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日常生活中，人們常說的拆遷協(xié)議通常是指房屋拆遷補償安置協(xié)議，是具有法律效力的文件。表現(xiàn)在其權(quán)利依法產(chǎn)生后受到法律的保護；其義務(wù)依法產(chǎn)生后，則受到法律的強制。

依法訂立的屋拆遷補償安置協(xié)議必須認真恪守，當(dāng)事人任何一方均無權(quán)擅自變更或解除。如果在履行協(xié)議中發(fā)生糾紛，協(xié)議條款便是解決糾紛的主要依據(jù)。

生效條件

房屋拆遷補償安置協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。

主要內(nèi)容

（1）拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；

（2）安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點；

（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限；

（4）搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

（5）搬遷補助費和臨時安置補助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

（6）違約責(zé)任和爭議解決的方式；

（7）當(dāng)事人約定的其他條款。

至于每一個拆遷補償安置協(xié)議具體包括哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補償方式不同而不同。對于實行貨幣補償?shù)?，協(xié)議中應(yīng)主要載明補償金額、搬遷期限；對于實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，協(xié)議主要載明安置用房的結(jié)構(gòu)、面積和地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。

必須公證

這里需要說明的是，拆遷房屋拆遷管理部門代管的房屋所訂立的拆遷補償安置協(xié)議書必須經(jīng)公證機關(guān)公證，即實行強制性公證。通過公證，保證拆遷補償安置協(xié)議內(nèi)容的真實性和合法性，有利于消除被代管人對協(xié)議的疑慮。

期限作用

拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

農(nóng)村房屋拆遷之評估面積

翟某城（化名）系北京市朝陽區(qū)落田洼的居民，2004年4月落田洼地區(qū)被劃為拆遷范圍。經(jīng)評估，翟某城的拆遷補償面積為217．5平米，補償貨幣總計90萬。出于對面積認定的疑惑。翟某城自行委托了房地產(chǎn)測量機構(gòu)測繪，結(jié)果顯示其房屋面積實為370平方米，從而遠遠低于3000元的單位補償價委實太不合理。遂翟某城堅持拆遷人不合理安置補償他就拒不搬遷。

2005年11月底，拆遷人對翟某城提起了裁決申請。2006年一月初，朝陽區(qū)建設(shè)委員會支持了拆遷人的裁決申請，對翟某城下達了《北京市城市房屋拆遷糾紛裁決書》。翟某城不服，當(dāng)即向朝陽區(qū)法院提起行政訴訟，要求撤銷該裁決書。此訴訟的庭審過程中，雙方核心的交鋒點之一即在于評估面積與實際面積的大相徑庭。而第三人拆遷人則辯稱評估面積與《集體土地建設(shè)用地使用證》記載的面積為一致，因而法律效力完整。這一官司從一審打到二審，敗訴之命運始終與翟某城糾纏，裁決終究未予以撤銷。

2006年5月中旬，翟某城轉(zhuǎn)而行政起訴朝陽區(qū)人民政府，請求朝陽區(qū)法院判決被告于93年向其頒發(fā)的《集體土地建設(shè)用地使用證》無效，并重新依據(jù)實際情況頒發(fā)新證。同年8月底，朝陽法院以超過訴訟時效為由裁定駁回起訴！翟某城不屈不撓地提起上訴，然上訴法院最終以終審裁定維持了一審裁定。

【后篇——析理】

在我國，因全民所有制而異可以將拆遷大抵分為國有土地拆遷與集體土地拆遷。農(nóng)村房屋拆遷是典型的后一拆遷類型！近觀此類拆遷糾紛，拆遷面積爭議是主要的導(dǎo)火線之一！土地政策在近二十載歷盡變更，單就北京地區(qū)而言，現(xiàn)行有效規(guī)定城近郊區(qū)鄉(xiāng)政府1982年以前審批的宅基地不得超過267平米，82年以后審批的宅基地不得超過167平米在復(fù)雜的農(nóng)村房屋占地使用狀況面前往往凸現(xiàn)得如此蒼白無力，難以適用！但難歸難，問題、糾紛、民憂總歸要予以解決！

結(jié)合翟某城這一富有代表性的案件來講，評估面積遠遠低于實際面積的直觀原因在于《集體土地建設(shè)用地使用證》的不實記載。根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，所謂的167平米、267平米是控制標(biāo)準(zhǔn)，絕不等同于認定標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人宅基地面積認定的具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由區(qū)縣人民政府根據(jù)本區(qū)縣實際情況確定。因而，暫且刨除訴訟時效不談，原告通過確認之訴要求朝陽區(qū)人民政府按照實際情況重新頒發(fā)文件的做法完全可以得到法律上的認可的！

提及訴訟時效，《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行中某人民共和國行政訴訟法若干問題的解釋》第四十二條規(guī)定：公民、法人或者其他組織不知道行政機關(guān)作出的具體行政行為內(nèi)容的，其起訴期限從知道或者應(yīng)當(dāng)知道該具體行政行為內(nèi)容之日起計算。對涉及不動產(chǎn)的具體行政行為從作出之日起超過20年、其他具體行政行為從作出之日起超過5年提起訴訟的，人民法院不予受理?；趯φ袨闄?quán)威的合理信任，時至2004年拆遷，原告方知曉朝陽區(qū)政府頒發(fā)的《集體土地使用證》所記載的面積不同于實際面積，因而不能機械地將訴訟時效的起算點定格為20世紀(jì)的90年代！而且，這一爭議出現(xiàn)在行政訴訟中，出于被告舉證這一訴訟規(guī)則，應(yīng)當(dāng)由朝陽區(qū)人民政府提供真實、客觀的證據(jù)證實93年其已按法定程序送達了土地使用證。否則，則應(yīng)當(dāng)認定為超出訴訟期間！

以上分析乃針對房屋面積的認定，在此基礎(chǔ)上進一步需要解決的問題就是補償范圍了。相關(guān)法規(guī)已經(jīng)指出，具體拆遷管理法規(guī)施行之前，宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權(quán)和規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件但確由被拆遷人長期居住的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償，補償標(biāo)準(zhǔn)由鄉(xiāng)人民政府根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。那么，基于被拆遷人拆其居住的即存事實，拆遷人進行補償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)客觀涵蓋被拆遷房屋的實際面積！

此外，本案還有一點事實亦存在法律錯誤，即拆遷房屋所在土地的性質(zhì)為集體而非國有。在原告持有的集體土地使用證并沒有被依法撤銷或收回之前，也不存在原告按照征收程序規(guī)定交付土地的情形，將其認定為國有土地沒有法律依據(jù)！

《中華人民共和國民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。

《中華人民共和國民法典》第一百五十三條違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。