人可以選擇退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)：

對(duì)于預(yù)售商品房，尤其是精裝修商品房，購房者必須明確這些商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以免被“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“高級(jí)”等表述不清的開發(fā)商誤導(dǎo)。

建議在補(bǔ)充協(xié)議中明確類型、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向，與該房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施和設(shè)備的可參考的市場(chǎng)價(jià)格和不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任，為了最大限度地保護(hù)自己的利益

辦理房屋所有權(quán)證的時(shí)間：

雖然表面上，房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門簽發(fā)的，但該部門與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。然而，在實(shí)踐中，房屋所有權(quán)證書簽發(fā)的延遲往往是由于開發(fā)商的程序不完善，以及未能支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)和其他義務(wù)

因此，有必要要求開發(fā)商做出相應(yīng)承諾，確保在規(guī)定期限內(nèi)履行所有義務(wù)，以確保買方能夠順利取得房屋所有權(quán)證書，否則將承擔(dān)一定數(shù)額的罰款。如果超過約定期限，買受人也可以退房，要求開發(fā)商承擔(dān)給買受人造成的經(jīng)濟(jì)損失

如果在商品房買賣過程中無法獲得貸款怎么辦

，購房款通常通過抵押貸款或公積金貸款分期支付。上述貸款是否獲批主要取決于開發(fā)商提供的擔(dān)保和買方的信用狀況

如果買方在簽訂購房合同并支付第一期購房款后未能獲得貸款批準(zhǔn)，他將面臨無法獨(dú)自支付所有剩余款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)，從而承擔(dān)違約責(zé)任。因此，應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中明確責(zé)任。如因開發(fā)商原因?qū)е沦J款未獲批準(zhǔn)，買方可選擇退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；如果是由于自身原因，您可以選擇更改付款方式或要求在當(dāng)時(shí)退房

關(guān)于保修責(zé)任：

與房屋質(zhì)量有關(guān)的保修責(zé)任已由國家明確規(guī)定，在此不再重復(fù)。在補(bǔ)充協(xié)議中，最好將開發(fā)商的責(zé)任與制造商的保修、維護(hù)和更換責(zé)任結(jié)合起來，當(dāng)買受人無法聯(lián)系廠家時(shí)，要求開發(fā)商保證正常保修并承擔(dān)一定的維修費(fèi)用

開發(fā)商在促銷過程中的承諾：

為了配合商品房銷售，開發(fā)商或個(gè)人銷售人員將通過口頭介紹、廣告等方式，對(duì)與商品房相關(guān)的社區(qū)環(huán)境、俱樂部、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等做出承諾。上述因素直接影響購房者的生活和生活質(zhì)量，實(shí)際上構(gòu)成了房價(jià)的一部分。如果不能履行，將大大降低購房者的期望

開發(fā)商做出的各項(xiàng)承諾必須在補(bǔ)充協(xié)議中逐一落實(shí)，開發(fā)商的違約責(zé)任必須明確