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租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以解除合同。同時，根據(jù)意思自治原則，合同當事人只要不違反我國法律的強制性規(guī)定，在協(xié)商一致的情況下，允許當事人自由地創(chuàng)設權利義務。當事人在租賃合同中明確約定，承租人未按約交付租金，出租人有權采取停水停電的措施催促承租人交租，該規(guī)定未違反我國法律的強制性規(guī)定，是有效合同。

如果租賃合同中沒有約定出租人有權以停水停電方式催收租金的，出租人在承租人未依約支付租金時，擅自采取停水停電或停用其他設施等方式催收租金，出租方的行為已經(jīng)不屬于合理的自我救濟措施，若給承租方造成了損失的，則出租人的行為構成了侵權。承租人可以據(jù)此拒交停水停電期間的租金，并可要求出租人賠償由此造成的損失。

要知道，當事人只要不違反我國法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，在合同雙方協(xié)商一致的情況下，允許當事人自由地創(chuàng)設權利義務。因此，為了享有對欠租租戶實施停水停電措施的合同依據(jù)，建議出租人在與承租人簽訂的租賃合同或補充協(xié)議中增加：“承租人拖欠租金及物業(yè)管理費等應由承租人承擔的相關費用的，經(jīng)出租人催告函或律師函催繳后，仍不予清繳的，出租人有權對物業(yè)停止供水、供電，對由此引起的一切責任和造成的損失均由承租方承擔”的約定。

欠租金房東可以停水停電嗎

對于租賃合同中未約定承租人有違約行為時，出租人是否有權停水、停電措施的，要進一步區(qū)分這些情形：

（一）承租人構成嚴重違約，達到合同解除條件，并且已經(jīng)向承租人提出解除租賃合同的，此種情形出租人沒有義務再履行合同，完全有權采取停水、停電措施。例如，合同約定承租人拖延支付租金超過三十日的，出租人有權解除合同，當出租人行使合同解除權后，不再履行合同義務，當然有權采取停水、停電措施。

（二）租賃合同到期后，承租人拒絕搬離的，出租人有權采取停水、停電措施。租賃合同到期后，雙方同意可以續(xù)租，視為不定期租賃，如果任何一方不愿意續(xù)租的，則租賃合同終止，出租人沒有義務再履行合同，在實務中有的租賃合同到期后，承租人不愿意搬離，繼續(xù)占有房屋不交還，這種情況下理所當然的可以采取停水、電等相關措施。

（三）承租人有違約行為，但達不到解除合同的條件或者承租人有嚴重違約行為，出租人未選擇解除合同的，出租人不能采取停水、停電措施。為什么這兩種存在合同履行的情形下，出租人不能采取停水、停電措施因為，此時出租人采取停水、停電措施對抗承租人的違約行為時，相當于以違約的方式對抗承租人的違約行為，本身也屬于違約。有人認為這種情況下，出租人可以行使同時履行抗辯權，這種理解筆者并不贊同。租賃合同履行期間，保持租賃物符合正常的用途是出租人的基本義務，在合同未解除的情況下，針對承租人的違約行為停掉水、電，明顯屬于用違約方法對抗違約行為，并不是同時履行的問題。

需要特別注意的是，如果出租人采取停水、停電等措施的，應當合理的提前一些時間通知承租人，出租人雖然有權采取停水、停電等措施，但是避免損失擴大也是出租人的義務。例如，商鋪租賃中，承租人可能存在許多冷藏的商品，如突然采取停電措施，可能會給承租人造成不必要的損失，提前通知可以讓承租人有時間采取必要的措施避免損失擴大，即使最終承租人未采取必要措施，也確實因停電造成了很大的損失，但出租人已經(jīng)履行了避免損失擴大的義務，對該損失不再承擔任何責任。