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律師解讀三大典型物業(yè)糾紛（二）

來源：法律編輯整理時間： 2023-06-05 17:31:04 324 人看過

買了房，怎么來維護(hù)自己的業(yè)主權(quán)益?據(jù)近日法院一項有關(guān)物業(yè)糾紛案例的調(diào)查表明，在近兩年的物業(yè)糾紛中，有超過七成比例的矛盾主要集中在公共設(shè)施權(quán)屬、物業(yè)管理費用、物業(yè)管理合同等幾個比較典型方面，比如開發(fā)商將會所賣給個人、承諾的物業(yè)管理費用免費卻不實行等。

解讀

這主要是因為對于物業(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)識不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性質(zhì)的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。

如果一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題，如遭到盜竊等，那么其后果將與物業(yè)公司沒有任何關(guān)系;同時由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。

解決方法

在簽訂物業(yè)管理合同時，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。

其最簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個合同的名稱是物業(yè)管理服務(wù)合同，而不是物業(yè)管理委托合同，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現(xiàn)為甲方委托乙方，而服務(wù)合同則一般是甲方為乙方提供服務(wù)。

關(guān)注3物業(yè)管理費

條目必須清晰

近期牽涉到物業(yè)管理費的主要有兩個方面的內(nèi)容，一個是物業(yè)管理費究竟包含了一些什么費用，由于相關(guān)條例出臺后，物業(yè)管理費的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標(biāo)明物業(yè)管理費5個字，所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業(yè)管理費收不到的問題，這主要體現(xiàn)在少數(shù)開發(fā)商在房屋銷售低潮時，經(jīng)常許諾減免部分業(yè)主物業(yè)管理費，待業(yè)主入住后，物業(yè)管理企業(yè)卻不予兌現(xiàn);有些則是其他業(yè)主對減免物業(yè)管理費的做法堅決不同意，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。

此外，同一物業(yè)小區(qū)，相同的商品房因國家房改政策實施，產(chǎn)生了不同性質(zhì)房屋，造成物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理未實現(xiàn)同質(zhì)同價的原則，因此也產(chǎn)生矛盾導(dǎo)致管理費無法收繳等現(xiàn)象。

解讀

由于物業(yè)管理費是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對于很多業(yè)主來說，很容易把這4項內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。同時，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費用后，有的開發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對于自己繳納的物業(yè)管理費究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。

因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)停械纳踔恋椭?0%至30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費業(yè)主的心理不平衡?！段飿I(yè)管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業(yè)服務(wù)費由哪些構(gòu)成沒有羅列出來，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。

同時，造成物業(yè)管理費的欠費糾紛，除了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、開發(fā)商遺留問題為主要原因外，物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)不明確，不能體現(xiàn)質(zhì)價相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業(yè)主對物業(yè)管理費的定價缺少相關(guān)知識，物業(yè)收費忽高忽低，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾重重，這種情況在前期物業(yè)管理上尤為突出。

解決方法

在收費方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費用繳費收據(jù)上，將相關(guān)的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個物業(yè)管理費的名稱來取代其中各類的費用名稱。

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房屋租賃糾紛
房屋租賃糾紛的三大類型

房屋租賃糾紛類型有哪些?依法租賃的觀念沒有深入人心目前，依法進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓、抵押的意識在廣大市民中深入人心，但依法進(jìn)行房屋租賃的觀念卻十分淡薄。違法租賃難以處理目前，在房屋租賃市場上，有相當(dāng)一部分房主為追求高額租金，既不向房地產(chǎn)管理部門申請辦理登記手續(xù)，也不與承租人簽訂《房屋租賃合同》。房地產(chǎn)租賃市場快速發(fā)展的同時，租賃方面的糾紛亦隨之增多。房地產(chǎn)租賃糾紛五花八門，有些還相當(dāng)棘手，主要有以下三種類型。1.租金支付糾紛這是房地產(chǎn)租賃中最為常見的糾紛。出現(xiàn)租金支付糾紛后大致會出現(xiàn)三種處理方法：(1)租賃雙方協(xié)商一致，要么房客及時付清租金，要么房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。(2)比前一種情況更進(jìn)一步，在解決如何支付拖欠租金的同時，租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責(zé)任問題，在分清責(zé)任的前提下一并解決，并繼續(xù)履行租賃合同。(3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)，或由雙方協(xié)商

2023-06-10

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債權(quán)債務(wù)糾紛
債權(quán)債務(wù)糾紛的三大類型

債權(quán)債務(wù)糾紛關(guān)系是一種財產(chǎn)法律關(guān)系，具有鮮明的財產(chǎn)性質(zhì)，從這個意義上看，債權(quán)債務(wù)糾紛的目的總是與一定的財產(chǎn)（包括有形財產(chǎn)和無形財產(chǎn)）相聯(lián)系。但社會生活的復(fù)雜性也決定了債權(quán)債務(wù)糾紛目的的多樣性。具體說，債權(quán)債務(wù)糾紛的目的可分為三大類：第一類：債權(quán)債務(wù)糾紛，討還財物。債權(quán)人要求債務(wù)人履行所負(fù)擔(dān)的債的義務(wù)，從而維護(hù)自己的利益，是一般債權(quán)債務(wù)糾紛的基本目的。如要求欠款人交還欠款，要求欠貨人交付貨物，要求運輸合同承運方提供運輸?shù)姆?wù)，要求加工承攬合同的承攬人提供勞務(wù)及其成果等等。第二類：債權(quán)債務(wù)糾紛，討還公道。債權(quán)人通過債務(wù)人履行債的義務(wù)，從而體現(xiàn)或維護(hù)社會公平與合理。第三類：債權(quán)債務(wù)糾紛，樹立形象。債權(quán)人通過債權(quán)債務(wù)糾紛活動，樹立自己的企業(yè)形象，要求債務(wù)人履行債的義務(wù)不再是目的，而是債權(quán)人達(dá)到自己目的的一種手段，不同的債權(quán)債務(wù)糾紛目的有著不同的討債途徑。

2023-06-04

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