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賣(mài)二手房要注意哪些陷阱？賣(mài)二手房要注意的一個(gè)問(wèn)題是，選擇大中介比較靠譜。雖然隨著二手房市場(chǎng)的發(fā)展，中介交易日趨規(guī)范，但現(xiàn)實(shí)中的各種交易糾紛依然讓購(gòu)房者和購(gòu)房者感到厭煩。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，很多人選擇買(mǎi)房時(shí)，通常會(huì)選擇大公司作為首選。一方面，操作相對(duì)規(guī)范；另一方面，房源充足。目前二手房銷售一般有兩種方式：獨(dú)家代理和總代理。選擇獨(dú)家代理的客戶不應(yīng)將同一套房屋委托給其他代理，但一般可以同時(shí)委托多家代理銷售同一套房屋。目前，大公司傾向于與客戶簽訂獨(dú)家代理合同，而小中介則傾向于簽訂一般合同。這兩種方式各有優(yōu)缺點(diǎn)：一般來(lái)說(shuō)，獨(dú)家代理合同可以保證交易的安全性；一般合同可以提供更多的客戶，有利于交易的早日達(dá)成，但在交易過(guò)程中可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。有一些“聰明”的賣(mài)家通過(guò)中介與買(mǎi)家見(jiàn)面。為了節(jié)省中介費(fèi)，他們會(huì)“跳過(guò)”中介，直接與買(mǎi)家交易。專家認(rèn)為，這一方面違反了房地產(chǎn)客戶的誠(chéng)信，另一方面也增加了交易風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)

一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度1.注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人;2.產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處;3.一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)1.確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成;2.大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;3.一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。三、查看是否有私搭私建部分1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓2.是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;3.陽(yáng)臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積1.包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積;2.產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;3.最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)

相關(guān)閱讀:由于一些特殊性質(zhì)的房屋需要客戶具備一定的資格才可購(gòu)買(mǎi)，如未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)購(gòu)買(mǎi)人的收入和資格都有明確的限制，因此如果業(yè)主不了解客戶是否具有購(gòu)買(mǎi)資格而到了購(gòu)買(mǎi)后期才暴露資格問(wèn)題，會(huì)直接導(dǎo)致此樁交易的中途夭折。(1)收購(gòu)行為要慎行1、有些房主相關(guān)閱讀:由于一些特殊性質(zhì)的房屋需要客戶具備一定的資格才可購(gòu)買(mǎi)，如未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)購(gòu)買(mǎi)人的收入和資格都有明確的限制，因此如果業(yè)主不了解客戶是否具有購(gòu)買(mǎi)資格而到了購(gòu)買(mǎi)后期才暴露資格問(wèn)題，會(huì)直接導(dǎo)致此樁交易的中途夭折。(1)收購(gòu)行為要慎行1、有些房主因?yàn)槟炒嗽蚣毙栌缅X(qián)，因此給了中介公司收購(gòu)業(yè)務(wù)存在的合理性。這無(wú)疑給中介公司的違規(guī)行為留下了操作空間，在買(mǎi)賣(mài)價(jià)格上大做文章，消費(fèi)者有必要與中介公司約定在其出售時(shí)要見(jiàn)買(mǎi)方并了解實(shí)際的交易價(jià)格，以確認(rèn)中介公司沒(méi)有得到除代理費(fèi)外的不合理收益。2、如果時(shí)間不緊迫，最好選擇買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面的交易，以真正杜絕某

1。買(mǎi)賣(mài)雙方不具備從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣(mài)人不是房屋所有人，未取得房屋所有人的有效授權(quán)，買(mǎi)受人個(gè)人支付能力不強(qiáng)或不誠(chéng)實(shí)，致使出賣(mài)人無(wú)法拿到全部房款。2。標(biāo)記房屋的風(fēng)險(xiǎn)。這方面的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：用于交易的房屋屬于違法建設(shè)或已納入拆遷范圍；房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議；房屋共有，出賣(mài)人未征得共有人同意；房屋已出租給他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人，侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和其他權(quán)益；未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意，該房屋已抵押轉(zhuǎn)讓；所購(gòu)公有住房或者經(jīng)濟(jì)適用住房上市銷售后，形成新的住房困難；依法查封或者以其他形式限制；房屋交易中存在質(zhì)量問(wèn)題。3。交易程序中的風(fēng)險(xiǎn)。住房屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則與一般動(dòng)產(chǎn)不同。房屋產(chǎn)權(quán)及其相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)房地產(chǎn)部門(mén)辦理登記。出賣(mài)人只將房屋交付買(mǎi)受人使用，不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的法律效力。只有在房屋交易手續(xù)齊全合法的情況下，登記機(jī)關(guān)才會(huì)進(jìn)行登記。

(1)問(wèn)：購(gòu)房過(guò)程中購(gòu)房人去世的，如何辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)?答：購(gòu)房人在辦理購(gòu)房手續(xù)過(guò)程中死亡的，凡已按規(guī)定交納了首付款，且繼承人愿意繼續(xù)支付的，可由其繼承人按照原協(xié)議繼續(xù)支付房?jī)r(jià)款，房屋產(chǎn)權(quán)可按繼承的有關(guān)規(guī)定變更為繼承人所有。原購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)證尚未辦理的，所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)可直接登記在繼承人名下。(2)問(wèn)：在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)職工的住房面積怎樣核定?答：按照《在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)職工住房面積核定及未達(dá)標(biāo)、超標(biāo)處理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，應(yīng)核定的住房面積包括承租或購(gòu)買(mǎi)的公有住房，貨幣拆遷給予貨幣補(bǔ)貼的建筑面積、集資合作建房、單位資助購(gòu)建的住房減去應(yīng)扣除面積部分等。不在住房面積包括按核定范圍的市場(chǎng)價(jià)或經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)、承租、建造的住房，或已按規(guī)定補(bǔ)交房?jī)r(jià)款購(gòu)買(mǎi)的超標(biāo)部分，以及繼承、受贈(zèng)等方式取得的私有住房。各類人員應(yīng)該享受的住房面積標(biāo)準(zhǔn)已在上文中提到。(3)問(wèn)：革命烈士家庭夫婦的工齡如何計(jì)算?答：革命烈士或因

“二手房”是相對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)銷售的商品房而言，它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱。凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過(guò)一手買(mǎi)賣(mài)之后再行上市的房屋均可稱之為二手房。二手房的種類：二手房主要包括私房和已購(gòu)的政策性住房2種房屋類型。已購(gòu)的政策性住房主要包括職工個(gè)人按照房改政策購(gòu)買(mǎi)的全產(chǎn)權(quán)公有住房、職工個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的政策實(shí)行優(yōu)惠政策的安居工程住房、解困住房和經(jīng)濟(jì)適用住房、職工個(gè)人集資、政府和單位補(bǔ)貼的集資建設(shè)住房和合作建設(shè)住房。二手房抵押貸款：二手房抵押貸款是指購(gòu)房人以在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上交易的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。二手房中介服務(wù)房地產(chǎn)中介服務(wù)是指在房地產(chǎn)投資、建設(shè)、交易、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)中為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》中規(guī)定：房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政

注意事項(xiàng)之二：已有銀行按揭的二手房的買(mǎi)賣(mài)有一購(gòu)房人在選擇了幾處住宅后，最終還是確定在一處早已完工的住宅區(qū)買(mǎi)二手房。該住宅區(qū)的綠化已經(jīng)完成，小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣(mài)出，原因是要出國(guó)定居。經(jīng)全面考察，買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)Q定成交。二手房主人告訴購(gòu)房人，因開(kāi)發(fā)商尚未辦下大產(chǎn)權(quán)，所以其所擁有的住房的小產(chǎn)權(quán)證自然也未辦下來(lái)。他主動(dòng)出示了其購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽署的買(mǎi)賣(mài)契約，于是雙方簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同。賣(mài)方高興地拿到了房錢(qián)，買(mǎi)方如愿以償?shù)刈∵M(jìn)了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅。但是好景不長(zhǎng)，沒(méi)過(guò)幾天，開(kāi)發(fā)商派人前來(lái)催促，告訴新房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開(kāi)發(fā)商作為連帶保證人，要負(fù)責(zé)催促原房主向銀行還款，否則，開(kāi)發(fā)商要收回該房產(chǎn)。這時(shí)這位二手房購(gòu)房人才如夢(mèng)初醒，原來(lái)自己買(mǎi)的二手房是有債務(wù)的房產(chǎn)，只要原房主沒(méi)有向銀行還清借款，盡管有購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商會(huì)隨時(shí)收回房產(chǎn)的。在購(gòu)買(mǎi)此類的

二手房交易最后一關(guān)是交房手續(xù)。雖然它在整個(gè)交易流程中并不算特別重要的一步，但如果不注意一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，同樣會(huì)引發(fā)許多糾紛和后遺癥。交房意味著對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，下家只有在取得房地產(chǎn)權(quán)證和履行完交房手續(xù)后，才能取得該房屋的全部權(quán)利。歸納起來(lái)，交房時(shí)需要注意以下九個(gè)步驟。步驟一：設(shè)施設(shè)備清點(diǎn)二手房一般都被上家裝修或使用過(guò)，在出售時(shí)，一些裝修設(shè)施和設(shè)備通常是贈(zèng)送的。因此，應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，將約定贈(zèng)送的設(shè)施設(shè)備的品牌、成色以及能否正常使用等問(wèn)題寫(xiě)清楚，交房時(shí)按照合同約定清點(diǎn)。這些設(shè)施設(shè)備一般包括空調(diào)、抽油煙機(jī)、熱水器、燈具等，要分別注明數(shù)量和品牌。步驟二：水、電、煤、電話和寬帶的清點(diǎn)及過(guò)戶上下家一起到自來(lái)水公司、電力公司、煤氣公司和電信公司辦理過(guò)戶手續(xù)，并向工作人員詢問(wèn)有無(wú)其他欠費(fèi)，如有，則要求上家補(bǔ)繳。然后，雙方再根據(jù)最后一期繳費(fèi)單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。特別要

一、二手房買(mǎi)賣(mài)合同中定金條款應(yīng)該注意什么問(wèn)題1．定金條款并不具有強(qiáng)制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款；2．應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；3．雖然已訂立了定金條款，但只有消費(fèi)者在交付了定金后，合同才生效；4．要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則。5．謹(jǐn)防有的開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者缺乏相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費(fèi)者違約。6．定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。依據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。二、買(mǎi)二手房定金不退怎么辦理買(mǎi)二手房交了定金不給退的解決方式如下：1．買(mǎi)方可以與出賣(mài)人就退還定金進(jìn)行協(xié)商解決；2．尋求調(diào)委會(huì)出面調(diào)解處理解決

結(jié)清水表賬單大多數(shù)的房產(chǎn)上下家不需要辦理水表過(guò)戶手續(xù)。但在交房時(shí)根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同的約定，雙方須要進(jìn)行抄表讀數(shù)，并按實(shí)際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費(fèi)用。建議買(mǎi)房在交房前要詢問(wèn)賣(mài)房是否已付清水費(fèi)，交房當(dāng)日要求上家攜帶好近期的水費(fèi)賬單，并可以撥打相關(guān)機(jī)構(gòu)查詢?cè)摲慨a(chǎn)已往的水費(fèi)欠繳情況。告知電表狀況在交房時(shí)建議買(mǎi)房者親自查驗(yàn)電表是否有移動(dòng)改裝的痕跡。在實(shí)際操作中，現(xiàn)新建商品房的電表戶名基本為業(yè)主本人或是開(kāi)發(fā)商名字。在辦理交房手續(xù)時(shí)除雙方核對(duì)電表讀數(shù)外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營(yíng)業(yè)廳辦理電表過(guò)戶更名手續(xù)，并結(jié)清該電表的所有欠費(fèi)。辦理煤氣過(guò)戶按照煤氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》其中須寫(xiě)明本房?jī)r(jià)已包含煤氣設(shè)施費(fèi)或該煤氣設(shè)備無(wú)償轉(zhuǎn)讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費(fèi)賬單，雙方親自到燃?xì)獠块T(mén)辦理過(guò)戶更名手續(xù)。對(duì)于沒(méi)有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T(mén)將拒絕辦理。有線電視

在二手房交易中，大家首先應(yīng)確立一個(gè)目標(biāo)，即所有的交易行為都必須服從自己所購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的物體權(quán)利和法律權(quán)利能按約實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。其次，應(yīng)該做到八注意：1.在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、特別是支付定金時(shí)，下家應(yīng)查驗(yàn)上家的房地產(chǎn)權(quán)證，確定產(chǎn)權(quán)人，是否存在共有人，特別注意未列名的共有人(比如，房產(chǎn)證上只注明夫或妻一方的名字，該房若屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么出售時(shí)應(yīng)經(jīng)另一方的同意)。2.確定房屋占用范圍內(nèi)的土地性質(zhì)和土地使用權(quán)取得的年限，并到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查，以確定該房屋是否存在限制轉(zhuǎn)讓或禁止轉(zhuǎn)讓的情況。3.支付大部分房款時(shí)，應(yīng)在過(guò)戶申請(qǐng)已被房地產(chǎn)交易中心受理并已取得了房地產(chǎn)交易中心出具的收件收據(jù)；付款原則，交易房屋ｗｕ抵押貸款的，辦理過(guò)戶手續(xù)之前支付房款不超過(guò)房?jī)r(jià)30%，交易房屋存在抵押貸款的，辦理過(guò)戶手續(xù)之前支付房款不超過(guò)房?jī)r(jià)減去上家貸款余額的二分之一。4.如果上家須用下家支付的房款來(lái)

一、房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛應(yīng)注意的問(wèn)題隨著社會(huì)發(fā)展，房屋交易量逐年增多，而對(duì)一般人而言房屋交易價(jià)值額較大，相關(guān)糾紛的處理具有自己的特色?！兑?guī)定》此次修改，將房屋買(mǎi)賣(mài)從原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同單列出來(lái)作為一個(gè)獨(dú)立的第三級(jí)案由，并且將其中涉及商品房買(mǎi)賣(mài)的合同糾紛都作為第四級(jí)案由。而伴隨保障性住房建設(shè)力度的加大、城市化進(jìn)程的加速，經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)也逐年增多，《規(guī)定》增加了經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合糾紛同作為第四級(jí)案由。需要注意的是，商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、“兩限房”、房改房以及其他各類房屋的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛都可使用本案由；而簽訂商品房預(yù)約合同后，未簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同因此而發(fā)生糾紛的，就不適用締約過(guò)失責(zé)任糾紛的案由。另，商品房委托代理銷售合同屬于特殊的委托代理合同，此處已將其作為獨(dú)立的第四級(jí)案由，就不應(yīng)適用一般的委托合同糾紛的案由。二、房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛問(wèn)題匯總及專業(yè)答疑在什么情況下，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同

拆遷安置房如果產(chǎn)權(quán)齊備的話，是可以像普通房一樣買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶的，交易雙方達(dá)成共識(shí)以后應(yīng)該按照下面的流程進(jìn)行操作：1、交易雙方協(xié)定好房屋價(jià)格，帶著身份證明、房權(quán)證、戶口本、結(jié)婚證、買(mǎi)賣(mài)合同、過(guò)戶確權(quán)審批表到房管部門(mén)網(wǎng)簽后交付房款。然后到房管部門(mén)測(cè)繪公司申請(qǐng)測(cè)繪，出具新的測(cè)繪圖。2、交易雙方帶著第一條需要的材料，到房管部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)委托的評(píng)估公司申請(qǐng)?jiān)u估；評(píng)估公司受理后按評(píng)估程序?qū)λ性u(píng)估房屋出具評(píng)估報(bào)告，繳納評(píng)估費(fèi)。3、交易雙方帶著第二條需要的材料，到稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)繳納契稅；稅務(wù)部門(mén)受理后認(rèn)真審核，出具契稅單，繳納契稅；申請(qǐng)繳納（或減免）營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅，稅務(wù)部門(mén)受理后認(rèn)真審核，符合規(guī)定的出具納稅單（免稅單）。4、交易雙方帶著第三條的材料到房管部門(mén)申請(qǐng)辦理，房管部門(mén)審批核準(zhǔn)后，繳費(fèi)后買(mǎi)方取證。購(gòu)買(mǎi)拆遷房注意事項(xiàng)：拆遷安置房分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。

注意事項(xiàng)：1、注意房屋所有人是否是合同當(dāng)事人。2、看合同中的土地性質(zhì)。3、看清楚房屋用途。4、車庫(kù)和地下室或者閣樓的約定。5、面積的約定。6、貸款問(wèn)題的約定。7、逾期或者賠償?shù)膯?wèn)題，雙方約定可以協(xié)商解決的內(nèi)容?！睹穹ǖ洹返谒陌倨呤畻l合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方法。當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。