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招標(biāo)投標(biāo)這種運(yùn)行方式必須以公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的前提

所謂前期物業(yè)管理(wyeganli)，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理(wyeganli)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。一般來說，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘，但對(duì)于新建物業(yè)(如住宅小區(qū))來說，由于此時(shí)業(yè)主還沒有全部入住，業(yè)主大會(huì)還沒有成立，物業(yè)管理服務(wù)處于真空狀態(tài)，為了填補(bǔ)這個(gè)真空，前期物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)便應(yīng)運(yùn)而生了。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。按照國家有關(guān)規(guī)定，各市出臺(tái)了相應(yīng)的物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)標(biāo)辦法、評(píng)標(biāo)規(guī)則，建立了物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)?，批?zhǔn)成立了一些物業(yè)管理招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。目前，不僅一級(jí)市場(chǎng)(前期物業(yè)管理)大部分實(shí)行了招投標(biāo)，而且二級(jí)市場(chǎng)(業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)企業(yè))也有不少實(shí)行了招投標(biāo)，這對(duì)于保證開發(fā)企業(yè)公開、公正、公平地選聘物業(yè)管理企業(yè)，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)起到了非常重要的作用，可以說是有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主三方的共贏之舉。

共贏之一方：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

這一舉措有利于開發(fā)企業(yè)更多地了解業(yè)主需求，開發(fā)符合市場(chǎng)需求的物業(yè)。通過招投標(biāo)選聘的物業(yè)管理企業(yè)，大多有著豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，他們能為開發(fā)企業(yè)減少設(shè)計(jì)缺陷、降低開發(fā)成本、維護(hù)企業(yè)形象起到很好的作用。在為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，可以了解到多而細(xì)的物業(yè)需求信息，比如業(yè)主在使用過程中對(duì)物業(yè)有什么要求，二手房購買者想買什么樣的住房，這些信息會(huì)直接反饋到物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)開發(fā)企業(yè)也有著非常重要的參考作用。

有利于提升開發(fā)企業(yè)形象，有助于樓盤銷售。物業(yè)管理服務(wù)的好壞不僅關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量和切身利益，而且關(guān)系到開發(fā)項(xiàng)目的成敗及企業(yè)形象的延續(xù)。通過招投標(biāo)方式選聘優(yōu)秀的物管企業(yè)，可以增加購房者的信心和購買欲望，提升開發(fā)企業(yè)的形象。物業(yè)的保值升值是業(yè)主最關(guān)心的，選聘優(yōu)秀的物管企業(yè)不僅有助于房產(chǎn)的銷售，而且有助于保證開發(fā)商形象的延續(xù)性，有助于開發(fā)商后續(xù)樓盤的銷售，這樣的例子在房地產(chǎn)界比比皆是。

有助于實(shí)現(xiàn)物業(yè)的建管分離，有助于開發(fā)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理招投標(biāo)的目的就是為了實(shí)現(xiàn)建管分離。以前的物業(yè)管理企業(yè)大多是由開發(fā)企業(yè)派生出來的，作為開發(fā)企業(yè)的一個(gè)售后服務(wù)部門。在售房時(shí)，開發(fā)企業(yè)往往會(huì)向購房者承諾許多不切實(shí)際的物管服務(wù)，但在購房者入住后這些承諾往往不能兌現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)互相扯皮，購房者的權(quán)益無法得到保障。前期物業(yè)管理招投標(biāo)的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的建管分離，客觀上管住了開發(fā)企業(yè)的嘴，承諾少了，房子賣了，責(zé)任少了，損失沒了。

共贏之二方：物業(yè)管理企業(yè)

中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)容易被業(yè)主接受與認(rèn)可。過去建管不分時(shí)，由開發(fā)企業(yè)指定物業(yè)管理企業(yè)，一旦發(fā)生糾紛，物管企業(yè)因其身份的合法性只能采取息事寧人的態(tài)度與方法，造成物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳困難。而通過招投標(biāo)被選聘的物業(yè)管理企業(yè)，其身份合法，也容易被業(yè)主接受與認(rèn)可，在為業(yè)主服務(wù)的同時(shí)，可以在自身利益受到侵害時(shí)敢言敢為。

有利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)品質(zhì)和管理水平。實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，可以使物業(yè)管理企業(yè)擺脫從屬于開發(fā)企業(yè)的地位，改變代開發(fā)商受過的角色，從而真正按照企業(yè)化機(jī)制運(yùn)作，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體行使經(jīng)營自主權(quán)，合理合法地承擔(dān)責(zé)任、行使權(quán)利和享受權(quán)益。通過招投標(biāo)這個(gè)環(huán)節(jié)，加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理企業(yè)要在市場(chǎng)上立足、生存、發(fā)展，就必須樹立品牌意識(shí)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高管理水平，規(guī)范自身行為，以品牌、實(shí)力、專業(yè)水平去拼市場(chǎng)，以開發(fā)企業(yè)、業(yè)主的滿意度來衡量其競(jìng)爭(zhēng)力。

共贏之三方：廣大業(yè)主

廣大業(yè)主可以享受更好的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)保值增值有保證。通過招投標(biāo)被選聘的物管企業(yè)，一般來說有著先進(jìn)的管理理念、流暢的管理流程和豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)闃I(yè)主提供更專業(yè)、更滿意的服務(wù)。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)后，通過自己嚴(yán)格規(guī)范的管理和服務(wù)，特別是對(duì)商品房及其配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專業(yè)、規(guī)范的維養(yǎng)管理，從而延長物業(yè)的使用壽命，同時(shí)秩序良好、環(huán)境優(yōu)美，溫馨舒適的小區(qū)環(huán)境也有利于房屋的出售或出租，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。

業(yè)主權(quán)益相對(duì)有保障。相對(duì)而言，中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，信譽(yù)好，較少侵害業(yè)主利益，有能力承擔(dān)經(jīng)營和管理風(fēng)險(xiǎn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，各市嚴(yán)格按照新建住宅小區(qū)移交驗(yàn)收程序，由實(shí)施前期物業(yè)管理的企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)的公建配套設(shè)施、物管用房等相關(guān)資料先進(jìn)行移交驗(yàn)收，市政、綠化等相關(guān)部門按照各自職能嚴(yán)格把關(guān)，做到建管不脫節(jié)，使以往長期存在的重建設(shè)、輕管理的觀念得到逐步扭轉(zhuǎn)，為物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)，

甜瓜苦蒂，物無全美。前期物業(yè)管理招投標(biāo)在實(shí)踐中也存在不少問題，如有些開發(fā)企業(yè)由于不了解物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境，在招投標(biāo)實(shí)施過程中單純考慮價(jià)格因素，忽略了投標(biāo)企業(yè)的管理能力；有的參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，或靠不切實(shí)際的承諾獲取中標(biāo)，等等。但一項(xiàng)制度在實(shí)施過程中，出現(xiàn)這樣那樣的問題是事物發(fā)展的一種必然，只要我們?cè)趯?shí)踐中積極探索解決之道，前期物業(yè)管理招投標(biāo)一定會(huì)對(duì)物業(yè)三方起到巨大的推動(dòng)作用。

招標(biāo)分為自行招標(biāo)和代理招標(biāo)兩種形式。

[標(biāo)簽:尾段]