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一、最高院《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》中第20條明確規(guī)定了唯一一套住房可執(zhí)行的3個條件：

金錢債權執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

(一)對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的;

(二)執(zhí)行依據生效后，被執(zhí)行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的;

(三)申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/citiao/11955168999971570909.html">房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。

執(zhí)行依據確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

最高人民法院執(zhí)行局復議監(jiān)督室主任范*陽審判長對規(guī)定中的重點問題進行了詳細的解讀。

問：被執(zhí)行人名下只有一套房產的也可以執(zhí)行，什么情形下可以執(zhí)行?具體又應該如何執(zhí)行?

答：應當說這個問題將來是一個社會關注的一個熱點問題。在最高法院出臺的《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》時，第六條的規(guī)定就引起了強烈的社會反響。

因為第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬維持生活所必須的房產，人民法院只能查封，不能執(zhí)行。盡管第七條同時規(guī)定，對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。

但實踐中，人民法院處于維護社會穩(wěn)定的考慮，往往是在被執(zhí)行人名下只有一套房的案件中，有的法院就都一律停止執(zhí)行。

后來，在很多金融機構作為申請人的執(zhí)行案件中，申請人反應比較強烈，如果在被執(zhí)行人只有唯一住房的所有案件中的房產都不能執(zhí)行，那么很多金融借貸都不能執(zhí)行。金融機構通過國務院、銀監(jiān)會、銀行業(yè)協(xié)會這些部門與最高人民法院作了溝通。

為了確保實踐中的問題得到妥當解決，在充分考慮這一類債權特殊性的基礎上，我們依據法律又做了一個補充的規(guī)定，對于設定抵押的房屋，不管是不是一套房，只要設定了抵押，就表明對這個房產可能被執(zhí)行有充分的風險預料。在對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)親屬作出必要的安置，留出一定的寬限期以后，人民法院可以執(zhí)行。

但是，對于沒有設定抵押的房屋作為執(zhí)行標的的這類案件中，執(zhí)行程序就一直處于停滯狀態(tài)。社會各界對此反應非常強烈。很多情況下，債權人往往因為債權不能及時收回，處于生活無著的狀態(tài)，而被執(zhí)行人名下明明有房產、財產，但卻不能執(zhí)行。

為了進一步解決問題，我們在這次司法解釋起草過程中，經過充分征求意見、深入探討研究，堅持了這么幾點指導思想。

1、在執(zhí)行程序中，人民法院保障的是被執(zhí)行人的居住權，而不是房屋的所有權。

2、這種居住權是被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)的家屬生存所必須的，否則，就不屬于必要的保障。

3、這個保障是有期限的，所謂“救急不救窮”，被執(zhí)行人最終居住權的保障還是要靠當?shù)卣母鞣N救濟保障機制，就是說應當向當?shù)卣暾?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/zhishi/laodong/shehuibaozhang/">社會保障，而不能讓本來應當由政府承擔的社會保障義務全部轉嫁給申請執(zhí)行人。

4、被執(zhí)行人不能利用法律對他生存權的保障來逃避執(zhí)行。我們通過充分調研發(fā)現(xiàn)，很多案件中，被執(zhí)行人本來有幾套房子，人民法院的判決或者仲裁機構的裁決一做出來，被執(zhí)行人意識到自己馬上要輸官司了，就趕快賣房，把自己名下的房屋全部轉讓轉移，有的轉移到自己子女或者自己父母名下，等人民法院執(zhí)行的時候，被執(zhí)行人稱自己只有一套房子，不能執(zhí)行。

5、現(xiàn)在北京、上海房價上漲比較快，一些房屋的所有人把自己房子出賣以后，買受人把價款全部交付。經過一段時間后，賣方的人一看房價上漲，就不愿意交付房屋了。這個時候，買受人就打官司，要求賣方交付房屋。人民法院判決合同有效，限定出賣人在一定的期限內向買受人交付居住的房屋，等到法院執(zhí)行的時候，他說我就只有一套房子，你不能執(zhí)行。在這類案件中，出賣房屋是當事人能夠預料的風險范圍，是當事人真實的意思表示。進入執(zhí)行程序后，被執(zhí)行人又以這個理由對抗執(zhí)行，就沒有依據了。因為這違反了任何人都不能因為自己過錯行為而獲得利益這樣一個法律基本的原則或者原理。

綜上，正是基于上述指導思想，這次的司法解釋規(guī)定了對被執(zhí)行人只有一套房的執(zhí)行的，在進行充分利益權衡的基礎上作出了一定變通的規(guī)定。

二、被執(zhí)行人唯一住房被執(zhí)行的法定條件

《異議復議規(guī)定》第二十條進一步明確了金錢債權執(zhí)行中被執(zhí)行人唯一住房能被執(zhí)行的三種法定條件，只要滿足該規(guī)定中的任一情形，法院可強制拍賣涉案房屋。三種情形具體適用條件如下：

情形一：對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的。對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活的必須的居住房屋的，比如被執(zhí)行人是老人，那么名下雖然有一套房子，但是其兒子的房子多，足以保障被執(zhí)行人的生存，對被執(zhí)行人的保障就沒有必要。

情形二：執(zhí)行依據生效后，被執(zhí)行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的。執(zhí)行依據生效之后，被執(zhí)行人為逃避債務而轉讓他名下的其他房產的，本來有房產，甚至有多套房產，但是執(zhí)行依據生效之后，為了逃避債務，轉讓、轉移自己的名下的房產，造成了只有一套房產，這不屬于保護的對象，因為被執(zhí)行人的目的是為了逃避債務的履行。

情形三：申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ系拿娣e、標準，為被執(zhí)行人以及所撫養(yǎng)家屬提供了可供居住的房屋。比如按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準提供臨時的周轉房。這可能在大城市就比較困難，因為找到合適的、適當?shù)姆吭词潜容^困難的事情。所以最高院規(guī)定了一個選擇性的方案，或者是申請執(zhí)行人同意按照當?shù)胤课葑赓U市場平均的租金標準，從該房屋的變價款中扣除5-8年租金的。這是因為，考慮到被執(zhí)行人向當?shù)卣暾埍槐Ｗo，需要一定的周轉時間，所以最高院規(guī)定了5-8年的期間。這5-8年的時間也給當?shù)胤ㄔ侯A留了做工作的時間。如果被執(zhí)行人比較配合法院的執(zhí)行或者申請人愿意多扣租金的，可以扣8年。如果被執(zhí)行人不配合法院甚至抗拒執(zhí)行，法院就會少扣除一些，扣除5年也是可以的。這實際上是建立了一個激勵配合執(zhí)行的機制。

最高院制定上述規(guī)則的理由為③：第一，在執(zhí)行程序中，人民法院保障的是被執(zhí)行人的居住權，而不是房屋的所有權。第二，這種居住權是被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)的家屬生存所必需的，否則，就不屬于必要的保障。第三，這個保障是有期限的，所謂“救急不救窮”，被執(zhí)行人最終居住權的保障還是要靠當?shù)卣母鞣N救濟保障機制，就是說應當向當?shù)卣暾埳鐣Ｕ?，而不能讓本來應當由政府承擔的社會保障義務全部轉嫁給申請執(zhí)行人。第四，被執(zhí)行人不能利用法律對他生存權的保障來逃避執(zhí)行。我們通過充分調研發(fā)現(xiàn)，很多案件中，被執(zhí)行人本來有幾套房子，人民法院的判決或者仲裁機構的裁決一做出來，被執(zhí)行人意識到自己馬上要輸官司了，就趕快賣房，把自己名下的房屋全部轉讓、轉移，有的轉移到自己子女或者自己父母名下，等人民法院執(zhí)行的時候，被執(zhí)行人稱自己只有一套房子，不能執(zhí)行。

三、參照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十條的規(guī)定。金錢債權執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）執(zhí)行依據生效后，被執(zhí)行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；

（三）申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。