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永佃權(quán)，亦稱“田面權(quán)”。以交租為代價(jià)永遠(yuǎn)耕種或放牧土地所有人地面的權(quán)利，屬用益物權(quán)。

永佃制早在宋代個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)。汜縣縣令勸李誠(chéng)莊佃戶買“沒官田”，以使“常為佃戶，不失居業(yè)”。明代永佃制有所發(fā)展，清代盛行于江西、安徽、江蘇、浙江、福建等東南和江南省份。永佃權(quán)隨均田制的消滅而產(chǎn)生。戰(zhàn)爭(zhēng)或?yàn)?zāi)荒后地主占有大量荒地，為使農(nóng)民開墾、改良土壤，加上地主需求貨幣，遂給佃農(nóng)以土地永久使用權(quán)。也有因農(nóng)民日益貧困，將土地所有權(quán)低價(jià)出賣，自己保留土地使用權(quán)，即“田主買田為田骨，佃戶出銀佃種為田皮”。與永佃權(quán)或田面權(quán)相對(duì)，地主土地所有權(quán)稱為田底權(quán)。永佃權(quán)一般可以繼承、轉(zhuǎn)租、典押或出賣。佃戶承佃荒地三年后，“與充己業(yè)，許行典賣”。土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，一般也不影響佃農(nóng)的永佃權(quán)。

永佃權(quán)的形成途徑

永佃權(quán)之歷史演進(jìn)過(guò)程說(shuō)明封建大地產(chǎn)的規(guī)模化與佃農(nóng)人身自由化使用佃權(quán)制度產(chǎn)生、發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，而人、地關(guān)系的高度失衡又必然催生一種新的土地租佃關(guān)系，正是基于此使得永佃權(quán)具有了與其他民事契約關(guān)系不同的特質(zhì)。一般而言，永佃權(quán)制度之形成途徑或原因有以下幾種。

1、農(nóng)民基于開墾地主之荒田或無(wú)主荒田而享有永久佃作之權(quán)利。以該種方式取得土地用益物權(quán)又可細(xì)分為兩類：一類是以租佃契約形式從國(guó)家或地主處取得土地用益物權(quán)，此類為常態(tài)；另一類則是以競(jìng)爭(zhēng)締約方式取得土地用益物權(quán)，此點(diǎn)足有可多者。就宋代而言，此類競(jìng)爭(zhēng)性締約方式已然相當(dāng)發(fā)達(dá)，以招標(biāo)、投標(biāo)方式締結(jié)契約于當(dāng)時(shí)具有普遍性，以官方對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)之處分為例，宋徽宗宣和元年（1119）八月，朝廷對(duì)浙西州縣積水減退后的露出的田土采用實(shí)封投狀方式進(jìn)行招標(biāo)遠(yuǎn)年逃田、天荒田、草葑茭蕩及退灘沙涂等地，并打量地畝、立四至座、著望鄉(xiāng)村，每圍以千字號(hào)為號(hào)，置籍拘籍，以田鄰見納租課比撲，量減分?jǐn)?shù)，出榜限一百日召人實(shí)封投狀，添租請(qǐng)佃，限滿拆封，給租多之人。每戶給戶貼一紙，開具所佃田色步畝，四至著望，應(yīng)納租課。如將來(lái)典賣，聽依系籍田法請(qǐng)買印契，書填交易。10從此則史料可知：其一，宋代之農(nóng)戶或佃農(nóng)可通過(guò)招投標(biāo)方式取得土地用益物權(quán)，該種土地經(jīng)營(yíng)權(quán)具有物權(quán)效力，可以對(duì)抗原所有權(quán)人；其二，該種土地用益物權(quán)系依競(jìng)爭(zhēng)締約方式取得，具有極強(qiáng)的公示性和公信力；其三，該種土地用益物權(quán)可由佃權(quán)人自由處分、典賣，所有權(quán)人（國(guó)家或原所有權(quán)人）不得非法干預(yù)。取得，具有極強(qiáng)的公示性和公信力；其三，該種土地用益物權(quán)可由佃權(quán)人自由處分、典賣，所有權(quán)人（國(guó)家或原所有權(quán)人）不得非法干預(yù)。

2、農(nóng)民將自有土地出賣與他人但保留土地之耕作權(quán)，俗謂賣馬不離槽、賣田留耕、賣田不賣佃。此種情形一般表現(xiàn)為農(nóng)民無(wú)力償債，以土地抵償，或迫于生計(jì)，或耕作不力，或?yàn)樘颖芙?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（荒欠）而轉(zhuǎn)讓自有土地之所有權(quán)，但為維持生計(jì)又于出賣契約中明確約定轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的同時(shí)保留土地之耕作權(quán)，是民間實(shí)現(xiàn)自我救濟(jì)與進(jìn)行土地融資的有效途徑。

3、基于契約買賣取得他人土地之耕作權(quán)。此種類型是永佃權(quán)權(quán)利形態(tài)完備后而產(chǎn)生的一種新的買賣類型，至遲在明代，田骨、田皮已相互分離，土地上出現(xiàn)一種雙重所有權(quán)，此即所謂一田二主現(xiàn)象。田皮權(quán)（土地用益物權(quán)）獨(dú)立于田骨權(quán)（土地所有權(quán)）并可自由流轉(zhuǎn)，使永佃權(quán)這種權(quán)利本身也成為一種買賣標(biāo)的。據(jù)現(xiàn)存史料考察，明清兩代永佃權(quán)本身發(fā)展成為交易標(biāo)的在全社會(huì)已是相當(dāng)普遍的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。章有義先生對(duì)清代徽州休寧朱氏之置產(chǎn)簿進(jìn)行了極為精微的研究，發(fā)現(xiàn)出賣田皮權(quán)與田骨權(quán)民間俗例均獨(dú)立簽約，其中嘉慶年間吳惟大將田皮、田骨同時(shí)賣與朱氏，立契兩紙，此種一田兩契現(xiàn)象僅朱氏置產(chǎn)簿中即達(dá)伍例。11是知田皮權(quán)已然完全脫離田骨權(quán)人之制約，獲得了獨(dú)立的地位。

4、以繳納押租的方式獲取他人土地用益物權(quán)。此類獲取土地用益物權(quán)之方式是第三種之變體。明代以來(lái)定額租制度進(jìn)一步完善成熟，至清代已在全國(guó)占據(jù)主導(dǎo)型地位。定額租制度下的地主所有權(quán)與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)之分化程度越來(lái)越高，直接導(dǎo)致了土地用益物權(quán)之商品化，押租制的出現(xiàn)是其典型。所謂押租，是佃農(nóng)以交付押金的形式獲取地主之土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，換言之，地主通過(guò)收取押金轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。該項(xiàng)制度可考者始于明代，清代流行于全國(guó)。此點(diǎn)是對(duì)傳統(tǒng)永佃權(quán)的改良，標(biāo)志著土地用益物權(quán)的商品化、貨幣化。12以十九世紀(jì)八十年代江南農(nóng)村經(jīng)濟(jì)為例，佃農(nóng)只需交納一筆頂首費(fèi)或羈莊錢，押佃關(guān)系即告成立并受到習(xí)慣法的保護(hù)。押租制度極大豐富了中國(guó)傳統(tǒng)地權(quán)內(nèi)容，以前諸多禁止買賣之土地隨之進(jìn)入市場(chǎng)流通，如祭田（祀田）、學(xué)田等永禁買賣的土地紛紛以押租形式流入市場(chǎng)。13嗣后押租制度通過(guò)加押減租的形式演化為名為土地用益物權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)則為土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，進(jìn)一步推進(jìn)了土地私有化、商品化程度。