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記者走訪廣州各大銀行發(fā)現(xiàn)，不同銀行對二套房貸的定義及處理方法大相徑庭，有些銀行嚴(yán)格執(zhí)行只要貸過款買過房再次購買就算二套房的規(guī)定，而有些銀行在執(zhí)行中則比較寬松。

市民李先生手中的存款較多，一套房貸還剩下5萬元未還清的情況下，又想在珠江新城重新買另一套房。貸款100萬元到哪家銀行去才劃算呢？

農(nóng)業(yè)銀行的一姓蔡的理財師告訴李先生，在實際執(zhí)行中，一些銀行對房貸的處理意見很不同，雖然原則上只要貸款人貸過款買房，央行里的征信記錄里就會有顯示，不管上一次貸款有否還清，再次貸款買房就算是二套房貸。但是在農(nóng)業(yè)銀行等一些銀行，只要房貸已結(jié)清的，貸款人當(dāng)時無欠款的，“睜一只眼閉一只眼地當(dāng)作沒看見，就可算是一套房貸。所以當(dāng)務(wù)之急是先把5萬元貸款給還清了，下次房貸就可算是一套房貸?！?/p>

李先生算了一筆賬，若100萬元的貸款借20年才還，目前的貸款基準(zhǔn)利率是5.94%，如果是一套房貸，利率還可打7折，也即實際利率只有4.158%；而如果是算二套房貸利率一般還會上浮10%，也即實際利率高達(dá)6.534%，兩者利率差別高達(dá)2.367個百分點。按此標(biāo)準(zhǔn)來算，如果借100萬元，按等額本金還款方式還20年，前者只需利息41.7532萬元，后者需利息65.61225萬元，兩者相差23.859萬元。

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目前在一套房貸市場，不同銀行提供的利率可相差30%左右，100萬元的20年貸款，利息可相差20余萬元。借貸者可用心“貸比三家”。工行(601398,股吧)、農(nóng)行、華夏和中信等少數(shù)銀行表示，一套房貸利率最低仍可下浮30%，不過個貸人員也都提醒辦理貸款要趁早。但興業(yè)銀行(601166,股吧)執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，在所有銀行中利率偏高，該行個貸人員表示，該行總行已經(jīng)發(fā)文表示一套房貸利率不得低于基準(zhǔn)利率。

還貸也有竅門

等額本金比等額本息劃算

加息已是遲早的事，還貸方式的選擇也很重要，筆者比較過，每期還固定本金，多還本金少還利息的方式是最優(yōu)的，比如等額本金這種方式。

目前銀行普遍采取的還貸方式有兩種“等額本息和等額本金”，其中等額本息還款每月的負(fù)擔(dān)是固定的，對收入固定的工薪階層來說最容易接受。而等額本金的還款方式開始的還貸數(shù)額最大，此后逐步遞減至零，對收入可能不穩(wěn)定但眼前現(xiàn)金比較多的創(chuàng)業(yè)者一族更合適。

但是兩者間更重要的不同是等額本金方式的還款結(jié)構(gòu)中以還本金為主，在今后加息通道一旦形成，借貸人提前還貸動力更強，還貸成本更低下。因為和等額本息的方式相比，等額本金方式下，剩余的應(yīng)還本金會少很多。

以貸款100萬元(利率5.94%)，月供20年為例，采取等額本金的還款方式，則累計還款總額是159.6萬元，支付息款為59.6萬元，每月還款從近1萬元逐步遞減至0，其中還款本金是固定的4166元。而等額本息還款方式中，100萬的貸款20年還清的話，最后總共還款總額為171.1萬元，其中支付的息款高達(dá)71.1萬元。每月還本金數(shù)在2200元間輕微浮動，利息則在4950元左右浮動。

如果在還5年后，貸款者欲提前還款，采用等額本息方式還款，余下的應(yīng)還本金為84.52萬元；但采用等額本金方式還款，余下的應(yīng)還本金只有74.58萬元，也即后者比前者大約“賺”了10萬元。