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南昌房屋拆遷補償如何計算

來源：法律編輯整理時間： 2023-03-04 08:42:30 310 人看過

江西省城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范（試行）》第八條規(guī)定，房屋拆遷貨幣補償基準價格的確定與公布按以下程序進行：

⑴市、縣人民政府或其授權(quán)的部門擇優(yōu)委托承擔評估房屋拆遷貨幣補償基準價格的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。

⑵受委托的評估機構(gòu)擬定房屋拆遷貨幣補償基準價格的測算技術(shù)方案，并報委托方審定。技術(shù)方案主要包括：基本思路、測算方法、工作程序、樣本采集、各種數(shù)據(jù)的處理方法及承擔測算工作的技術(shù)力量等。

⑶評估機構(gòu)根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范及審定后的技術(shù)方案進行測算，并按規(guī)定要求提交房屋拆遷貨幣補償基準價格估價報告。

⑷委托方組織有關(guān)部門、估價專家對估價報告進行論證。對估價報告進行論證時，評估機構(gòu)應提交估價報告形成的背景材料、說明、各種數(shù)據(jù)結(jié)果的詳細計算過程等有關(guān)依據(jù)材料。

⑸根據(jù)論證通過的估價報告，擬定房屋拆遷貨幣補償基準價格公布方案。

⑹對房屋拆遷貨幣補償基準價格公布方案進行公示。廣泛聽取社會各界的意見后，由市、縣人民政府批準、公布，并同時將公布結(jié)果報上一級房產(chǎn)行政主管部門和省建設(shè)行政主管部門備案。

如何計算房屋拆遷貨幣補償價格？

南昌城市房屋拆遷貨幣補償基準參照價格分為《住宅房屋拆遷貨幣補償基準參照價格》和《非住宅房屋拆遷貨幣補償基準參照價格》兩大類。

⑴住宅房屋拆遷貨幣補償基準參照價格由區(qū)位價格、房屋重置成新價格和樓層差價三方面構(gòu)成。計算公式如下：

住宅房屋拆遷貨幣補償基準參照價格＝區(qū)位價格＋被拆遷房屋重置價格×（1－已使用年數(shù)÷耐用年限）＋樓層差價。

⑵非住宅房屋拆遷貨幣補償基準參照價格由區(qū)位價格乘以環(huán)境調(diào)整系數(shù)、房屋原用途調(diào)整系數(shù)、寬深比調(diào)整系數(shù)、臨街狀況調(diào)整系數(shù)和樓層調(diào)整系數(shù)等相關(guān)調(diào)整系數(shù)之積加上房屋重置成新價格組成。計算公式如下：

非住宅房屋拆遷貨幣補償基準參照價格＝區(qū)位價格×環(huán)境調(diào)整系數(shù)×房屋原用途調(diào)整系數(shù)×寬深比調(diào)整系數(shù)×臨街狀況調(diào)整系數(shù)×樓層調(diào)整系數(shù)＋被拆遷房屋重置價格×（1－已使用年數(shù)÷耐用年限）。

基準價格的適用范圍

《南昌市城市房屋拆遷貨幣補償基準參照價格》適用于在本市市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的具有合法《房產(chǎn)證》的被拆遷房屋；集體土地上的房屋（農(nóng)房）、違章建筑及附屬物不在其列。

什么是房屋成新和房屋重置成新價格？

房屋成新是指被拆遷房屋拆遷時為幾成新，也就是房屋折舊率。

房屋重置成新價格是房屋重置價格乘以折舊率。

房屋重置成新價格＝房屋重置價格×（1－已使用年數(shù)÷耐用年限）。

區(qū)位價格是否是補償價格？

區(qū)位價格是根據(jù)各個不同區(qū)位的被拆遷房屋，在估價時點狀態(tài)下，包含土地價格在內(nèi)的區(qū)位補償價格。它是被拆遷房屋在估價時點狀態(tài)下，一個區(qū)位的綜合平均價格。

區(qū)位價格不等于補償價格，區(qū)位價格只是房屋拆遷貨幣補償價格的一個重要組成部分。（本報7月21日3版已發(fā)布區(qū)位參考價格）

各類房屋重置價格是多少？

房屋重置價格，僅指房屋單方工程土建造價加上水、電費安裝費用。

南昌市的各類結(jié)構(gòu)房屋重置價格以南昌市物價局、南昌市財政局、南昌市房管局2003年9月30日公布的為準。（后附表）

基準價格中包括特殊用房嗎？

南昌市拆遷非住宅房屋貨幣補償基準參照價格中不包含工業(yè)、倉儲用房及其它特殊用房（如碼頭、加油站等），這些房屋的拆遷補償應另行評估。

最后，該負責人指出，基準參照價格中不包含自行裝修裝飾價值，同時為保護被拆遷人的利益，南昌市規(guī)定對接近或者超過耐用年限的被拆遷房屋成新評定不得低于三成。

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