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26日國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計(jì)稅問題。

在上海房產(chǎn)稅出爐懸念叢生之時(shí)，土地增值稅從嚴(yán)增收，為中央調(diào)控樓價(jià)再添一層砝碼，顯示在復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)形勢中，中央穩(wěn)定房價(jià)決心并未動(dòng)搖。

上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心陳則明主任告訴本報(bào)，1994年開征土地增值稅，由于預(yù)征率較低等原因，未能起效，2006年國稅總局出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定從2008年前開始清算，但由于金融危機(jī)再次不了了之。

“目前依舊以1%-3%左右進(jìn)行預(yù)征，如果真能做到嚴(yán)征收，地產(chǎn)商最高利潤的50%左右要貢獻(xiàn)出來?！标惐硎?。

而浙江證大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理趙杭生告訴本報(bào)，若能做到從嚴(yán)征收，地產(chǎn)商現(xiàn)在拿地、閑置土地、開發(fā)、銷售各個(gè)過程都要好好掂量掂量，開發(fā)商捂盤或者曬地，所得利潤會(huì)大大削弱。

從嚴(yán)征收

“另一方面，也能在很大程度上充實(shí)政府的稅收大盤?！壁w杭生表示。

“2008年金融危機(jī)之下，地產(chǎn)商資金鏈逼緊，放松征收政府也有他的考慮，只是政府暫時(shí)放了一馬，不去逼迫地產(chǎn)商?！壁w杭生表示，而現(xiàn)在地產(chǎn)商手中資金依舊雄厚，征收不存在上一次的問題。

土地增值稅早在1994年便開始征收了，包括其30%-60%的四檔次稅率也在那時(shí)被確定。但在實(shí)際操作中，累進(jìn)稅率極少被嚴(yán)格使用?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》留下了一個(gè)“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。結(jié)果，這一“例外”規(guī)定被普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預(yù)征收制，一般預(yù)征額多為房屋銷售價(jià)格1％至3％。

預(yù)征與清算，對開發(fā)商資金影響在于：前者允許開發(fā)商按照預(yù)(銷)售房地產(chǎn)收入的1%-3%的低定率預(yù)先繳納土地增值稅；后者則可以在明確開發(fā)項(xiàng)目增值額后，按照30%、40%、50%、60%四級超率累進(jìn)稅率征收土地增值稅。

4月份出臺(tái)的新“國十條”指出，稅務(wù)部門認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。其后，重慶等地陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則，均有提到要加緊土地增值稅清算。

此次國稅總局《通知》，同時(shí)提出，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入，即削減了地產(chǎn)不能提供發(fā)票的避稅空間。

按此前的征收比例，有購房發(fā)票稅率分四種情況：

增值額未超過50%的征收增值額的30%；增值額為50%～100%的征收增值額的40%；增值額為100%～200%的征收增值額的50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的征收增值額的60%。

照此計(jì)算，一套100萬成本房子若以150萬售出，按照50萬的利潤空間，土地增值稅需要繳納約30%，即15萬元。而按照預(yù)征收，其只要付出最高150萬的3%，也就是4.5萬。

“目前問題是，尚且不知道是否對存量項(xiàng)目進(jìn)行稽查，如果是，很難讓所有開發(fā)商都把吞下去的錢重新吐出來?！标悇t明表示。

“房地產(chǎn)的第一邏輯在于供求關(guān)系，新盤供小于求導(dǎo)致了樓價(jià)的上漲，而土地增值稅在交易環(huán)節(jié)大幅削減了地產(chǎn)商的利潤，這筆錢也容易轉(zhuǎn)嫁給買房者?！标惐硎荆八阅壳半y以看出來真能做到從嚴(yán)征收，對于市場是什么樣的影響?！?/p>

稅收承載地產(chǎn)調(diào)控

開發(fā)商在獲得土地后延期開發(fā)，地價(jià)房價(jià)均利潤均可大幅增加，這是由于土地增值稅未從嚴(yán)征收。

2009年年底，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，全國閑置的房地產(chǎn)用地約有1萬公頃。如果以容積率1.5計(jì)算，其可形成的商品房供給量高達(dá)1.5億平方米。

在上海，土地閑置同樣嚴(yán)重，消息顯示，截至今年1月，上海處于拆遷中和土地整理中的未動(dòng)工地塊約300個(gè)，涉及總建筑面積近4000萬平方米。如果以2008年上海不足2000萬平方米的商品住宅銷售面積計(jì)，上海閑置土地量可以滿足近2年的新增商品住宅需求。

而在閑置用地企業(yè)名單中，保利、萬科、仁恒、瑞安等眾多龍頭房企位列其中，也包括上海本地上市公司和中小企業(yè)，而閑置的原因，更多是因?yàn)殚_發(fā)商自身利益的驅(qū)使造成。

如何逼出地產(chǎn)商的閑置土地，加大市場供給，削減開發(fā)商利潤從而平抑房價(jià)，成為此輪樓市調(diào)控的關(guān)鍵課題，在國稅總局之前，中央部委也進(jìn)行了一些行政管理突破。

4月24日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于掛牌督辦18宗閑置土地處置進(jìn)展情況的公告》，廈門源昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被處于高達(dá)3.15億元的罰款，此為國土資源部門針對房地產(chǎn)開發(fā)商囤地、炒地行為采取的一項(xiàng)最為嚴(yán)厲處罰。

而26日國稅總局《通知》同時(shí)指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得在土地增值稅中扣除。此外，通知還明確了土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題。如果嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅清算政策，將大大降低土地二級市場賣方的贏利空間。

而因囤地或捂盤而獲得額外收益，高則可征收50%土地增值稅。趙杭生表示，“如果能嚴(yán)格執(zhí)行，開發(fā)商漲價(jià)的沖動(dòng)就減少了，因?yàn)闈q的少，增收的就很小?！?/p>

事實(shí)上今年以來，上海、重慶等部分地區(qū)已開始加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度。趙表示，國稅總局此次明確土地增值稅清算細(xì)節(jié)，意味著此項(xiàng)工作將加緊推行，同樣會(huì)收緊開發(fā)商現(xiàn)金流。

而同樣市場有論點(diǎn)認(rèn)為，嚴(yán)格征收土地增值稅，將會(huì)增加開發(fā)商囤地和捂盤的成本，土地增值稅清算再加上上海房產(chǎn)稅的醞釀，意味著未來房地產(chǎn)調(diào)控將由稅收擔(dān)綱。