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認(rèn)購書的定金能退。存在下列情形的，買受人可以要求退還定金：

1、開發(fā)商無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證，無商品房銷售資格，導(dǎo)致購房合同無法達(dá)成；

2、開發(fā)商存在欺詐行為，如已將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售給別人；

3、因合同條款未達(dá)成協(xié)議的。如果賣方對(duì)房屋信息表達(dá)模糊，無法確定合同的主要條款，或賣方修改認(rèn)購書中的條件，如房屋面積、價(jià)格等；

4、買賣雙方均無過錯(cuò)，但商品房買賣合同仍未訂立。例如，由于第三人的原因或自然災(zāi)害，商品房項(xiàng)目未能按原約定建設(shè)或建設(shè)。

、簽訂買房認(rèn)購書后還能退定金嗎

事實(shí)上，簽好認(rèn)購書后又交上一定定金的，還是可以拿回定金的。但是，能不能拿得回來還需要看情況而定，實(shí)踐中是否退還定金的情形包括如下：

1、簽訂認(rèn)購書后，雙方正常簽訂及履行購房合同后，那購房方是可以協(xié)商要求退還定金的。但通常情況下，定金都會(huì)折抵價(jià)款，也就是折抵房屋的借款。

2、簽訂認(rèn)購書后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商預(yù)售時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證或存在一房二賣等違法行為，購房者自然可以要求開發(fā)商退還定金甚至雙倍賠償定金。當(dāng)然了，要遇到這種情況的，實(shí)際上就是雙方無法在繼續(xù)履行購房合同了，此時(shí)要求退回定金就沒有理由拒絕。

3、簽訂認(rèn)購書后，要是購房者無正當(dāng)理由單方違約，比如就是因?yàn)樽约涸谥罂粗辛似渌詢r(jià)比更高的房子，所以想退的，但這時(shí)開發(fā)商有權(quán)不予退還定金?？墒且坏┵彿空咴谫彿恐谐霈F(xiàn)了不可歸責(zé)于雙方原因的購房磋商行為，定金是能夠退還的。

三、開發(fā)商不肯退還定金怎么辦

首先，從當(dāng)前的規(guī)定看，買受人交付定金后，跟商品房開發(fā)商就買賣合同主要條款不能達(dá)成一致，買受人不買房了，合同未訂立的，開發(fā)商就要退還定金給買受人。

其次，商品房開發(fā)商不肯退還定金的，買受人可以去法院提起訴訟進(jìn)行處理。

具體而言，去法院起訴時(shí)按照以下步驟進(jìn)行：

1、先準(zhǔn)備起訴狀。寫明要求商品房開發(fā)商及時(shí)退還定金的訴求，同時(shí)要準(zhǔn)備相應(yīng)的證據(jù)。具體而言，可以收集整理以下的證據(jù)材料：

錄音或錄像。即雙方就商品房買賣合同的談判情況，足以說明雙方是因?yàn)橘I賣合同主要條款不能協(xié)商一致，不是因?yàn)橘I受人主觀原因反悔買房。

提供證人。若是有其他人員一起參與談判，那么可以邀請(qǐng)其作證。

其他。比如當(dāng)初談判時(shí)找了專業(yè)律師，十可以拿出《聘用律師合同》及律師事務(wù)所的開具發(fā)票等。

2、去法院提交訴狀。具體而言，可以去商品房開發(fā)商住所地或者合同履行地人民法院起訴。

3、起訴被受理立案。拿到立案受理書后，起訴人按其規(guī)定，等待開庭。

4、準(zhǔn)時(shí)出庭應(yīng)訴。按規(guī)定，起訴人到了開庭時(shí)間，無正當(dāng)理由拒絕出庭的，可能會(huì)被撤訴處理。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十七條債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。