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一、關于外資準入中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)行法律依據(jù)

外資準入中國房地產(chǎn)市場的法律問題也就是涉外房地產(chǎn)的法律問題。所謂涉外房地產(chǎn)，即外商投資企業(yè)在依據(jù)中國的法律取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施建設、房地產(chǎn)開發(fā)的行為。外資要申請設立房地產(chǎn)公司，必須先取得土地使用權或房地產(chǎn)建筑物的所有權，或者是已和相關部門簽訂了土地使用權或房產(chǎn)權的預約出讓協(xié)議或購買協(xié)議。我國現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)范了外資進入房地產(chǎn)市場：

1、《中華人民共和國公司法》;

2、《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》;

3、《中華人民共和國合作經(jīng)營企業(yè)法》;

4、《外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)暫行規(guī)定》;

5、《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》;

6、《城市房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)管理條例》。

以上法律法規(guī)為外資進入中國房地產(chǎn)市場提供了法律依據(jù)，表明外資可以通過在中國新設企業(yè)、購買境內(nèi)房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)、收購國內(nèi)房地產(chǎn)公司的股權等途徑進入中國房地產(chǎn)市場。

二、外資企業(yè)取得土地使用權的方式

(一)以出讓的方式取得

《城市房地產(chǎn)管理法》第七條規(guī)定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。”外商通過出讓的方式取得土地使用權是按照規(guī)定的條件、年限和用途，國家以土地所有者的身份，通過出讓合同的形式，將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與外商投資企業(yè)，外商投資企業(yè)依法向國家支付土地使用權出讓金而取得土地使用權。此種方式適宜于投資額度大、回收周期長、需要永續(xù)經(jīng)營的企業(yè)。在取得土地使用權這個階段應注意：

1、取得土地使用權，外商應與市、縣人民政府土地管理部門簽訂書面出讓合同，外商投資者應該在簽訂合同60日內(nèi)支付全部土地使用權出讓金;

2、外商投資企業(yè)以出讓方式取得土地使用權的最高年限，適用居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科教文衛(wèi)用地50年，商業(yè)、娛樂、旅游用地40年，綜合及其他用地40年的最高年限;

3、以出讓方式取得土地使用權的外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應按城市規(guī)劃和土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。

(二)以劃撥的方式取得

以劃撥方式取得土地使用權，根據(jù)國土資源部于2001年10月18日出臺的《劃撥用地目錄》，外商投資企業(yè)符合劃撥用地范圍的用地可以通過劃撥的方式取得。按照法律的規(guī)定，只有城市基礎設施用地公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地可以采取劃撥方式取得。由此，外資并購的目標房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的土地如為劃撥用地，必須首先辦理出讓手續(xù)并支付土地出讓金，并且外商投資企業(yè)要向政府一次性繳納場地開發(fā)費和每年繳納土地使用費，或者將開發(fā)費和使用費綜合計收，每年繳納場地使用費。隨著我國土地使用制度改革后，這種土地使用權的取得方式應局限于特別項目上，且需經(jīng)嚴格審批，逐步縮小劃撥用地范圍。房地產(chǎn)開發(fā)商通過劃撥取得土地使用權有以下幾種情況：

1、由土地管理部門從國有土地資源中劃撥部分土地給外商投資企業(yè)使用，外商投資企業(yè)須向原用地單位支付補償費;

2、土地管理部門把集體土地征用為國有土地后劃撥給外商投資企業(yè)使用，外商投資企業(yè)須支付土地補償費、安置補助費等費用;

3、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)的中方以其擁有的土地使用權作為投資折價入股或合作條件投入企業(yè)，從而使合資企業(yè)或合作企業(yè)取得該土地使用權。

首先需要明確的是，外商獨資企業(yè)法關于土地使用權確實有著明確的規(guī)定。其次，還給大家介紹了一下，外商獨資企業(yè)在中國獲得土地使用權的一些方式，包括劃撥以及出讓的方式取得。