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1、評(píng)估的時(shí)點(diǎn)

被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

2、被征收房屋的價(jià)值

被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

3、評(píng)估的方法

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

4、需要參考的因素

被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋的價(jià)值因素。

房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)如何選定

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條第二款規(guī)定：拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。但各地在實(shí)施過程中，操作模式不統(tǒng)一，程序不規(guī)范，這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)前拆遷工作的焦點(diǎn)問題。

一、推舉式選定估價(jià)機(jī)構(gòu)

拆遷人在整個(gè)拆遷工作中處于主導(dǎo)地位，被拆遷人則處于從屬地位。被拆遷人所獲得的補(bǔ)償金是由拆遷人負(fù)責(zé)支付的，拆遷人掌握著被拆遷人的補(bǔ)償金支付權(quán)。從民法的角度講，拆遷與被拆遷是一種平等的民事法律關(guān)系，但從權(quán)利和義務(wù)的質(zhì)量上來區(qū)分，其自然形成了權(quán)利和義務(wù)的主次之分，形成了法律關(guān)系中的主體、客體和內(nèi)容三者關(guān)系。建設(shè)工程項(xiàng)目中的房屋拆遷工作，拆遷人只有一個(gè)，而拆遷人的相對(duì)人，即被拆遷人卻有若干個(gè)。如果因?qū)Ρ徊鸱课莸脑u(píng)估機(jī)構(gòu)選擇由被拆遷人選擇，就有可能在同一個(gè)拆遷項(xiàng)目中出現(xiàn)二個(gè)或二個(gè)以上甚至若干個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)參與估價(jià)。這樣，不便于拆遷管理，不便于掌握估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的平衡性，不便于實(shí)施過程中的操作性。拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人公示具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，其公示的內(nèi)容包括：房屋拆遷估價(jià)資質(zhì)證書、有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、估價(jià)人員的個(gè)人估價(jià)資格證書、考試大估價(jià)機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)名稱及技術(shù)素質(zhì)情況簡(jiǎn)介、規(guī)范的房屋拆遷估價(jià)報(bào)告樣本等。公示估價(jià)機(jī)構(gòu)的目的是便于被拆遷人了解估價(jià)機(jī)構(gòu)的合法性、專業(yè)技能及社會(huì)信譽(yù)情況。選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，拆遷人應(yīng)當(dāng)組織召開由被拆遷人代表、估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷管理部門組成的聽證會(huì)，主動(dòng)推舉合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)供被拆遷人參考，如被拆遷人代表無反對(duì)意見的，即為確定。如被拆遷人代表半數(shù)以上持反對(duì)態(tài)度的，拆遷人可另行推舉估價(jià)機(jī)構(gòu)，再次征求被拆遷人代表的意見。拆遷人在推舉估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，一次只能推舉一個(gè)，這樣便于確定。我們把這種選定方法稱作推舉式選定。

二、抽簽式選定估價(jià)機(jī)構(gòu)

當(dāng)拆遷人與被拆遷人選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)無法達(dá)成一致意見時(shí)，則應(yīng)由拆遷管理部門出面干涉。按照《條例》規(guī)定，拆遷管理部門有權(quán)對(duì)拆遷人、被拆遷人、拆遷實(shí)施單位、評(píng)估機(jī)構(gòu)施行監(jiān)督、管理的行政職能。因此，當(dāng)拆遷人與被拆遷人因估價(jià)機(jī)構(gòu)的選定發(fā)生矛盾時(shí)，則應(yīng)當(dāng)由拆遷管理部門在已經(jīng)公示的估價(jià)機(jī)構(gòu)名錄中抽簽確定估價(jià)機(jī)構(gòu)，這就是法律上所講的救濟(jì)手段。當(dāng)采取抽簽式的方法選定估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)司法公證機(jī)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，并對(duì)抽簽的器具、程序、方法、結(jié)果進(jìn)行全過程的監(jiān)督，抽簽結(jié)果應(yīng)當(dāng)眾宣布，并制作司法公證文書。

三、自選式選定估價(jià)機(jī)構(gòu)

所謂自選式選定估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指被拆遷人對(duì)原估價(jià)報(bào)告有爭(zhēng)議，經(jīng)申請(qǐng)復(fù)核仍有異議的，被拆遷人可自行選擇已公示并符合條件的估價(jià)機(jī)構(gòu)，按照同一計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)重新作出估價(jià)報(bào)告。自行選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的方式不同于自由選擇，其限制條件是，必須具備估價(jià)資質(zhì)，估價(jià)人員必須具備估價(jià)資格，執(zhí)行估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)必須切合實(shí)際，符合被拆房屋所在城市中的類別質(zhì)差、房地產(chǎn)市場(chǎng)基準(zhǔn)值。自行選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的前置條件應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)結(jié)果提出異議，經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)解釋、說明仍有異議的，當(dāng)事人方可自行選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)。

自選式選定估價(jià)機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的后果是，有可能出現(xiàn)兩種截然不同的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)不同時(shí)，應(yīng)當(dāng)由估價(jià)專家委員會(huì)鑒定，而不應(yīng)由當(dāng)事人選擇。估價(jià)專家委員會(huì)鑒定的依據(jù)是：估價(jià)的公正性、合理性、客觀性，經(jīng)鑒定產(chǎn)生的結(jié)果不一定是高標(biāo)的估價(jià)報(bào)告，也不一定是低標(biāo)的估價(jià)報(bào)告。應(yīng)當(dāng)說，估價(jià)專家委員會(huì)作出的評(píng)判結(jié)論屬權(quán)威機(jī)構(gòu)結(jié)論，具有一定的公正性和合法性。估價(jià)專家委員會(huì)所處的位置應(yīng)當(dāng)是維護(hù)拆遷當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，維護(hù)兩個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)所作出的估價(jià)報(bào)告的嚴(yán)肅性，其立場(chǎng)等同于裁判員，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)無條件接受裁判員的裁處。經(jīng)估價(jià)專家委員會(huì)裁判的有效估價(jià)報(bào)告同樣應(yīng)當(dāng)公示，告知拆遷人和所有被拆遷人，以示消除爭(zhēng)議，判定其裁判的估價(jià)報(bào)告生效。

按照目前各地拆遷動(dòng)態(tài)情況分析，城市房屋拆遷矛盾已由過去的安置矛盾轉(zhuǎn)化為現(xiàn)行的估價(jià)矛盾。究其原因有三點(diǎn)：其一是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)生的不可避免的利益矛盾；其二是人們對(duì)物的價(jià)值觀念發(fā)生了根本性的變化；其三是人們的法制觀念不斷增強(qiáng)。因此，房屋拆遷估價(jià)已經(jīng)成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，這就告訴我們從事房屋拆遷工作的機(jī)構(gòu)必須提高認(rèn)識(shí)，盡最大可能的減少拆遷矛盾。把握好評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定工作，其基本原則是公開、公平、公正；基本程序是先采取推舉式考試大，后采用抽簽式，再實(shí)施自選式。這樣，才能提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定率，確保社會(huì)穩(wěn)定，確保城市房屋拆遷工作的順利進(jìn)行。