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購買二手房要謹慎的情形有哪些

來源：法律編輯整理時間： 2023-03-24 21:43:05 197 人看過

1、產(chǎn)權(quán)交易有限制的房屋。也就是說，有沒有被抵押、涉訟；是否被列入拆遷范圍；土地使用權(quán)性質(zhì)是否為集體或劃撥；是否屬于安居用房。以上情況屬于不能上市交易的房屋，比如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。

2、被他人租賃的房屋。鑒于民法上的規(guī)定，房屋的承租人有優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購買該套房屋。

3、房屋用途有限定的房屋。買房自住者可不必在意這一點，但如果是準備買房用作營業(yè)或辦公，則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望“房”興嘆了。

4、房改房成本價未補足的房屋。以前許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標準價購買的。所以，如果購買的是當初以優(yōu)惠價、標準價購買的公房，那么就要確認該房屋是否已按成本價補足費用。

5、長期未辦房產(chǎn)證的房屋。如果購買的房子已經(jīng)有多年的房齡，而房主只有購房合同和發(fā)票，一直未辦理產(chǎn)權(quán)證，這類房產(chǎn)很可能因為開發(fā)商的問題，導(dǎo)致最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

一、購買二手房中介費具體什么時候交合適

1、購買二手房中介費具體在中介服務(wù)完成后、簽訂購房合同的時候交合適；如需網(wǎng)簽，由于給付房屋尾款一般發(fā)生在過戶當日，所以也可在過戶后當日交付房款時一并交付中介費。

2、法律依據(jù)：

《中華人民共和國民法典》

九百六十三條，中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔。

第九百六十四條，中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。

第九百六十五條，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當向中介人支付報酬。

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購買二手寫字樓須謹慎

一、一定要查詢使用期限商業(yè)物業(yè)的使用年限一般在40－50年之間，也有少量開發(fā)商可以通過特殊手段補足地價延長使用年限。購買二手寫字樓尤其是樓齡較長的寫字樓的時候最好去國土房產(chǎn)部門仔細了解該物業(yè)的使用年限還剩下多久，羅湖一些建設(shè)較早的寫字樓目前剩余的使用年限甚至只剩下20多年。有些寫字樓看上去樓齡不長，但是寫字樓的使用年限是由所在地塊來決定的，并且從該土地交易時開始計算。有些寫字樓，拿地較早，但是開發(fā)時間卻很晚，房子看上去很新，但是使用年限說不定已經(jīng)過去一半了，目前了解到的囤地時間最久的達到17年。二、產(chǎn)權(quán)不清晰的寫字樓慎買產(chǎn)權(quán)是二手寫字樓交易過程中隱患最大的部分。如果產(chǎn)權(quán)屬于公司，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔保，即使沒有上述債務(wù)問題，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更過程中，會不會影響產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整，在其中有沒有關(guān)于該物業(yè)的約定。如果產(chǎn)權(quán)屬于個人，該業(yè)主名下是否有公司，如果

2023-03-16

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二手房買賣
二手房買賣要小心購買無證房產(chǎn)需謹慎

網(wǎng)友“0先生”:我想買一套朋友單位的集資房,但目前還沒有房產(chǎn)證,可以買嗎?需要注意什么問題?朋友想和我簽協(xié)議,讓我先把錢給他,然后等房產(chǎn)證下來,再過戶給我。但如果房產(chǎn)證辦不下來,到時候房價漲了,朋友不賣給我了,怎么辦?置業(yè)專家:按照相關(guān)規(guī)定,單位職工集資建房屬于經(jīng)濟適用房的一種,是政策性住房,房屋所占用土地使用權(quán)是以劃撥方式取得,并可以享受國家很多其他優(yōu)惠政策。如果職工是全額集資,將來可以辦理100%的產(chǎn)權(quán),在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后,可以自由上市交易；如果是部分集資,將來為職工辦理的是部分產(chǎn)權(quán),即部分產(chǎn)權(quán)屬于部分集資人(單位)。職工想要轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的集資房,首先要取得合法的房屋所有權(quán)證書；其次,要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)共有人的單位的同意,而且單位具有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果以朋友的名字購買,那么需要辦理過戶才可成為產(chǎn)權(quán)人。而根據(jù)相關(guān)規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法

2023-06-10

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回遷房
謹慎購買這些房屋

在購買商品房時,需要注意以下類型的房屋不要購買:集體所有土地上興建的房屋、公租房、經(jīng)濟適用房、限價房、解困房、回遷房、安居房、限價房、公租房和人才公寓等,這些房屋可能存在產(chǎn)權(quán)不清晰或無法辦理外銷許可證等問題。消費者應(yīng)該選擇有外銷許可證的房屋,以確保購買的商品房是合法的。購買商品房時需要注意，以下類型的房屋不能購買：1.集體所有土地上興建的房屋。2.公租房。3.經(jīng)濟適用房。4.限價房。5.解困房。6.回遷房。7.安居房。8.限價房。9.公租房。10.人才公寓。（2）是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的房屋不要買。（3）是房屋產(chǎn)權(quán)不清楚的房屋不能買。總之，消費者要想買到合法的商品房，一定要買有外銷許可證的。哪些房屋不能購買？根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》及《房屋交易管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，購買房屋時需要注意以下幾點：1. 房屋性質(zhì)：房屋性質(zhì)包括住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等，不同性質(zhì)的房屋在購買條件及價格上有所

2023-08-20

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消費者購買學(xué)區(qū)二手房房需謹慎

近日，記者在多家二手房中介機構(gòu)了解到，目前，學(xué)區(qū)房房源非常走俏，購房需求旺盛。但專家提醒，有些開發(fā)商可能只是以學(xué)區(qū)作為賣點，消費者購買時需謹慎，在調(diào)查確定可上重點學(xué)校的情況下方能購買。昨天，在富房的新南門店，記者采訪到了在此咨詢購房事宜的張女士。張說，為了讓自己的女兒能夠念上成都的知名小學(xué)，家住高新區(qū)的她最近一直忙著搜索合適的學(xué)區(qū)房。她看了不少樓盤，主要是想選擇臨近名校的二手樓盤，如龍江路小學(xué)附近的房源。據(jù)了解，像張女士這樣的情況不在少數(shù)。在成都，和名校沾親帶故的房源交易火爆的現(xiàn)象在很多區(qū)域內(nèi)都有體現(xiàn)。房地產(chǎn)中介機構(gòu)21世紀不動產(chǎn)成都區(qū)域提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二手住宅成交的購買因素中，以孩子上學(xué)原因購房的占11%，環(huán)比上升三個百分點，同時，學(xué)區(qū)房源一直較受歡迎，成交率非常高。記者調(diào)查獲悉，目前市場上有兩種購買學(xué)區(qū)房的路徑：一種是置換房源。家長在把原來居住的房子出售后，置換成目標學(xué)校的學(xué)區(qū)房。

2023-04-22

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期房
購房要謹慎二手房交易“七部曲”

1.簽署《三方合約》買賣雙方需確認購買或出售物業(yè)，并落實詳細交易條款。雙方都必須仔細閱讀條款，以免埋下隱患。2.簽署《房地產(chǎn)買賣合同》買方需要攜帶身份證原件，并確定由本人親自簽署，如果有按揭程序則要同時簽署按揭申請文件。賣方則要攜帶身份證原件、房地產(chǎn)證、購房發(fā)票和國土證原件，由產(chǎn)權(quán)人親自簽署合約。3.辦理交易審查結(jié)案買方要由本人親自到場辦理，在中介人員的陪同下支付首期房款，并繳納印花稅、交易管理費；賣方所有產(chǎn)權(quán)人都必須到場辦理手續(xù)，并收取首期房款，支付印花稅、交易管理費。4.繳納稅費只需賣方一人到場辦理即可。賣方需要攜帶身份證，在中介人員陪同下繳納營業(yè)稅及其附加稅、個人所得稅。5.到交易所簽資料此過程只需買方一人到場辦理，買方需要攜帶身份證原件，在中介公司人員陪同下辦理。6.領(lǐng)取《國土證》繳納稅費買方攜帶身份證，在中介人員陪同下繳納相關(guān)稅費，其中國土證工本費33元和契稅1.5%（或3%）。

2023-04-22

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法律綜合知識
必須謹慎購買二手房是否存在抵押情況

一、必須謹慎購買二手房是否存在抵押情況確認購買二手房存在抵押情況的方式：1．在選好了欲購買的二手房后，要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查。2．中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應(yīng)該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰，抵押期限多長。3．如果核查發(fā)現(xiàn)該二手房確實已設(shè)立抵押，應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。最好購房人能夠得到抵押權(quán)人的書面同意文件。二、二手房交易費用一共多少1．中介服務(wù)費用，因為我們大多數(shù)的二手房買賣都是在中介公司中實現(xiàn)的，因而我們需要交的還有中介服務(wù)費用，一般的中介服務(wù)費用的甲酸是買賣雙方各承擔房屋成交價×1％；2．抵押貸款服務(wù)費用，這類的費用的計算是您的貸款額×2％；3．貸款評估費用，這類費用的計算是貸款評估價×0．3％（一般房屋面積大于60平方的×0．3％，小于60平方的×0．5％）；4．契稅，契稅

2023-09-03

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合同無效
買賣無證二手房須謹慎

二手房相比新房有著價格的天然優(yōu)勢，但如果市民交易不慎，也可能遭遇法律陷阱!昨日，長沙市司法局12348法律維權(quán)專線發(fā)布法律警示：無證二手房買賣須謹慎。長沙市民張先生前年年底看中了一套價格非常實惠的二手房，在明知該房房主當時未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下，雙方簽訂購房協(xié)議，約定房屋過戶時張先生一次性支付房款;如一方違約，須向守約方支付違約金3萬元。去年10月，房主取得房屋產(chǎn)權(quán)證及國有土地使用權(quán)證，但由于去年房地產(chǎn)市場回暖，房屋價格上漲，房主要求張先生加價，否則就不賣了。不賣了?那支付3萬元違約金吧!張先生不著急?？墒悄欠恐鲄s告訴張先生，因為他們簽訂房屋買賣合同時該房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證，依據(jù)法律規(guī)定該房屋是不能轉(zhuǎn)讓的，所以他們簽訂的商品房買賣合同無效，因此就算是房主不履行合同，張先生也無權(quán)要求支付違約金。是不是真的?張先生致電12348法律維權(quán)專線咨詢，想了解這方面的政策法規(guī)，看他們的糾紛是否可以通過訴訟

2023-06-10

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業(yè)主
購買二手房需謹慎二手房驗收須“軟硬兼施”

購買二手房需謹慎二手房驗收須軟硬兼施[摘要]對于二手房，有人提出，二手房多是業(yè)主住過多年的，應(yīng)該不存在什么大的房屋質(zhì)量問題，是否就不用驗收了呢？對此，專家認為，購買二手房同樣需要驗收，并且由于二手房涉及前業(yè)主的很多遺留問題，因此需要從硬件和軟件兩個方面進行查驗。一手房驗收房屋質(zhì)量是關(guān)鍵。而對于二手房，有人提出，二手房多是業(yè)主住過多年的，應(yīng)該不存在什么大的房屋質(zhì)量問題，是否就不用驗收了呢？對此，專家認為，購買二手房同樣需要驗收，并且由于二手房涉及前業(yè)主的很多遺留問題，因此需要從硬件和軟件兩個方面進行查驗。硬件方面：查看房屋質(zhì)量及設(shè)施合富置業(yè)市場部負責人認為，與購買一手房相同，二手房也需要查看房屋質(zhì)量，并且最好在看房時就將這些問題弄清楚，具體包括四個大方面：一是查看龍頭及下水道是否正常，可以將水龍頭放到最大，檢查水壓和排水速度，然后朝各個下水處灌水，看聲音是否正常，地上有沒有積水。特別是衛(wèi)生間

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二手房買賣合同糾紛多謹慎選購

隨著房價不斷攀升，二手房交易日漸頻繁，二手房買賣合同糾紛也不斷增多。近日，北京市朝陽區(qū)法院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介的3種行為易引發(fā)二手房買賣合同糾紛。房產(chǎn)中介引發(fā)的二手房買賣合同糾紛一是信息虛夸行為。有些房產(chǎn)中介為促成交易，在向客戶介紹房屋權(quán)屬、使用狀況、小區(qū)設(shè)施等信息時夸大其詞，甚至提供虛假信息;在客戶詢問有關(guān)交易流程、服務(wù)政策等問題時不如實說明，誤導(dǎo)客戶，甚至口頭承諾優(yōu)惠條件，履約時無法兌現(xiàn)承諾或被客戶發(fā)現(xiàn)其提供虛假信息，引發(fā)糾紛。二是慫恿違規(guī)行為。部分房產(chǎn)中介為拓展市場、吸引客戶，極力撮合違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房、保障性住房等禁止或限制上市房產(chǎn)的交易，默許甚至主動建議客戶通過簽訂陰陽合同等方式避稅。由于此類違規(guī)交易的產(chǎn)權(quán)過戶存在障礙，故在履約過程中極易產(chǎn)生糾紛。三是倉促成交行為。少數(shù)中介機構(gòu)為盡快收取傭金，在申請貸款、還貸、付款、過戶等具體交易細節(jié)尚不明確時，要求客戶簽訂內(nèi)容籠統(tǒng)的合同，倉促成交。在收

2023-04-22

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買二手房謹慎交納定金

在二手房交易當中，定金永遠是爭議的焦點。就通過中聯(lián)地產(chǎn)進行的二手房交易當中，有部分糾紛就是因為定金而起。本文通過案例講解買二手房一定要小心繳納定金。市光谷區(qū)的一處房產(chǎn)(當時尚未取得產(chǎn)權(quán)證書)以130萬的價格賣給李某，李某交付定金10萬元，約定：如張某違約，則必須向李某雙倍返還定金，如李某不買此房，視為違約，無權(quán)要求返還定金。張某的義務(wù)是保證向李某出售的房屋產(chǎn)權(quán)明晰，無抵押，無債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。出售后發(fā)現(xiàn)上述問題一律由張某負責。李某的義務(wù)是支付10萬元定金，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)同時，向張某一次性結(jié)清房款等。簽訂合同過程中，張某向李某提交起于2004年10月同開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同以及購房的相關(guān)手續(xù)。其后李某交付定金10萬元。合同簽訂后，張某不愿出售該房產(chǎn)。因調(diào)解不成，李某將張某起訴至法院，要求張某交付房屋，并雙倍返還定金20萬元。張某的妻子王某作為第三人參加訴訟。法院最終判決張某履行合同

2023-06-10

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購二手房簽訂合同須謹慎

買二手房容易出糾紛，在簽合同的過程中尤其要注意。專業(yè)人士提醒，簽訂二手房合同，這三個尾巴要特別注意。尾巴一：費用拖欠在簽訂買賣合同的時候，就應(yīng)特別注意對房屋交易的關(guān)鍵性約定及賣方的任何承諾，要有書面的簽約，不能以口頭約定代替。還有物業(yè)費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關(guān)的這些費用，在購房時一定要核實清楚是否存在拖欠。尾巴二：戶口期限在簽訂合同時，一定要注明賣方遷出戶口的期限。您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù)，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個違約標準，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。尾巴三：收據(jù)保存簽訂買賣合同只是房產(chǎn)交易開始的一個過程，后面也有可能引發(fā)很多糾紛，所以，在買房過程中注意保留好收據(jù)。如雙方做兩份書面確認書，共同簽字，各自保留，這樣可以同時保證雙方利益；購房者付款時不要忘記讓對方出具收條，要求其明確寫出所收到的是什么款項及數(shù)額。

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二手房按揭購房樓款交割要謹慎

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?最近看到報紙上有很多特價房的廣告，也經(jīng)常收到特價房的短信，有點心動，不過據(jù)說一些特價房有陷阱。請問，特價房真實惠嗎?靠譜嗎?解答：針對近期樓市低迷、量價齊跌的現(xiàn)狀，不少開發(fā)商都采取了相應(yīng)的措施進行促銷，比如大打優(yōu)惠牌。據(jù)記者調(diào)查，大部分開發(fā)商推出特價房的目的是拉攏人氣，而且這些特價房基本都是朝向不理想、戶型設(shè)計不太合理或樓層較差的房源，甚至有些房源還出現(xiàn)一些硬傷。購買特價房應(yīng)謹防以下四大陷阱：謹防商家提價再打折惠城區(qū)某樓盤資深置業(yè)顧問介紹說，有的樓盤會提高價格后再打折，比不打折時便宜不了多少;還有的樓盤確實是打折了，但比周邊相同地段、戶型樓盤的價格卻要高。因此，購房者對于這樣的特價房，一定要多去樓盤附近轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，比一比周邊的樓盤情況，根據(jù)自己的實際情況，計算一下購買這樣的房子到底合不合適，享受到了多少實惠。所以在面對特價房時一定要保持冷靜，理性分析，千萬不要被優(yōu)惠和特價這幾個字沖昏了頭腦。

2023-04-27

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一、買二手房須謹慎，須知哪些注意事項買二手房必須知道的注意事項有：注意是否存在多個共有人；注意已出租房屋的轉(zhuǎn)售是否經(jīng)過承租人同意；注意房屋手續(xù)是否齊全；注意房屋產(chǎn)權(quán)是否明確；注意合同約定尤其關(guān)于違約條款的約定是否明確；注意房屋質(zhì)量是否真實；注意物管費用是否有拖欠；注意房屋是否被限制交易等。二、買二手房合同怎么簽訂二手房買賣合同簽訂方式是，首先，二手房買賣合同雙方先確定意向；然后，二手房買賣合同雙方對合同標的、價格、履行期限、履行方式進行協(xié)商確定；最后，二手房買賣合同雙方對違約責任和爭議解決方式進行協(xié)商確定；法律其他規(guī)定?！睹穹ǖ洹返谝话偎氖龡l具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。三、買二手房多久可以拿到房產(chǎn)證二手房房產(chǎn)證一般是指房屋進行轉(zhuǎn)讓后到到房屋管理部門申請變更登記發(fā)放的房產(chǎn)證，

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