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2000年4月23日，李達(dá)買了一套商品房，同年6月20日入住。2008年8月14日，房屋權(quán)屬變更登記為李曉，但李達(dá)仍住在該房屋內(nèi)。2015年5月10日，因資金緊張，李曉將上述商品房出售給劉某并辦理過戶手續(xù)。現(xiàn)在，劉要求李騰出房子，因為他是房子的真正主人。李達(dá)認(rèn)為，他自2000年6月20日搬入這所房子以來，一直享有居住權(quán)。他不同意騰出房子。關(guān)于劉翔是否可以問李登芳，有兩種不同的意見：

第一種意見是劉翔有權(quán)問李登芳。劉某支付了房屋價款并辦理了過戶手續(xù)。按照產(chǎn)權(quán)制度，劉某現(xiàn)在是房屋的實際所有人。劉可以占有、使用、受益和處分該房屋，因此劉有權(quán)要求李*騰出該房屋。第二種意見是劉不能讓李搬出去。房子一開始是李達(dá)買的，從2000年開始住。雖然房屋所有權(quán)已變更為李曉，但李達(dá)依法享有該房屋的居住權(quán)。根據(jù)利益平衡原則，居住權(quán)的保護(hù)應(yīng)優(yōu)先考慮，居住權(quán)對所有權(quán)有一定的限制。

[管理分析]

筆者同意第二種觀點，主要原因如下：

首先，李達(dá)享有房屋居住權(quán)，受法律保護(hù)。涉案房屋原來是李達(dá)購買的，李達(dá)從2000年6月20日起就住在這套房子里。雖然房屋所有權(quán)變更為李曉，但李達(dá)沒有其他合法住房。而且，基于李達(dá)和李曉（李達(dá)只有一個兒子）的親子關(guān)系，李達(dá)不具備騰退的條件，李達(dá)有合法的房屋居住權(quán)。同時，根據(jù)《老年人權(quán)益保障法》第十三條規(guī)定，“贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)妥善安排老年人的住房，不得強(qiáng)迫老年人遷往條件惡劣的住房。子女或者其他親屬不得占用老年人擁有或者租賃的房屋，不得擅自改變產(chǎn)權(quán)或者租賃關(guān)系?！狈删衩鞔_，子女有責(zé)任保障老年人的住房，不得擅自改變產(chǎn)權(quán)關(guān)系，這是保障老年人居住的原則性規(guī)定。第二，居住權(quán)具有個人屬性，應(yīng)當(dāng)首先得到保護(hù)。首先，居住權(quán)是法律規(guī)定的特定人或房屋所有人是具有特定身份關(guān)系的自然人。居住權(quán)設(shè)定的目的是為了解決特定主體（特別是老年群體）的生活困難。它具有扶危濟(jì)困的性質(zhì)，因而具有個人的特殊性。其次，我國大陸法系對“出售不違背租賃”的規(guī)定進(jìn)行了界定，明確了房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不改變房屋的用途，其實質(zhì)與本案中老年人的居住權(quán)基本相同，也就是說，中國法律承認(rèn)在特定條件下對所有權(quán)的限制。同時，根據(jù)法理學(xué)原理和類推原理，居住權(quán)是動產(chǎn)物權(quán)，動產(chǎn)物權(quán)優(yōu)于物權(quán)。我們可以得出結(jié)論，在這種情況下，居住權(quán)可以對抗所有權(quán)。第三，從實踐看，老年人住房保障是國際公認(rèn)的人權(quán)保障的重要組成部分，也是我國社會“老齡化”進(jìn)程中亟待解決的問題。在傳統(tǒng)文化和社會保障不完善的影響下，絕大多數(shù)老年人需要子女的贍養(yǎng)。在這種情況下，讓李達(dá)住上房子是李曉的一個重要途徑，這也能讓李達(dá)更好地度過晚年。如果認(rèn)定劉某有權(quán)要求李某騰出房屋，李某將面臨無房可住或居住條件惡化的局面，勢必引發(fā)家庭矛盾和贍養(yǎng)糾紛。老年人的晚年將在家庭矛盾中度過，這顯然不符合我國法律保護(hù)人權(quán)的精神，不利于社會和諧穩(wěn)定。