我國正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴大，越來越多的農(nóng)村集體土地被征用為國有建設(shè)用地項目，均面臨著拆遷補償評估。目前拆遷補償評估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評估機構(gòu)重要的業(yè)務(wù)來源與收入來源。但由于拆遷補償評估涉及到多方面利益關(guān)系人，存在著諸多利益博弈，國內(nèi)有些學(xué)者在這些方面已有相關(guān)研究。房地產(chǎn)拆遷補償評估機構(gòu)不僅面臨公司本身評估技術(shù)水平以及內(nèi)部評估人員業(yè)務(wù)水平不足所帶來的風(fēng)險，同時也面臨著拆遷評估過程中受眾多利益關(guān)系人影響導(dǎo)致的評估結(jié)果不合理不公正所帶來的風(fēng)險。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補償評估過程中估價機構(gòu)如何規(guī)避面臨的風(fēng)險。
1、拆遷補償評估中面臨的內(nèi)部風(fēng)險
房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷評估過程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險主要包括估價機構(gòu)本身的估價技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險。
1．1估價技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險
房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷補償評估過程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點：
一是拆遷評估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問題。物資準(zhǔn)備不足。例如評估前準(zhǔn)備的測量器材的數(shù)量、類型以及其測量的準(zhǔn)確精度是否達到相應(yīng)拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應(yīng)充分做好拆遷評估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。
二是拆遷評估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業(yè)務(wù)流程，拆遷評估程序不符合規(guī)范也會帶來一系列內(nèi)部風(fēng)險。
三是拆遷現(xiàn)場測量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價機構(gòu)在從事拆遷評估業(yè)務(wù)時最容易引起最終出具的估價結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準(zhǔn)確；房屋結(jié)構(gòu)確定不合理；附著物現(xiàn)場測量與清點不合理嘲；現(xiàn)場調(diào)查表填寫不規(guī)范、不清楚。
四是估價機構(gòu)出具的拆迂評估結(jié)果不合理。由于拆迂評估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價機構(gòu)在進行內(nèi)業(yè)處理時，容易出現(xiàn)一些問題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯誤；評估確定的估價對象折遷補償價格不合理。
1．2管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險
房地產(chǎn)估價機構(gòu)在經(jīng)營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評估過程中風(fēng)險防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷評估過程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險主要由以下因素影響。
一是拆遷評估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問題。
二是拆遷評估過程中房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價人員的責(zé)任以及獎懲制度的落實問題。拆遷評估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價業(yè)務(wù)隊伍進行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產(chǎn)估價機構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎懲制度，當(dāng)最終拆遷補償估價結(jié)果報告出現(xiàn)問題時，最容易導(dǎo)致估價人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。
2、拆遷補償評估中面臨的外部風(fēng)險
2．1來源于委托方單位個別人員的外部風(fēng)險
拆遷補償評估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托方的委托對待拆遷范圍內(nèi)的估價對象按照當(dāng)?shù)夭疬w補償文件進行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T，房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價人員在拆遷評估業(yè)務(wù)過程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強交流與溝通。這一方面有利于估價人員更好地按照委托方的合理要求順利完成遷評估業(yè)務(wù)，但同時另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價人員獨立、客觀、公正地進行估價活動，影響拆遷補償評估結(jié)果的客觀合理性。特別是對于工業(yè)廠房拆遷補償評估，由于涉及的補償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過委托方的一些人員對估價機構(gòu)的估價人員的估價活動進行干涉，達到提高拆遷補償金額的目的。
2．2來源于拆遷樸償評估中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險
房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價人員在拆遷評估業(yè)務(wù)中要直接面對拆遷評估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過程中，估價人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價對象產(chǎn)權(quán)所有人就估價對象的狀況進行詢問了解，并且現(xiàn)場進行調(diào)查評估也需要估價對象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過程中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價人員完成拆遷評估業(yè)務(wù)，但同時可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)入對估價人員正常估價活動的消極影響。特別是對于內(nèi)部風(fēng)險控制措施不完善的房地產(chǎn)估價機構(gòu)．其估價人員在拆遷評估過程中如果責(zé)任與獎懲制度具體落實不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價人員與估價對象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補償結(jié)果的客觀合理性。
3、拆遷補償評估中估價機構(gòu)風(fēng)險防范對策
通過以上所述的房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷評估過程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險與外部風(fēng)險分析，估價機構(gòu)與估價人員在拆遷補償評估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險防范措施，一旦風(fēng)險真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價機構(gòu)與估價人員將面臨著高額的經(jīng)濟賠償，風(fēng)險嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發(fā)生。
3．1內(nèi)部風(fēng)險防范措施
房地產(chǎn)評估機構(gòu)對于拆遷補償評估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風(fēng)險如上文所述，在此，主要從以下幾個方面闡述內(nèi)部風(fēng)險防范措施。
3．1．1加強對拆遷評估技術(shù)人員的培訓(xùn)。
首先，在拆遷評估人員現(xiàn)場調(diào)查前必須進行相關(guān)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括相關(guān)測量儀器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因為目前我國許多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評估時房屋面積需要估價人員現(xiàn)場測量，而房屋面積的準(zhǔn)確性對評估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評，亦不能少評；同時現(xiàn)場調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容還包括現(xiàn)場調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫規(guī)范及填寫時字跡清晰的要求等。其次，拆遷評估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓(xùn)，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進一步復(fù)核．在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù)；出具估價結(jié)果報告人員的培訓(xùn)，其內(nèi)容包括如何正確對估價對象合理定價及估價報告如何正確撰寫。
3．1．2估價機構(gòu)對估價人員的責(zé)任與獎懲制度落實。
拆遷補償評估業(yè)務(wù)一般需要多入共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評估人員各自的工作職責(zé)，實行獎勵與懲罰相結(jié)合的公司制度．具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范地填寫調(diào)查對象的相關(guān)內(nèi)容，同時在外業(yè)調(diào)查表上填寫調(diào)查時間、調(diào)查人員以及填表
人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫內(nèi)容出現(xiàn)問題可以追溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責(zé)任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫相關(guān)調(diào)查人員時以后出現(xiàn)問題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責(zé)任。二是內(nèi)業(yè)處理時相關(guān)人員責(zé)任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產(chǎn)估價報告的房地產(chǎn)估價人員的具體責(zé)任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價報告的撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉(zhuǎn)運表上填寫相關(guān)估價人員姓名，特別在此強調(diào)，估價報告審核人員除了在估價人員估價報告撰寫好之后認(rèn)真審核，還必須加強估價報告紙質(zhì)打印好之后的認(rèn)真審核，確保估價報告估價結(jié)果的客觀合理。
3．2外部風(fēng)險防范措施
房地產(chǎn)估價機構(gòu)在從事拆遷補償評估時面臨的外部風(fēng)險主要來自委托方以及拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人2個方面。首先分析來源于委托方的外部風(fēng)險分析。目前在我國，拆遷評估機構(gòu)主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因為拆遷評估所涉及房屋拆遷補償金額一般較大。委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為遷估價對象產(chǎn)權(quán)人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評估機構(gòu)的出具的評估結(jié)果，給房地產(chǎn)評估機構(gòu)可能帶來嚴(yán)重風(fēng)險。同時，拆遷估價對象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補償，通過對拆遷評估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價機構(gòu)拆遷評估人員進行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)帶來災(zāi)害性的風(fēng)險。對于此類外部風(fēng)險。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險的基礎(chǔ)上，對估價機構(gòu)從事拆遷評估人員進行外部風(fēng)險防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價機構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補償評估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價機構(gòu)要出臺具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德人員要剔除出估價行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進行刑事處罰。特別要強調(diào)，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷評估外部風(fēng)險防范上，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評估業(yè)務(wù)中堅持合法、公平、公正的評估原則，不能因為利益驅(qū)動而違背職業(yè)道德和觸犯法津。
4、結(jié)語
由于我國目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)著大量的征地拆遷補償評估業(yè)務(wù)，公平、公正的拆遷補償評估結(jié)果對于地方政府推進拆遷項目順利完成以及對于社會的穩(wěn)定均起到至關(guān)重要的作用。因此，從事拆遷補償評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)需要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)評估行業(yè)準(zhǔn)則。清醒地認(rèn)識到拆遷補償評估過程中其面臨的內(nèi)部與外部風(fēng)險，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價機構(gòu)本身以及整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
合同履行階段和合同終止后的法律風(fēng)險和防范對策
1、合同履行階段的法律風(fēng)險和防范對策：
（1）在特許經(jīng)營過程中，特許人授予受許人的經(jīng)營權(quán)中一般都包含商標(biāo)使用權(quán)，根據(jù)《商標(biāo)法》規(guī)定，商標(biāo)使用許可合同應(yīng)當(dāng)報商標(biāo)局備案，雖然備案并非商標(biāo)許可合同的生效要件，但是未備案的商標(biāo)許可使用合同不得對抗善意的第三人。因此，為防止商標(biāo)權(quán)遭第三人侵犯而無法要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，特許人在簽定特許經(jīng)營合同和商標(biāo)使用許可合同后，應(yīng)及時將商標(biāo)使用許可合同進行備案以維護自己的合法權(quán)益，雖然這需要花費一定的費用和時間。
（2）關(guān)于商品供應(yīng)和銷售的問題在特許經(jīng)營過程中，特許經(jīng)營人為保證特許專賣商品質(zhì)量或保證特許經(jīng)營服務(wù)品質(zhì)一般只允許受許人接受由特許人或者特許人指定的供應(yīng)商提供的產(chǎn)品，但是過于硬性的規(guī)定往往對特許經(jīng)營業(yè)務(wù)的展開造成不利局面，因此特許人一般不必強行要求受許人接受特許人提供的產(chǎn)品，但可以在合同中規(guī)定加盟店產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)達到的數(shù)量、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或者由受許人提出若干供應(yīng)商，經(jīng)特許人批準(zhǔn)后方可使用其產(chǎn)品。這方面問題是特許經(jīng)營雙方比較容易引起爭議的問題，因此應(yīng)根據(jù)不同情況采取合理的防范對策。
2、特許合同終止后的法律風(fēng)險和防范對策
（1）有關(guān)費用清繳的問題
合同到期或解除后，特許雙方往往對費用的清償問題糾紛最多。為了防止受許人不清繳相應(yīng)費用后即撤離加盟店，特許人一般應(yīng)通過合同中的保證金條款來約束對方，即合同應(yīng)約定加盟商只有付清所有款項、拆除所有專業(yè)標(biāo)識以及妥善處理剩余產(chǎn)品后的某個時間內(nèi)才將保證金返還。
（2）無形資產(chǎn)的回收問題。特許經(jīng)營合同終止后，為防范原受許人未經(jīng)特許人同意繼續(xù)使用特許人的注冊商標(biāo)、商號或者其他標(biāo)志，或?qū)⑻卦S人的注冊商標(biāo)申請注冊為相似類別的商品或者服務(wù)商標(biāo)，或與特許人注冊商標(biāo)相同或近似的文字申請登記為企業(yè)名稱中的商號，或?qū)⑴c特許人的注冊商標(biāo)、商號或門店裝潢相同或近似的標(biāo)志用于相同或類似的商品或服務(wù)中，導(dǎo)致特許人的權(quán)利受侵害，特許人應(yīng)在合同中明確約定合同到期或解除后，受許人必須立即停止使用特許人品牌，拆除、返還店鋪招牌等所有專有標(biāo)識，并且規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任以保護特許人利益。
-
農(nóng)村拆遷補償如何評估房屋價值
353人看過
-
拆遷評估中存在的問題及解決途徑
118人看過
-
拆遷評估收費標(biāo)準(zhǔn)（農(nóng)村房屋拆遷評估細(xì)則）
240人看過
-
房屋拆遷評估中的建議
389人看過
-
在拆遷評估中主要存在著的問題
173人看過
-
山東農(nóng)村房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村拆遷管理問題
238人看過
-
拆遷評估1、估價方法存在的問題目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性（個別性）決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出基準(zhǔn)價格一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學(xué)性。2、確定房屋基準(zhǔn)價格存在的問題房屋基準(zhǔn)價的測算，首先是由政府來認(rèn)定估價機構(gòu)，后由該機構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認(rèn)其測算結(jié)果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變2023-07-02326人看過 -
《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院305號令）第24條的立法釋義明確了：1、條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的；2、貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定；3、如果要對裝修進行補償，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定。從上述解釋可以看到：1、房屋拆遷評估中的房地產(chǎn)市場評估價格是不含裝修價格的；2、拆遷目的下的房地產(chǎn)市場價格評估時所選取的修正因素是不應(yīng)包括裝修因素的。各地在制定評估細(xì)則時，在確定房屋成新時以及進行市場法選取成交案例進行修正計算時均應(yīng)將裝修因素對成交價格的影響剔除。當(dāng)然，我們應(yīng)該認(rèn)識到，國務(wù)院拆遷管理條例中的房地產(chǎn)市場評估價格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為交付使用的建筑物必須達到裝飾的驗收標(biāo)準(zhǔn)方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均應(yīng)含在市場評估價中，只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等需要單獨2023-07-0473人看過 -
房屋拆遷補償1、估價方法存在的問題目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價，該計算方法與精神以及不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，中也找不出基準(zhǔn)價格一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學(xué)性。2、確定房屋基準(zhǔn)價格存在的問題房屋基準(zhǔn)價的測算，首先是由政府來認(rèn)定估價機構(gòu)，后由該機構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認(rèn)其測算結(jié)果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價的行為。法律依據(jù)：《國有土地2023-07-04329人看過 -
房屋拆遷補償一、房屋拆遷補償評估依據(jù)拆遷補償價格評估的法定依據(jù)一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。1、市場評估價市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。2、交易均價商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。3、重置價重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。二、房屋拆遷補償評估機構(gòu)新房屋征收評估辦法的積極意義實際上就在于用專業(yè)機構(gòu)得出一個專業(yè)價值，依據(jù)專業(yè)的程序、法律賦予的權(quán)利得出一個價格，而不是一方說了算的2023-06-24350人看過
-
城市房屋拆遷房屋拆遷補償估價有政策性強，影響大，設(shè)計面廣，時間緊迫等特性。房屋拆遷補償估價與其他估價目的下的估價有一定的區(qū)別，不用于真正意義上的房地產(chǎn)公開市場價值的估價，如果不從實際出發(fā)，生搬硬套《條例》規(guī)定，逐戶進行拆遷補償估價，不僅給估價工作增加難度和業(yè)務(wù)量，估價效率低，還會造成拆遷標(biāo)準(zhǔn)的混亂現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)估價師應(yīng)該認(rèn)真領(lǐng)會新《條例》精神，把握拆遷補償估價的特性，拆遷法律法規(guī)以及地方政策，嚴(yán)守職業(yè)道德，及時了解掌握本地區(qū)房地產(chǎn)市場行情，特點，要有大局意識，全面平衡，一方面體現(xiàn)拆遷估價的特性，一方面使估價結(jié)果盡可能接近實際，被拆遷相關(guān)利益公認(rèn)和接受。解決拆遷評估難的途徑主要是：良好的職業(yè)道德，一流的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)，平和的服務(wù)心態(tài)，卓越的溝通能力。l、講誠信，遵守職業(yè)道德：客觀公正，誠信執(zhí)業(yè)，是解決拆遷評估難的先決條件。講誠信，就是要求評估人員依法合規(guī)，嚴(yán)守操作規(guī)程，嚴(yán)守職業(yè)道德，恪守中立立場，不唯上，不2023-04-23268人看過 -
為了進一步增強立法的公開性和透明度，浙江省人大常委會法制工作委員會28日決定全文公布《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例（草案征求意見稿）》，征求社會各界意見。浙江省人大常委會法制工作委員會副主任尹林表示，草案對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)確定、停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)惹樾巫鞒隽颂剿?。其中，在房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)確定方面，浙江規(guī)定充分尊重被征收人的意愿，規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。遵循公開、透明和公平的原則，規(guī)定房屋征收決定公告后十日內(nèi)被征收人仍不能協(xié)商選定的，由房屋征收部門組織被征收人從報名的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)中投票確定不少于三家入圍機構(gòu)，再采取搖號、抽簽等方式隨機確定。停產(chǎn)停業(yè)損失與經(jīng)營者自身的經(jīng)營狀況密切相關(guān)，補償標(biāo)準(zhǔn)的確定較為復(fù)雜。尹林介紹說，為了既充分保護被征收人和實際經(jīng)營者的合法權(quán)益，又增強可操作性，草案規(guī)定征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照不低于被征收房屋價值2022-04-06336人看過 -
刑事訴訟法1、工程勘察合同會簽程序：目前執(zhí)行的是合同額10萬元及以上的合同經(jīng)院長簽字，09年我院過10萬元合同份，2011年過10萬元合同份，建議對此項更改為，合同額30萬元及以上合同由院長簽字（30萬元以上工勘合同2011年簽訂份）。2、對外分包合同會簽程序：此項與上一項一樣，執(zhí)行的是分包合同額在10萬元及以上的由院長簽字，現(xiàn)在建議更改為長期分包合同及合同額15萬元及以上的合同由院長簽字。刑事裁判程序涉財產(chǎn)部分執(zhí)行問題及建議為進一步規(guī)范刑事裁判涉財產(chǎn)部分的執(zhí)行，維護當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國刑法》《中華人民共和國刑事訴訟法》等法律規(guī)定，結(jié)合人民法院執(zhí)行工作實際，制定《最高人民法院關(guān)于刑事裁判涉財產(chǎn)部分執(zhí)行的若干規(guī)定》。2023-08-18373人看過 -
農(nóng)村房屋拆遷農(nóng)村房屋拆遷規(guī)則國有土地上房屋征收與補償主要依據(jù)為《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》，各地方政府都出出臺了本地區(qū)具體實施意見、細(xì)則、辦法等農(nóng)村房屋拆遷實際上是征收集體土地后將房屋等地上附著物一并征收，其的補償方式主要也是貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但是補償標(biāo)準(zhǔn)上農(nóng)村集體土地上拆遷并不參考周邊房屋市場價格，而是參照房屋重置價格，一般來講很多地方對重置價格都有相應(yīng)的規(guī)定，很少參照評估價格，即使評估也是評估房屋重置價格，集體土地上房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)相對來講是比較低的。農(nóng)村房屋拆遷農(nóng)村房屋拆遷管理條例(一)申請拆遷的單位委托的拆遷單位、拆遷評估機構(gòu)和實施房屋拆除單位的相關(guān)資質(zhì)(或資格)證明及委托合同;(二)拆遷范圍內(nèi)被拆遷房屋及其附屬物的自然狀況和權(quán)屬狀況摸底調(diào)查明細(xì)表，以及補償安置費用概算;(三)拆遷補償安置資金、安置房屋的落實情況及相關(guān)證明;(四)對低于國家強制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的2023-06-10218人看過
-
預(yù)防犯罪一、存在問題1、一些矯正機構(gòu)未能真正發(fā)揮應(yīng)有作用。一是各鎮(zhèn)、社區(qū)之間工作開展不平衡，少數(shù)鎮(zhèn)的司法所工作不到位，矯正對象的材料不齊全，列管不規(guī)范，對矯正對象的情況掌握不全面。二是一些基層司法所開展社區(qū)矯正所需的基本硬件條件難以滿足。部分司法所經(jīng)費緊張，人員緊缺且兼職多、年齡大，導(dǎo)致社區(qū)矯正工作難以有效開展。2、一定程度上存在不假外出和漏管失控。一是異地法院、監(jiān)獄法律文書送達不到位，矯正對象不主動報到，導(dǎo)致漏管失控；二是由于舊城拆遷改造，部分矯正對象遷移，新址難以查找而導(dǎo)致漏管失控；三是少數(shù)矯正對象不服從管理，不請假外出。3、撤銷緩刑大幅上升。由于監(jiān)管不到位，被判人犯不認(rèn)真接受改造監(jiān)管，有的重新犯罪，有的違反行政法規(guī)，致使被撤銷緩刑，收監(jiān)執(zhí)行。今年來被撤銷緩刑人犯就有2人。4、承擔(dān)社區(qū)矯正的機關(guān)之間職責(zé)不夠明確。根據(jù)目前有關(guān)規(guī)定，社區(qū)矯正的執(zhí)法主體是公安機關(guān)，工作主體是司法行政機關(guān)，司法行政機2023-06-27298人看過 -
房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換一、拆遷政策的內(nèi)容農(nóng)村拆遷政策是國務(wù)院最新頒發(fā)的農(nóng)村房屋拆遷管理條例，是用來維護老百姓的利益的一項政策。農(nóng)村拆遷各地標(biāo)準(zhǔn)不一樣，可以選擇以舊房的面積來換取村上的宅基地（舊房面積不足部分，差價補足），也可以選擇貨幣補償還，根據(jù)當(dāng)事人的意愿選擇一種就可以。二、拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn)1、貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。2、房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的計算公式：拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨2023-06-03458人看過 -
農(nóng)村宅基地律師意見(一)榮昌縣峰高鎮(zhèn)政府：為確保渝隆公路(峰高至廣順段)建設(shè)工程拆遷工作的順利進行，并切實保障拆遷范圍內(nèi)人民群眾最根本利益，本律師以征用伍正玉、黃云壽、黃云祿三戶宅基地上房屋拆遷補償安置為例，就《拆遷補償與安置方案》中存在的政策性問題提出如下意見，請政府相關(guān)部門在實際工作中給予充分研究，與時俱進，制訂更符合當(dāng)前社會經(jīng)濟發(fā)展形勢的農(nóng)村征地補償安置辦法，修民心路、暢通路、舒心路，全力構(gòu)建和諧社會。一、城鎮(zhèn)居民身份界定據(jù)查，伍正玉、黃云壽、黃云祿三戶在1997年即已農(nóng)轉(zhuǎn)非，按城鎮(zhèn)居民管理已經(jīng)10年。按照《重慶市土地管理規(guī)定》第四十一條第四款、渝府發(fā)[2005]67號文關(guān)于被征地農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非后即為城鎮(zhèn)居民，按城鎮(zhèn)居民管理的規(guī)定，他們應(yīng)屬于在本次征地拆遷范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)居民。二、房屋產(chǎn)權(quán)取得方式界定雖然，伍正玉、黃云壽、黃云祿三戶是在征地拆遷范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)居民，但其房屋產(chǎn)權(quán)是通過在依法取得的宅基地上，2023-06-10251人看過 -
楊建【關(guān)鍵詞】拆遷、現(xiàn)狀、問題、對策【全文】一、通州市概況通州，地處江蘇省東南部長江口北岸，南瀕長江、東臨黃海，與上海陸江相望，擁有長江岸線34．2公里，黃海岸線16．2公里。江蘇省直轄縣級市，下轄23個鎮(zhèn)和一個省級開發(fā)區(qū)?？?cè)丝诩s138萬，總面積1166平方公里，是全省人口十大市（縣）之一，人口過于稠密，人與地的矛盾較為突出，土地稀少成為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民普遍擔(dān)心的問題。因城鎮(zhèn)發(fā)展、開發(fā)區(qū)建設(shè)等，房屋拆遷大量增加（且有越來越集中于農(nóng)村地區(qū)的趨勢）。目前，農(nóng)村房屋拆遷缺乏相應(yīng)的法律、法規(guī)，有的只是地方政府的政策性文件（但事實上并不是所有的地方政府都有制定規(guī)范性文件的權(quán)限），操作較為混亂、任性、不規(guī)范，由此引發(fā)的糾紛以及所面臨的問題都比較嚴(yán)重。為了保證調(diào)研結(jié)果的科學(xué)性，我們在大體了解通州農(nóng)村房屋拆遷分布的情況下，將調(diào)查地點定為劉橋鎮(zhèn)、新聯(lián)鎮(zhèn)、平東鎮(zhèn)以及市中心鎮(zhèn)金沙鎮(zhèn)（主要在通州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）。調(diào)查人群2022-04-15124人看過
-
農(nóng)村房屋拆遷按照各個地區(qū)的規(guī)定補償，各個地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一?！都w土地房屋拆遷管理辦法》第十三條，宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。第十四條，拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。第十五條，拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十四條第一款的規(guī)定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結(jié)算差價；但按照市人民政府規(guī)定以經(jīng)濟適用住房安置被拆遷人的除外。農(nóng)村土地征收后宅基地該如何補償首先，因征地拆遷的宅基地的補償有法可依?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l之規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。該條還規(guī)定了征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。其次，宅基地補償標(biāo)準(zhǔn)的問題。土2023-07-0376人看過 -
法律綜合知識一、農(nóng)村房屋評估標(biāo)準(zhǔn)政策農(nóng)村房屋評估標(biāo)準(zhǔn)政策是確保拆遷過程中公平、合理補償?shù)闹匾罁?jù)。根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，農(nóng)村房屋拆遷評估主要依據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、折舊程度、區(qū)位以及裝修裝飾等因素進行。1．具體而言，評估標(biāo)準(zhǔn)包括房屋補償費（即房屋重置費）、周轉(zhuǎn)補償費和獎勵性補償費。2．這些費用旨在全面補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，并考慮其臨時居住的不便及積極協(xié)助拆遷的獎勵。3．評估標(biāo)準(zhǔn)還明確了宅基地區(qū)位補償價與被拆遷房屋重置成新價的計算方法，確保補償金額的科學(xué)合理。二、農(nóng)村房屋拆遷評估及補償標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)村房屋拆遷評估及補償標(biāo)準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)定了拆遷過程中各項費用的計算方式。1．房屋補償費按被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，以平方米單價計算；2．周轉(zhuǎn)補償費則根據(jù)臨時居住條件劃檔，按月補貼被拆遷房屋住戶的人口；3．獎勵性補償費則用于鼓勵被拆遷人積極協(xié)助拆遷或放棄某些權(quán)利。此外，拆遷補償還涉及貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式，具體選擇取決于2024-08-14184人看過
房屋拆遷補償是指因國家征用土地對土地使用者的拆遷補償。具體到房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，通常是指被拆遷房屋評估價格和房屋拆遷安置費用兩部分組成。 被拆遷房屋評估價格是指由拆遷人委托房地產(chǎn)評估事務(wù)所對被拆遷房屋進行評估而確定的房地產(chǎn)價格，即被拆遷房屋的... 更多>
-
2025-09-11 -
2025-08-08 -
2025-06-28 -
2024-01-05 -
2024-01-01
-
農(nóng)村拆遷房屋評估問題，如果要以法律維權(quán)貴州在線咨詢 2022-11-02搬家補助費、臨時安置補助費按以下標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放： （一）房屋建筑面積小于100平方米的每戶一次性補助600元； （二）房屋建筑面積大于等于100平方米，小于200平方米的每戶一次性補助700元； （三）房屋建筑面積大于等于200平方米的每戶一次性補助800元。搬遷戶以土地、房屋權(quán)屬登記為準(zhǔn)。 （四）被拆遷房屋臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米一次性補助25元。 （五）拆遷非住宅用房造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的，給予一 -
北京征地拆遷樹木補償存在問題及對策是哪些湖南在線咨詢 2023-03-25拆遷樹木首先請林木評估機構(gòu)進行評估，根據(jù)對樹木評估的價值進行賠償。 《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規(guī)定：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。 征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前 -
拆遷補償如何評估房屋評估結(jié)果？天津在線咨詢 2022-05-211、價格時點 如果物價下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產(chǎn)生他所應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生的利益就被動終止了。此時應(yīng)按照裝修當(dāng)時造價扣除折舊予以補償。如果物價上漲，被拆遷人應(yīng)獲得由于物價上漲而帶來的投資增值，此時應(yīng)按現(xiàn)時價值作為補償。 2、價格構(gòu)成 在計算裝修造價時，除了按照工程預(yù)算定額或單項單價計算施工造價外，還應(yīng)計算工程的間接費用如：設(shè)計費、管理費、監(jiān)理費、審批費用、稅金等。對于大型商場，還發(fā)生招標(biāo)費用、建設(shè)單位 -
房屋拆遷補償定額，房屋拆遷評估的評估原則是什么北京在線咨詢 2022-05-08在拆遷補償中有關(guān)拆遷補償?shù)姆椒?。市場比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是 -
房屋拆遷補償如何評估呢，房屋拆遷補償價格，應(yīng)該怎么評估拆遷造價呢？澳門在線咨詢 2022-04-16房屋拆遷補償如何評估？ 1、價格時點 如果物價下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產(chǎn)生他所應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生的利益就被動終止了。此時應(yīng)按照裝修當(dāng)時造價扣除折舊予以補償。如果物價上漲，被拆遷人應(yīng)獲得由于物價上漲而帶來的投資增值，此時應(yīng)按現(xiàn)時價值作為補償。 2、價格構(gòu)成 在計算裝修造價時，除了按照工程預(yù)算定額或單項單價計算施工造價外，還應(yīng)計算工程的間接費用如：設(shè)計費、管理費、監(jiān)理費、審批費用、稅金等。對于大型商場，
