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房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償一般包括土地補(bǔ)償，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以參照國有土地周邊同類國有土地的市場價(jià)格。房屋建筑物補(bǔ)償，可以分為國有土地和集體土地。標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)周邊同類房地產(chǎn)市場的價(jià)格來計(jì)算。設(shè)備補(bǔ)償，這里提到的設(shè)備一般是不動的。賠償金應(yīng)按所需置設(shè)施的價(jià)格計(jì)算。另一個(gè)是裝修費(fèi)和廣告費(fèi)。還有停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，包括停產(chǎn)停建期間的利潤損失，原材料，商標(biāo)等無形資產(chǎn)損失，以及辭退、停職員工的工資補(bǔ)償、合同違約金。

房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償如何繳納契稅

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拆遷過程中，支付給他人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何計(jì)征契稅？

答：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號）第一條第（二）款規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)以上內(nèi)容可以得知，契稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對被拆遷人的補(bǔ)償主要有兩種形式：一是貨幣補(bǔ)償，一般一次性支付。二是實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即通常所說的回遷。第一種支付貨幣補(bǔ)償?shù)男问?，契稅如何征收的問題沒有爭議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會按照貨幣補(bǔ)償金額繳納契稅。關(guān)鍵是第二種形式，有的開發(fā)企業(yè)并未將產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分作為拆遷補(bǔ)償款繳納契稅，產(chǎn)權(quán)調(diào)換所安置的房屋，屬于承受者對被拆遷人支付的實(shí)物補(bǔ)償，應(yīng)該按章繳納契稅。這就又出現(xiàn)一個(gè)新問題，使用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的補(bǔ)償金額如何確定？由于國家稅務(wù)總局并未出臺相關(guān)文件予以明確，導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際工作中政策執(zhí)行不一致，主要有兩種觀點(diǎn)：一是認(rèn)為應(yīng)以單位面積支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)用為依據(jù)，確定安置房屋繳納契稅的計(jì)稅價(jià)格，這種觀點(diǎn)以《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于明確契稅政策執(zhí)行中若干問題的通知》（吉地稅發(fā)〔2008〕38號）為代表；第二種是認(rèn)為以新建房屋的市場價(jià)格為基礎(chǔ)，確定安置房屋的契稅計(jì)稅價(jià)格。比如大連地稅。筆者認(rèn)為，后一種觀點(diǎn)更合理一些，但也需要補(bǔ)充完善，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從拆遷開始到建成樓盤，往往需要一段時(shí)間，大部分會持續(xù)一年以上，甚至更長，以目前我國的實(shí)際情況來看，在這段時(shí)間內(nèi)，新樓的市場價(jià)格基本都會有一定程度上漲，所以會造成契稅計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，對土地增值稅清算過程中拆遷補(bǔ)償如何確認(rèn)收入進(jìn)行了明確，由于契稅和土地增值稅同為財(cái)產(chǎn)行為稅，具有可比性，所以，筆者認(rèn)為應(yīng)按照以下順序確定契稅計(jì)稅價(jià)格。

1．以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷當(dāng)時(shí)自行建造的同地區(qū)、同地段新建房屋市場價(jià)格為基礎(chǔ)，確定安置房屋的契稅計(jì)稅價(jià)格。

2．主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?、?dāng)年、同類房屋的公允價(jià)格為基礎(chǔ)，確定安置房屋的契稅計(jì)稅價(jià)格。

由于國家稅務(wù)總局對拆遷過程中房屋安置補(bǔ)償部分契稅的計(jì)稅依據(jù)在政策上尚未明確，各地在該問題的執(zhí)行上爭議較大。因此筆者建議國家稅務(wù)總局應(yīng)盡快對該問題進(jìn)行明確。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。